Экономические потери, связанные с отклонениями рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке от средней рыночной стоимости

Из практики хозяйственной деятельности последних лет ярко прослеживается тенденция значительных отклонений результатов оценки от среднерыночных показателей в случаях оценки объектов оценки для целей приватизации, купли-продажи, налогообложения при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Заказчиком оценки в этих случаях выступают органы государственной власти.

Анализ совершенных сделок за последние пять лет показывает, что занижение рыночной стоимости в отчетах об оценке происходит в большинстве случаев при реализации государственного и муниципального имущества, с использованием различных экономических схем. Уровень занижения может быть самым разным в зависимости от характера совершаемой сделки. Характерным индикатором этого явления выступает демпинг цен.

Заказчик, подыскивая исполнителя, рассчитывает на определенное качество реализации своего замысла. Поэтому заранее договорившись с оценщиком, ему важно, чтобы в ходе аукциона или конкурса контракт получил именно этот исполнитель. Добиться этого в существующих условиях можно значительным снижением цен на услуги по оценочной деятельности (демпингом цен).

Демпинг (от англ, dumping - сбрасывание) продажа по искусственно заниженным ценам, меньшим средних розничных цен, а иногда и более низким, чем себестоимость. Целью классического демпинга является захват рынка. В нашем же случае цель демпинга - получение конкретного контракта на оценку объекта государственной или муниципальной собственности.

Как отмечалось на Первом Всероссийском съезде оценщиков 14 марта 2013 года, с первым случаем демпинга, со снижением цены на 100% оценочное сообщество столкнулось в 2008 году. После этого демпинг стал массовым явлением на аукционах и конкурсах по государственным закупкам. С целью выявления подобных случаев внутри оценочного сообщества был запущен проект «Демпингу - нет» [27]. В результате мониторинга сайта о государственных закупках за период с 17.10.2011 по 17.10.2012 г. было выявлено 624 случая демпинга. Из них основная масса (456 случаев) приходится на снижение стоимости лота от 6 до 100%. Причем установлены своеобразные рекорды: а) абсолютный максимум - 20 минут за отчет; б)абсолютный минимум - (минус 300 000) руб. за отчет. На рынке в настоящее время функционирует около 160 компаний демпингеров. Причем география демпинга достаточно широка (см. таблицу 6.1).

Таблица 6.1

Распределение случаев демпинга но территории России

1.

Уфа

53

2.

Ульяновск

52

3.

Тюмень

46

4.

Челябинск

38

5.

Ханты-Мансийск

23

6.

Москва, Московская обл.

22

7.

Новомосковск

22

8.

Г еленджик

21

9.

Новосибирск

21

10.

Краснодар

17

Ярким примером демпинга может служить следующий случай с оказанием услуг по оценке рыночной стоимости Международного конноспортивного комплекса «Казань», расположенного в Казани, который произошел в 2011 г., для целей приватизации. Это один из крупнейших ипподромов в Европе. В стоимость оценочных услуг входила оценка 11 зданий и 14 сооружений, земельный участок площадью 89,4 га, а также экспертное заключение на отчет об оценке. При первоначальной стоимости лота в 386 600 руб. победу одержала компания, предложившая выполнить эту работу за 58 402 руб. [27].

Существуют и другие примеры. Рассмотрим, например, результаты конкурса, проводимого муниципальным заказчиком в г. Нижний Новгород (см. табл. 6.2) [28].

Сорок отчетов по оценке коммерческой недвижимости по 450 рублей каждый!!! Можно ли настолько снизить стоимость работ?

Таблица 6.2

Сравнительная таблица стоимости лотов по оценке недвижимости в

Нижнем Новгороде

Номер

заказа

Предмет

муниципаль

ного

контракта

Начальная

цена

контракта

,руб.

Цена

побе

дителя,

руб.

Цена

за

объект

руб.

Цена за объект согласно тарифам и установившейся практике в регионах, руб.

ОАЭФ

-11.11

37 объектов жилого фонда

111 000

19 445

525

2500 -4000

ОАЭФ

-10.11

6 нежилых помещений площадью от 100

до 1000 кв.м

72 000

7 640

1270

12000- 24 000

ОАЭФ -10.11

40 нежилых встроенных помещений

400 000

18 000

450

7000- 12000 С учетом большого заказа

«Легко себе представить, как такие отчеты выполняются. Откинем криминальный момент с компенсациями недостающих денег заинтересованными структурами, который (хочется думать!) в данном случае отсутствует. Заметим, что только за один осмотр, который оценочная компания выполняет по контрагентскому договору, обычно требуется заплатить 1 тысячу рублей за объект. Только бумага, необходимые материалы для прошивки, картриджи и др. подсобные материалы стоят не менее 200 рублей за каждый отчет. А покупка информации по ценам объектов за прошедший период, которая нужна оценщику для выявления трендов на соответствующих рынках, уже совсем непосильна оценщику, выполняющему отчет по оценке коммерческого объекта недвижимости за 450 рублей. Конечно, об обсуждении результатов, контроле качества отчетов, анализе наилучшего и наиболее эффективного использования в этом случае не может быть и речи. По-видимому, никто эти отчеты не просматривал, не проверял их на соответствие требованиям законодательства, не обсуждал с оценщиком, насколько результат оценки адекватен состоянию рынка» [28].

В результате осуществления оценочной деятельности на таких условиях, казалось бы, выигрывает только заказчик. Если это федеральные или муниципальные структуры, то снижение цен на услуги по оценке напрямую ведет к экономии бюджетных средств, выделенных на эти цели. Эту экономию можно вычислить, проанализировав исполнение бюджета по данной статье расходов, которая в бюджетах большинства Субъектов Федерации составляет миллионы рублей. Стоит отметить, что эти затраты составляют, в лучшем случае, от 0,1 до 1% стоимости, оцениваемой недвижимости. Однако, в результате низкого качества отчета об оценке, стоимость недвижимости может быть занижена на 20 -40%, что приводит к несоразмерным экономическим потерям бюджетных средств.

Например, «офисное помещение 200 кв. м. в хорошем состоянии стоит в Нижнем Новгороде от 10 000 000 руб. Средняя цена работ по оценке (20 000 руб.) составляет 0.2 %. Таким образом, экономия даже при снижении цены в 20 раз может составить не более 0.2% от стоимости оцениваемого объекта. Однако эта экономия оборачивается значительно большими потерями. Действительно, если исключить откровенную недобросовестность оценщика, величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определяемая в такие сроки и за такие суммы, может быть выполнена только методами массовой оценки без учета индивидуальных особенностей объекта оценки. Как известно [29,30], погрешность в определении рыночной стоимости методами массовой оценки может существенно превышать погрешность индивидуальной оценки. Если считать, что погрешность индивидуальной оценки для стандартных объектов не превышает 20%, то погрешность массовой оценки уже может превышать (30-40)%, что приводит к завышению или занижению стоимости. Последствия таких погрешностей очевидны. Объекты с заниженной стоимостью будут проданы на 10-20% ниже, другие задержатся на рынке больше требуемого времени. В обоих случаях бюджет недополучит значительных сумм. Так что экономия в 0.2% приведет к потерям, измеряемым десятками процентов» [28].

Случаи завышения в отчетах об оценке рыночной стоимости объектов оценки особенно ярко прослеживаются в процессе кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков). Как известно, кадастровая стоимость недвижимости определяется методами массовой оценки, которые могут приводить к значительным погрешностям от 40% и более.

В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст. 4326), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков, признаваемая объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, является базой для определения налога.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определен порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками одним из следующих способов:

  • а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  • в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
  • г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, кадастровая стоимость недвижимости (земельных участков) оказывает непосредственное влияние на формирование бюджетов как регионов, так и муниципальных образований. Такая тесная взаимосвязь между оценкой и бюджетом отрицательно сказывается на процессе кадастровой оценки.

Заказчики в лице органов государственной власти и муниципалитетов материально заинтересованы в завышении кадастровой стоимости, т.к. это один из вариантов увеличения их бюджетов. Поэтому они отыскивают аффилированные структуры в оценочной среде и заключают с ними контракты на проведение кадастровой оценки. О качестве таких отчетов говорить не приходится, чем выше кадастровая стоимость объектов недвижимости, тем лучше. Такое положение дел способствует формированию просторного поля для ценового демпинга. Из открытых источников можно сделать вывод о том, что к кадастровой оценке земельных участков допускаются только избранные организации, знакомые с работой «черного ящика» - системы программного обеспечения, используемого Росреестром. В качестве таковых, в основном, работают 3 ФГУП, подчиняющиеся Роснедвижимости (теперь Росреестру):

  • 1. ФГУП «ФКЦ «Земля».
  • 2. ФГУП «Госземкадастр-съемка».
  • 3. ФГУП «Ростехинвентаризация - БТИ».

В качестве примера завышения стоимости в отчетах об оценке приведем результаты кадастровой оценки в Республике Татарстан. На основании статистических данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан была сформирована таблица отклонений кадастровой стоимости объектов недвижимости от рыночной стоимости (см. табл. 6.3) [31].

Отличия кадастровой стоимости недвижимости в отдельных городах Республики Татарстан от ее среднерыночной стоимости на 2012 год

Населенный

пункт

Средневзвешенный УПКС, руб./кв.м

Рыночные цены (2009-2012гг.), руб./кв.м

Отношение средневзвешенного УПКС к

рыночным ценам, разы

Казань

9 068,29 (диапазон 4 291,74- 10 388,54

1 500-3 500

2,5 - 6,0

Набережные

Челны

1 712,35 (диапазон 1 449,76 - 1 839,69)

200 - 500

3,4 - 8,5

Экономические потери от такого завышения образуются, с одной стороны, в форме непроизводительных затрат субъектов рынка при оспаривании кадастровой стоимости, с другой стороны, завышенное налогообложение собственников за пользование недвижимостью, особенно хозяйствующих субъектов, может привести к разорению фирмы.

Предусмотренный законодателем механизм оспаривания кадастровой стоимости в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в некоторой степени улучшает ситуацию с кадастровым учетом. Однако, тот факт, что количество заявлений по оспариванию кадастровой стоимости из года в год растет, величины отклонений также увеличиваются, свидетельствует о серьезных проблемах в этом вопросе (см. табл. 6.4) [32].

Таблица 6.4

Значение коэффициента, характеризующего уменьшение стоимости объекта недвижимости после рассмотрения спора в региональных комиссиях на 2012 год

п/п

Значение коэффициента

Количество рассмотренных дел

1

от 1,03 до 2

296

2

От 2 до 3

203

3

От 3 до 4

118

4

От 4 до 6

118

5

От 6 до 10

49

6

От 10 до 20

19

7

Свыше 20

1

Причины значительных расхождений кадастровой и рыночной стоимости на одну и ту же дату оценки объяснить не представляется возможным, так как законодатель не предусмотрел разбирательство в причинах расхождений. Расхождения в 3-20 раз явно свидетельствуют о недостоверности отчета об определении кадастровой стоимости, выполненного в рамках кадастровой оценки, либо отчета об определении рыночной стоимости.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >