Полная версия

Главная arrow Менеджмент

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь при наличии достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно проведенным сделкам.

Метод сравнения продаж требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по следующим параметрам:

  • • назначению использования объекта;
  • • качеству объекта;
  • • передаваемым юридическим правам и ограничениям;
  • • инвестиционной мотивации;
  • • способам финансирования и т.д.

Выбор объектов-аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • характерный для данного сегмента рынка срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, то это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой;
  • независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом;
  • инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Последовательность этапов оценки. Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

  • 1) выбор объектов-аналогов (для объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж);
  • 2) оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения;
  • 3) расчет стоимости объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: единицам сравнения и элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

  • • цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
  • • цена за 1 м2 — для офисов в деловых центрах городов;
  • • цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
  • • цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
  • • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
  • • цена за единицу, приносящую доход (в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - одно посадочное место; в гаражах и на автостоянках - место парковки одного автомобиля).

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

  • • переданные имущественные права;
  • • условия финансирования сделки (могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита);
  • • условия продажи (корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем);
  • • время продажи (служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж). Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
  • • местоположение;
  • • физические характеристики объекта недвижимости (включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.).

На втором этапе метода рассчитываются поправки.

Поправки и методы их расчета. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учитывать следующее:

  • • поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение объекта;
  • • не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные, денежные, относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки рассчитывается по формуле

где V — стоимость оцениваемого объекта;

Сед цена продажи единицы сравнения;

Кед' — количество единиц сравнения;

С/• Ке~ цена продажи объекта-аналога до учета поправки;

Ппр величина процентной поправки.

Из формулы (10.19) видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи объекта-аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение и время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается по формуле

где Под величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина стоимости объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи объекта-аналога в целом и изменяет на определенную величину цену всего объекта, т.е. ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения (например, наличие автостоянки). Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки рассчитывается по формуле

где Пад величина абсолютной денежной поправки.

На практике сначала вносят процентные поправки, затем денежные. При внесении процентных поправок последующие поправки включаются в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи:

  • • переданные имущественные права;
  • • условия финансирования;
  • • условия продажи;
  • • время продажи;
  • • местоположение;
  • • физические характеристики.

Существуют три основных метода расчета поправок:

  • • метод анализа парных продаж;
  • • метод прямого анализа характеристик;
  • • экспертный метод расчета.

Метод анализа парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением, как правило, одной характеристики, которую и пытается оценить аналитик. Суть данного метода сводится к следующему логическому рассуждению: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть обусловлена именно этим различием. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик сводится к анализу характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога. При помощи этого метода рассчитывается поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара.

Обычно для оценки используется информация о продажах объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы объекты-аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки объекта? Следовательно, в цены объектов-аналогов нужно внести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по формуле

где Пп — поправка на время продажи;

Y — индекс покупательной способности доллара на дату соверше-

дсс

ния сделки с объектом-аналогом;

Y0o индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:

где Ца — цена продажи аналога;

Пп поправка на время продажи; п — число аналогов, п = 1,2, 3,...

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет проводится по формуле

где 77 — поправка на износ;

Ио износ исследуемого объекта;

И — износ объекта-аналога.

о

Стоимость объекта с учетом поправки на износ

где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Ца цена продажи объекта-аналога;

/7 — поправка на износ.

Экспертный метод расчета и внесения поправок основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками объекта-аналога. Поправки рассчитываются как процентные и определяются, например, следующим образом:

• объект лучше аналога на 9%; отсюда цена продажи аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога равна 1, а стоимость объекта оценки - X. Тогда

• аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи объекта-аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>