Полная версия

Главная arrow Менеджмент

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Оценка стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода

Затратный подход к оценке объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения его рыночной стоимости.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости реализуется в несколько этапов:

  • 1) определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, с учетом текущего его использования;
  • 2) рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений);
  • 3) рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний;
  • 4) из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитается величина общего износа строений (результат этапа 2 минус результат этапа 3);
  • 5) определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).

Расчет восстановительной стоимости. Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости, или стоимости замещения, объекта:

  • 1) сравнительной единицы измерения (удельной стоимости);
  • 2) поэлементный;
  • 3) сметный;
  • 4) индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратные метры, кубические метры, погонные метры и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта.

Для определения величины затрат обычно применяют различные справочные и нормативные материалы, например «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости». Для расчета используется следующая формула:

где Сн стоимость оцениваемого объекта;

С стоимость одного квадратного или кубического метра типично го сооружения на базовую дату;

  • 50 — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
  • — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, качеству и прочим физическим параметрам;

К2 коэффициент изменения стоимости строительства в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К3 коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К4 коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений состоит в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод расчета сводится к определению восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации. Для оценки зданий и сооружений используются все методы, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.

Расчет физического износа зданий и сооружений. Важным этапом оценки стоимости зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ — это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними по отношению к объекту (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).

Существуют четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: 1) экспертный, 2) стоимостный, 3) нормативный (бухгалтерский) и 4) метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод расчета физического износа (И) заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле

где К — удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания;

ПИ. — процент износа /-го конструктивного элемента.

Процент износа /-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств данных объектов.

Эксперт-оценщик исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Затем составляется так называемая дефектная ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостный метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений.

Нормативный (бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов. Необходимо знать, что эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а в оценке следует определять так называемый совокупный физический износ, включающий также норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию.

Норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений (Нк.р.) можно рассчитать по следующей формуле:

где 3 — средняя величина затрат на капитальный ремонт здания или сооружения;

Икр — нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта;

Зм затраты на модернизацию объекта;

Сб — балансовая стоимость объекта;

Тн — нормативный срок службы объекта.

Если оценивается здание или сооружение, нормативный срок службы которого истек (т.е. его первоначальная стоимость полностью амортизирована), то его стоимость определяется следующим образом:

  • 1) устанавливается возможный оставшийся срок службы либо оставшийся экономический срок жизни;
  • 2) срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определенную исходя из норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта.

Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы здания или сооружения.

Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется следующим образом:

  • • делением хронологического срока жизни на типичный срок физической жизни (либо нормативный срок службы строения);
  • • делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни (либо на срок экономической жизни, либо на нормативный срок службы строения).

Хронологический срок жизни — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки.

Типичный срок физической жизни — это период, когда здание (сооружение) существует и в нем можно работать или жить.

Нормативный срок службы — это период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами.

Эффективный срок жизни строения {эффективный возраст) — это срок его жизни, определенный экспертным путем исходя из оценки его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов.

Эффективный возраст строения — это возраст строения, который соответствует текущему физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль.

Если хронологический срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) может также определяться по следующей формуле:

где Тхр — хронологический срок жизни объекта;

Г — остаточный срок жизни объекта (либо остаточный экономический срок жизни объекта), определенный экспертным путем.

Рассмотренные способы расчета физического износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни строения. Тогда эту задачу решают приглашенные специалисты — технические эксперты.

Физический износ, как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная стоимость объекта.

Износ считается неустранимым тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов в цехах, водяных и газовых счетчиков и т.д.

К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта вследствие качественных характеристик здания или сооружения. Например, на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый функциональный износ. При оценке складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой «старого» помещения, аналогичного оцениваемому).

Наиболее распространенным методом определения внешнего износа является метод анализа парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, а другой — нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания или сооружения.

Другой метод измерения внешнего износа — сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному внешнему воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация в данном случае осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.

Определив износ оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>