РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

В зависимости от объема и сложности конкретного объекта реконструкции устанавливаются следующие стадии проектирования (рис. 2.1):

  • 1) эскизный проект (ЭП);
  • 2) технико-экономическое и архитектурно-историческое

обоснование (ТЭО);

  • 3) рабочий проект (РП), проект (П);
  • 4) рабочая документация (РД).

Категория сложности объекта реконструкции и соответственно проектные стадии устанавливаются заказчиком и отражаются в задании на разработку проектной документации. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

  • 1) в три стадии: (ЭП + П + РД);
  • 2) в две стадии: (ЭП + РД) или (П + РД);
  • 3) в одну стадию: (РД, при наличии утвержденного ТЭО).
Этапы проектирования реконструкции

Рис. 2.1. Этапы проектирования реконструкции

Эскизное проектирование (ЭП) реконструкции — это стадия, на которой утверждаются состав работ по рабочему проектированию и начало проектно-конструкторской деятельности, а также корректируется ТЭО проекта. В состав ЭП включаются: пояснительная записка, архитектурно-строительные решения, основные чертежи, решения по инженерному оборудованию. После обсуждения ЭП и положительного заключения по нему заказчик подготавливает задание на разработку проектной документации, состав которой определяется стандартами СПДС и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование.

Двухстадийное проектирование реконструкции зданий и сооружений предусматривает разработку:

  • 1) общей пояснительной записки;
  • 2) основных чертежей (ситуационный план, схема генплана с указанием всех строений, объемов работ по благоустройству территории, принципиальных решений по внешним инженерным сетям);
  • 3) строительных решений, содержащих краткое описание архитектурно-строительных планов, основных мер по водоснабжению и канализации, вентиляции, газо- и электроснабжению, перечень применяемых типовых решений, конструкций, узлов, планов по защите населения в чрезвычайных ситуациях;
  • 4) чертежей (планов, фасадов, разрезов) здания со схематическим изображением несущих и ограждающих конструкций;
  • 5) инженерных разделов проекта;
  • 6) проекта организации реконструкционных мероприятий в соответствии с ВСН-41-85(р) Госгражданстроя;
  • 7) раздела по технической эксплуатации здания;
  • 8) сметной документации.

Общая пояснительная записка к проектно-сметной документации по реконструкции здания или сооружения должна содержать:

  • 1) основание для проектирования реконструкции (решения муниципальных органов и федеральных служб, разрешающих проведение реконструкции);
  • 2) краткую характеристику здания, включая вопросы градостроительного проектирования;
  • 3) генплан с элементами благоустройства;
  • 4) обоснование и описание архитектурно-конструктивных решений и пр.

При разработке проектной документации выполняются необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно-конструктивных решений, принятых в проекте.

Рабочая документация по своему назначению подразделяется на документацию: а) для производства строительно-монтажных работ, выполняемых непосредственно в реконструируемом здании;

б) на строительные изделия.

Полный комплект рабочей документации для реконструкции здания включает:

  • 1) объектную смету;
  • 2) рабочие чертежи по видам работ;
  • 3) сводную ведомость объемов реконструктивных работ;
  • 4) сводную ведомость потребности в материалах.

В состав сметной документации для одностадийного проектирования реконструкции входят:

  • 1) сводный сметный расчет, определяемый по объектным и локальным сметам, составляемым по рабочим чертежам с использованием прейскурантов на различные виды работ;
  • 2) сводка затрат;
  • 3) объектные сметы — в случае отсутствия прейскурантов и укрупненных сметных норм (УСН);
  • 4) локальные сметы (при тех же условиях);
  • 5) сметы на проектные и инженерно-технические обследования зданий;
  • 6) ведомость сметной стоимости реконструкции отдельных объектов, входящих в состав комплекса (очереди).

Для двухстадийного проектирования на стадии проекта составляются:

  • 1) сводный сметный расчет, который определяется по укрупненным показателям;
  • 2) сводка затрат;
  • 3) объектные и локальные сметные расчеты;
  • 4) сметы на проектные работы и инженерно-техническое обследование здания;
  • 5) ведомость сметной стоимости производства работ по объектам;
  • 6) ведомость материалов;
  • 7) пояснительная записка.

В состав смет по рабочей документации входят:

  • 1) объектные сметы по рабочим чертежам;
  • 2) локальные сметы по рабочим чертежам;
  • 3) ведомость сметной стоимости реконструктивных работ;
  • 4) ведомость материалов;
  • 5) пояснительная записка.

В сводном сметном расчете стоимости реконструктивных работ средства распределяются следующим образом:

  • 1) подготовка площадки реконструируемого здания;
  • 2) основные объекты реконструкции;
  • 3) объекты подсобного и обслуживающего характера;
  • 4) наружные сети и сооружения;
  • 5) благоустройство и озеленение территории;
  • 6) временные здания и сооружения;
  • 7) прочие затраты (в том числе на техническое обследование здания);
  • 8) технический и авторский надзор;
  • 9) проектные работы.

За итогом сводного сметного расчета стоимости реконструкции здания указываются возвратные суммы.

Все технико-экономические и финансовые расчеты по реконструкции зданий, сооружений и городской застройки выполняются в соответствии с требованиями СП 11-101-95 (Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений) и СНиП 11-01-95 (Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений).

Дополнительные средства на возмещение затрат подрядчика, выявленных после утверждения рабочего проекта реконструкции в связи с введением повышающих коэффициентов, включаются в сводный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости реконструкции и утверждением произведенных уточнений инстанцией, ранее утвердившей проект.

В целях совершенствования порядка предпроектной и проектной подготовки строительства и реконструкции, сокращения сроков согласования, а также повышения качества исходно-разрешительной и распорядительной документации и заблаговременного предоставления инвесторам достоверной информации о возможных затратах на реконструкцию муниципальными властями устанавливается определенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации.

Например, в Москве основанием для получения права на реконструкцию объекта и аренду для этих целей земельного участка инвестором, определяемым на конкурсной основе или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа. Основанием для получения права на реконструкцию в случае изменения существующего функционального назначения здания или сооружения является решение органа по имущественно-земельным отношениям и градостроительству.

Обследование застройки выполняется с целью получения информации о ее историко-архитектурной ценности, планировке и застройке территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. На основе полученных сведений разрабатывается стратегия восстановления и обновления зданий, но прежде всего — благоустройства территории.

Детальное обследование зданий проводится в два этапа. Предварительное обследование — с целью уточнения имеющихся общих сведений о возможности реконструкции, реставрации или сноса здания. Это как бы повторное обследование застройки, но с акцентом на техническое состояние здания. Техническое обследование здания проводится в составе бригады с соблюдением всех правил техники безопасности для выявления дефектов и неисправностей здания в целом и его элементов. Детальное обследование здания включает:

  • 1) изучение архивных документов, на основании которых составляется историческая справка;
  • 2) ознакомление с инвентаризационными планами здания;
  • 3) установление состава и назначения помещений (особое внимание уделяется первым двум этажам, имея в виду возможность использования их как нежилых помещений);
  • 4) обследование конструктивных элементов здания и определение эксплуатационных качеств;
  • 5) разработка вариантов архитектурно-планировочных предложений по переустройству здания;
  • 6) составление предложений по решению генерального плана участка, этажности и габаритам здания;
  • 7) получение данных о геологии и гидрогеологии участка (по мере необходимости);
  • 8) технико-экономическое обоснование (ТЭО) решений.

В процессе реконструкции зданий уменьшается не только физический износ (в результате полной или частичной замены отдельных конструкций), но путем перепланировки и переоборудования удается уменьшить и величину морального износа. Учитывая капитальность стеновых остовов и большой остаточный срок их службы, процессам обследования и проектирования реконструкции должно быть уделено исключительно большое внимание, чтобы избежать в дальнейшем новых перепланировок и расходов, замедлить (насколько это возможно) моральное старение зданий (рис. 2.2).

Последовательность проектирования реконструкции здания

Рис. 2.2. Последовательность проектирования реконструкции здания

Обследование застройки включает отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку данных. Историкоархивная оценка зданий требует особой глубины исследований, поскольку в зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции и реставрации, необходимо восстановить первоначальный облик.

На основе полученных данных выделяют:

  • 1) памятники федерального, территориального и местного значения, охраняемые законом;
  • 2) здания, имеющие историческую или архитектурную ценность и предлагаемые к охране;
  • 3) постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки;
  • 4) элементы городской среды, внешний облик которых придает индивидуальность застройке;
  • 5) рядовую застройку и малоценные здания, реконструкция и даже снос которых не противоречат целостности восприятия ансамбля улиц и площадей.

Обследование ситуации на местности (сведения о транспортных и пешеходных потоках, функциональных зонах, характере системы социально-бытового обслуживания, шумовом и инсоляционном режимах) совмещают с получением информации о зданиях.

Опорные здания, предназначенные для капитального ремонта, реконструкции и реставрации, детально обследуются для получения необходимых сведений о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, а также об архитектурно-планировочных и объемных решениях. Объемно-планировочные решения зданий обследуют по следующим показателям: этажность, строительный объем, количество жилой и вспомогательной площади, группа капитальности и пр. Сведения о несущих конструкциях, приведенные в технических паспортах, сравнивают с натурой.

В процессе обследования здания составляются обмерные (обмерочные) чертежи фасадов, планов и разрезов (М 1:50 или 1:100 с точностью ±1см). На поэтажных планах указывают назначение и характер использования помещений, размеры конструктивных элементов, санитарно-технического и инженерного оборудования. Особо выделяют детали, вызывающие дополнительные нагрузки на несущие конструкции. На чертежи разрезов наносят отметки и размеры конструктивных элементов, а также выполняют вертикальную привязку оконных проемов и архитектурных элементов фасадов. Для облегчения работы целесообразно использовать фотоснимки здания, его архитектурных фрагментов и примыкающей застройки.

На генеральном плане (М 1:500) показывают застройку и характер благоустройства территории.

Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведений об их прочности и надежности. По результатам обследования несущих конструкций и выполнения их поверочных расчетов разрабатывается техническое заключение, в котором дается оценка прочности основных конструктивных элементов и здания в целом.

Если речь идет о проведении капитального ремонта без значительного увеличения нагрузок в последующем, то выполняют контрольное обследование оснований и фундаментов. Если же предполагается реконструировать дом (например, надстроить этаж или сменить деревянные перекрытия на железобетонные), то выполняется всестороннее обследование. При этом определяются физико-механические свойства грунтов, однородность основания, неравномерность его нагружения, характер осадок. Определяют действительные геометрические размеры фундамента, прочность и износ материала, наличие арматуры, ее состояние и пр.

При обследовании стен выявляются несущие и самонесущие стены, их состояние (наличие каналов, пустот, дефектов, трещин, арматуры и пр.). Столбы и колонны освидетельствуют методами, применяемыми для обследования стен. При этом определяют размеры сечений, арматуру, конструкцию стыков-опор, консолей и капителей.

Техническое состояние перекрытий в значительной мере определяет выбор методов реконструкции всего сооружения. В отдельных местах приходится вскрывать полы и обшивку потолков, что создает определенные сложности инженерных изысканий. Во время обследования перекрытий устанавливают:

  • 1) расчетно-конструктивную схему и характер промежуточных опор;
  • 2) сечение и шаг несущих элементов;
  • 3) вид материалов и степень их износа;
  • 4) прогибы и деформации полов и потолков;
  • 5) звуко- и теплоизоляционные свойства конструкции.

Аналогичным образом обследуются лестницы, перегородки,

балконы, крыши и кровли.

Наибольшее распространение при обследовании зданий получили неразрушающие методы контроля качества строительных материалов и конструкций. Использование приборов и инструментов позволяет получить необходимые сведения о прочности, де- формативности, трещинообразовании, скрытых дефектах, влажности, температуре, плотности и пр.

Для определения прочности материалов применяют приборы, основанные на использовании ультразвука или ударной волны, а также приборы механического принципа действия, позволяющие оценить прочность по косвенным признакам (результатам вдавливания конуса, шарика или отскока бойка от поверхности). Приборы обеих групп позволяют получить результат с относительно большой погрешностью (±15%). В связи с этим рекомендуется использовать одновременно несколько приборов, основанных на различных принципах действия (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Приборно-инструментальная база обследования зданий

п/п

Наименование прибора

Назначение

1

Прибор ультразвукового контроля бетона (УКБ-1М и др.)

Определение прочности, наличия скрытых дефектов, однородности (по плотности) бетона

2

Фазометры (АФ-2 и др.)

Определение физико-механических свойств кирпичной кладки или крупногабаритных конструкций

3

Измерители защитного слоя (ИЗС-АР и др.)

Определение местоположения арматуры в бетоне и толщины защитного слоя арматуры

п/п

Наименование прибора

Назначение

4

Молоток Кашкарова

Определение прочности поверхностного слоя материала конструкции

5

Прибор определения прочности материала (ПМ)

Определение прочности поверхностного слоя материала конструкции

6

Прибор ТКСП-1

Определение прочности металлических профилей (по результатам внедрения металлического шарика)

7

Приборы определения геометрических параметров строительных конструкций (нивелиры,теодолиты, прогибомеры, тензометры)

Определение прогибов, перекосов, смещений строительных конструкций, контроль геометрических размеров зданий, вертикальности лифтовых шахт и пр.

8

Металлоискатели (МИ-1 и др.)

Для определения наличия и местоположения скрытых металлических конструкций

9

Пирометры (Пирс-040, РРТ и др.)

Обнаружение скрытых дефектов, неоднородностей и динамики изменения физических параметров с помощью инфракрасных тепловизоров

10

Приборы определения воздухопроницаемости ограждающих конструкций и соединений между ними (ДСКЗ-1)

Определение коэффициента воздухопроницаемости стыка

11

Микроскопы отсчетные (МИР-2 и др.)

Определение ширины раскрытия трещин на поверхности конструкции

12

Прибор РВП-451 (перископ)

Внешний осмотр труднодоступных мест (опор конструкций, высоких помещений, пустот и пр.)

13

Электронные влагомеры (ЭВ-2м, НВЛНИИ АКХи др.)

Определение абсолютной влажности древесины в конструкциях и однослойных ограждающих конструкциях зданий

14

Тепловизоры, термощупы и электронные термометры

Определение температуры поверхности конструкций нагревательных приборов и температуры массивных конструкций

15

Инструменты и материалы для обмера конструктивных элементов и здания

Рулетки, метр, рейки, исходные инвентаризационные поэтажные планы здания, схемы и эскизы

Расположение и размеры выявленных дефектов и повреждений, а также места вскрытий и отбора проб материалов с помощью условных обозначений показывают на планах, разрезах, фасадах и развертках соответствующих конструкций.

Обмерные работы проводят для определения полного состава и объема ремонтно-строительных работ и разработки качественной проектной документации. С их помощью определяют точные размеры и форму конструктивных элементов и строения в целом. В результате обмерных работ составляют эскизы (кроки), а затем — обмерные планы этажей, подвалов, чердаков, крыш, перекрытий, стропил и конструктивных элементов в масштабе l: 100.

При выполнении обмера лучше начинать с установления крупных размеров конструктивных элементов, а затем определять размеры деталей, проверяя, чтобы в сумме получался габаритный (общий) размер. При обмерах сложных планов следует использовать метод засечек: намечают опорные точки, измеряют расстояния между ними и из каждой делают промеры до характерных точек плана. Получается система треугольников, по которым затем вычерчивают контур здания по засечкам из опорных точек (рис. 2.3).

Обмер стены здания с помощью метода засечек

Рис. 2.3. Обмер стены здания с помощью метода засечек

В зависимости от цели обмера здания различают обмеры археологические, архитектурные, инвентаризационные, регистрационные. Наиболее точные — археологические обмеры (в них указывают размеры даже однотипных деталей, неровности штукатурки, отклонения стен от вертикали). Археологические обмеры являются элементом обследования зданий, имеющих историческое и художественное значение. Архитектурные обмеры допускают принимать (при незначительной разнице) средний размер одинаковых элементов и деталей. Инвентаризационные обмеры используются при оценке технического состояния здания, поэтому на чертежах воспроизводят только планы и разрезы без детальных размеров здания, но с обязательным указанием площадей помещений. Результатом регистрационных обмеров являются чертежи, имеющие общий характер и устанавливающие только основные габариты здания.

На плане обмерного чертежа первого этажа проставляют замеры по всему периметру здания на уровне низа оконных проемов; на планах последующих этажей дают размеры помещений, стен, столбов, колонн, перегородок и другие размеры и отметки. В необходимых случаях выполняют деталировочные чертежи в М 1:20 (вентиляционных каналов, дымоходов, шахт, стояков, проемов, гнезд и пр.). В общем случае объем обмерных работ и состав обмерных чертежей определяются в зависимости от характера реконструктивных мероприятий.

На основании технического обследования здания (инженерных изысканий) составляют техническое заключение на здание, содержащее следующие материалы:

  • 1) данные технического паспорта и инвентаризационные данные с уточненными поэтажными планами, разрезами, фасадами, а при необходимости — ситуационный план участка застройки;
  • 2) характеристику существующей планировки, конструкций, частей здания, отделки, инженерного оборудования со схемами и поверочными расчетами;
  • 3) оценку физического износа конструктивных элементов и здания в целом;
  • 4) сведения о техническом состоянии подземных коммуникаций и внешнего благоустройства;
  • 5) фотоснимки фасадов здания и архитектурных фрагментов;
  • 6) выводы и предложения о целесообразности капитального ремонта (модернизации, реконструкции), видах и примерных объемах работ.

Заключение по результатам обследования здания оформляется как:

  • 1) пояснительная записка, содержащая описание здания и участка, результаты архивных исследований, описание конструктивных элементов с указанием физического износа, сведения о геологическом и гидрогеологическом режимах площадки, подробное описание деформаций и повреждений (нанесенных на чертежи), оценку выполнения норм и правил технической эксплуатации здания, выводы и предложения;
  • 2) чертежи (планы, фасады, разрезы с указанием конструкций, деформаций, повреждений, мест вскрытия и обследования), данные топографической съемки участка с указанием мест разработки шурфов, скважин и пр., инженерно-геологические разрезы и пр.;
  • 3) приложение к заключению (фотографии, поверочные расчеты, данные лабораторных и полевых исследований).

Состав заключения по результатам обследования здания может уточняться и сокращаться в соответствии с особенностями объекта и намечаемым объемом реконструктивных мероприятий.

Работы по техническому обследованию здания являются элементом проектной деятельности и оплачиваются заказчиком.

Вопросы для самопроверки

  • 1. Назовите стадии и варианты организации проектной деятельности по реконструкции зданий и сооружений.
  • 2. Этапы проектирования реконструкции зданий и сооружений.
  • 3. Состав общей пояснительной записки по реконструкции.
  • 4. Состав полного комплекта рабочей документации по реконструкции.
  • 5. Порядок подготовки исходно-разрешительной документации.
  • 6. Детальное (предварительное и техническое) обследование здания, предназначенного для реконструкции.
  • 7. Последовательность проектирования реконструкции.
  • 8. Что означают понятия «опорное здание» и «опорный фонд»?
  • 9. Обследование конструктивных элементов здания.
  • 10. Перечислите основные группы приборов и устройств, используемых для обследования зданий и сооружений.
  • 11. Назовите типы обмерных работ.
  • 12. Раскройте содержание технического заключения по зданию.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >