Полная версия

Главная arrow Финансы arrow Банковские операции

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Ипотечные жилищные кредиты

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида ипотечных жилищных кредитов:

  • а) кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство — земельный кредит;
  • б) кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ — строительный кредит;
  • в) кредит для приобретения жилья — кредит на приобретение жилья.

Ипотечное жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Сумма выдаваемого банком кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Кредитные условия ипотечного жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита является ипотека:

  • • залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
  • • залог земельного участка под строительство жилого объекта;
  • • залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
  • • залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

Для получения ипотечного жилищного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве залога выступает недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы:

  • • документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т.д., в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
  • • страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;
  • • документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
  • • поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
  • • постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;
  • • разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
  • • справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
  • • копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
  • • выписку из домовой книги (для квартиры);
  • • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг, квитанции или справки об уплате налогов);
  • • характеристику жилого помещения;
  • • справку о прописке;
  • • нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних — соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы представляются в течение двух месяцев после получения кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Принятая в 2002 г. Правительством РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации базовой моделью ипотеки определила двухуровневую модель, реализуемую федеральным АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), что привело к разработке собственных банковских программ и широкому внедрению разнообразных региональных схем ипотечного жилищного кредитования.

Принятая концепция положила начало созданию двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке — банки-кредиторы и институциональные инвесторы — операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживание кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Современная ситуация ипотечного жилищного кредитования в России такова: с одной стороны, отмечается бурный рост этого вида кредитования, а с другой — явная недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей. Совокупный портфель ипотечных кредитов в 2002 г. составил 260 млн долл., в 2003 г. — 500 млн долл., в 2004 г. превысил 1 млрд долл, и в 2005 г. — составил 3 млрд долл. По оценкам экспертов, потребность россиян в таких кредитах составляет примерно 50 млрд долл. По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и около 40% в ЕС. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отмечается неравномерное территориальное развитие ипотечного жилищного кредитования: 57% задолженности по ипотечным жилищным кредитам приходится на Центральный федеральный округ (в том числе 43% — на Москву), тогда как на Дальневосточный и Южный федеральные округа — по 2% на каждый.

Для ипотечного жилищного кредитования в России за последние годы характерны следующие тенденции:

  • • рост объемов рефинансирования ипотечных кредиторов АИЖК и повышение его значимости в развитии ипотеки в регионах: количество партнеров АИЖК в регионах за период 2003—2005 гг. увеличилось с 33 до 81 (в 2,5 раза);
  • • увеличение количества банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (с 40 на конец 2002 г. до 244 в 2005 г.);
  • • снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам с 25% по рублевым кредитам в 2000 г. до 13—15% в 2005 г., а по программе АИЖК — 14%;
  • • удлинение сроков ипотечного жилищного кредита с 1—5 лет в 2000 г. до 10—15 лет по банковским программам, а по программам АИЖК — на срок до 27 лет;
  • • либерализация требований к размеру первоначального взноса, т.е. увеличение соотношения «размер кредита — стоимость залога». Размер требуемого банками первоначального взноса сократился с 30—40% в 2000 г. до 15—30% в 2005 г.;
  • • увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования и повышение дифференцированности их условий, вызванное стремлением банков учитывать интересы различных заемщиков. Многие банки сочетают реализацию своих собственных программ и сотрудничество с федеральной системой рефинансирования АИЖК.

Для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие задачи:

  • • совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь — создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
  • • создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
  • • создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
  • • налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
  • • создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
  • • создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
  • • уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
  • • формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В целом в последние годы в России наблюдается повышение доступности ипотечного жилищного кредита и его ориентация на различные группы граждан, развивается механизм рефинансирования ипотечных кредиторов, что ведет к росту объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>