Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Нормативными правовыми актами, регламентирующими процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются такие документы, как Конституция РФ, ГК РФ, Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество необходимо понимать юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются собственники этого недвижимого имущества, с одной стороны, и органы, в компетенции которых находится регистрация прав, — с другой.

Особо отметим, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты и др.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество. Представляется важным заметить, что перед регистрацией прав на недвижимое имущество, например права собственности на земельный участок и др., это недвижимое имущество должно быть поставлено на кадастровый учет, свидетельствующий о существовании данного недвижимого имущества.

Данный вид государственной регистрации (регистрация прав на недвижимое имущество), а также ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в данном Реестре, осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (далее — орган регистрации прав), в свою очередь, находящаяся в ведении Министерства экономического развития РФ[1]. Ведение ЕГРН осуществляется на русском языке.

Важно знать следующее:

каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав;

каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории РФ номером регистрации.

С целью присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее — единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в ЕГРН на основании правовых актов органа регистрации прав.

Содержащиеся в ЕГРН кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит:

из реестра объектов недвижимости;

реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);

реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;

реестровых дел;

кадастровых карт;

книг учета документов.

Реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, т. е. предоставляются органом регистрации прав как на платной основе по запросам любых лиц, так и бесплатно (ч. 1 ст. 63 Закона «О государственной регистрации недвижимости») в срок не более трех рабочих дней; подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются.

В целях ведения ЕГРН создается Федеральная государственная информационная система, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с положениями Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В реестр прав на недвижимость вносятся такие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним, как:

  • 1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
  • 2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
  • 3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
  • 4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации такого ограничения или обременения;
  • 5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
  • 6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
  • 7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Кроме того, в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения, а именно:

  • 1) сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости лица, соответствующее право которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее (далее — предшествующий правообладатель), о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным (далее — записи об отметках в реестре прав на недвижимость);
  • 2) сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок с объектом недвижимости, а также о дате поступления таких заявлений;
  • 3) сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей;
  • 4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными;
  • 5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;
  • 6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната;
  • 7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости;
  • 8) сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
  • 9) сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом;
  • 10) о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования и наименование общества взаимного страхования застройщиков или страховой организации; срок действия договора поручительства или договора страхования; страховая сумма по договору страхования или сумма (размер) предоставляемого поручительства; дата расторжения или прекращения договора страхования и (или) дата прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющегося стороной соответствующего договора;
  • 11) иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; в порядке межведомственного информационного взаимодействия; в уведомительном порядке.

Если иное не установлено федеральным законом, то государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется в следующие сроки: от трех до 12 рабочих дней со дня приема соответствующего заявления и необходимых документов, требования к которым установлены в ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Законодатель предусматривает стадийность процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выделяются такие стадии, как:

прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»;

проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

внесение в ЕГРН установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных гл. 2 названного Закона, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных гл. 2 указанного Закона, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Законодательством исчерпывающим образом установлены основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения. Так, орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если:

1) такие заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового регулирования;

  • 2) такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;
  • 3) информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;
  • 4) в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом;
  • 5) заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов с указанием причин возврата.

При отсутствии оснований для возврата представленного заявления и прилагаемых к нему документов без рассмотрения указанный выше орган осуществляет одно из следующих действий:

  • 1) в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, производит государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
  • 2) при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
  • 3) в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;

4) при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В ст. 26 данного Федерального закона исчерпывающим образом определены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Согласно положениям названной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

Причем в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления, которое содержит указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения законодательства.

В заключение уточним, что приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы в суде.

  • [1] См. постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральнойслужбе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с Положениемо Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >