Полная версия

Главная arrow Финансы

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ

Обзор рынка ипотеки в Москве и Подмосковье

В Московском регионе ипотеку для приобретения квартир в жилых домах Москвы и области предлагают 45 банков. Ниже приведены общие показатели ипотечного кредитования новостроек в Московском регионе:

Количество банков 45

Количество ипотечных программ 405

Средний срок кредитования, мес. 179

Средняя ставка, % 13

Средний размер кредитуемых средств, руб. 12 276 021

Общее число ипотечных программ и распределение банков по количеству реализуемых ими программ представлено на рис. 5.3. В иде- рах такие банки, как ВТБ24, Нордеа Банк, ЮниКредит Банк, Росев- робанк и Газпромбанк — во всех количество программ свыше 20.

Рассмотрим условия, которые предлагают банки для потенциальных заемщиков. Средний срок ипотеки на строящееся жилье в Московском регионе составляет 15 лет. Минимальный период кредитования, как правило, — 1 или 3 года (27 и 23% программ соответственно); а максимальные сроки, предлагаемые банками, — 50 лет (26 и 24 программы) (рис. 5.4—5.5).

Еще одной характеристикой ипотеки является размер первоначального взноса, который клиент банка оплачивает сразу после получения кредита. Известно, что активное развитие ипотечного рынка до середины 2008 г. привело к тому, что многие банки перешли на режим «нулевого» первоначального взноса. Но в кризис этот факт сыграл скорее отрицательную роль, поскольку потребитель должен был выплачивать всю сумму на фоне выросших процентных ставок и снижения доходов населения страны в целом.

На сегодняшний день можно констатировать достаточно лояльные условия банков — 11 ипотечных банков включают минимальный первоначальный взнос 0%. Остальные банки распределились следующим образом (рис. 5.4).

Как отмечают в компании «БЕСТ-Новострой», средний размер предлагаемого кредита на покупку строящегося жилья в Москве и Подмосковье сейчас составляет около 12,3 млн руб. Хотя реальный спрос, по оценкам банков, сосредоточен вокруг отметки в 3,6 млн руб. Минимальный размер кредита — 200 тыс. руб. — у банка «Возрождение» (программа «Социальная ипотека г. Москвы»). Самым «щедрым» является Сбербанк РФ, где в зависимости от ежемесячных доходов клиента размер ипотечного кредита ориентировочно может достигать 150 млн руб.

Что касается годовых процентных ставок по ипотеке, то, как правило, их размер зависит от степени готовности приобретаемого жилья. Средняя ставка по кредиту до регистрации собственности на квартиру составляет 13—13,5%, тогда как после получения свидетельства показатель ниже — 12—12,5%. Минимальная ставка по ипотеке у Банка ИТБ — 7,65% годовых (программы «Материнский капитал», «Новоселье»).

Банки, предлагающие ипотеку на покупку квартиры в новостройках Москвы и Московской области в 2013 г. (Источник

Рис. 5.3. Банки, предлагающие ипотеку на покупку квартиры в новостройках Москвы и Московской области в 2013 г. (Источник: http://www.mosnovostroy.ru/ipoteka)

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке

Рис. 5.4. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке

Минимальный размер ипотечных кредитов, предлагаемых в Московском регионе

Рис. 5.5. Минимальный размер ипотечных кредитов, предлагаемых в Московском регионе

По данным «БЕСТ-Новострой», наиболее высокие ставки по ипотеке (примерно 12,5—14% годовых) характерны для банков, где средний размер кредита составляет от 4,5 до 13,5 млн руб. И напротив, минимальный процент — 11 — 12,5% — у банков, кредитующих клиентам, в среднем, небольшие суммы (до 4,5 млн руб.) либо очень значительные (более 18 млн руб.).



Высокие процентные ставки — не единственная причина, из-за которой большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий отказывается брать ипотеку.

Дело в том, что большинство банков в России пользуются формой аннуитетных платежей, которая подразумевает одинаковую ежемесячную сумму выплат на протяжении всего срока кредитования. Менее распространен вариант дифференцированных платежей, когда выплачиваемая сумма снижается с каждым последующим месяцем выплат. Одним из немногих банков, кто практикует данную схему, является Сбербанк РФ.

К несомненным «плюсам» дифференцированной системы платежей относится более низкий процент переплаты по кредиту, по сравнению с аннуитетом. К примеру, если рассчитать, в какую сумму заемщику обойдется кредит в 3,6 млн руб. по итогам всех платежей, то средний срок кредитования, который предлагают банки при покупке новостройки, составляет 179 мес. (почти 15 лет), а средняя ставка — 13%. При данных условиях и аннуитетной системе расчетов ежемесячный платеж по кредиту составит около 45,7 тыс. руб.1 То есть по итогам указанного срока заемщик выплачивает банку не 3,6 млн руб., а 8,2 млн руб., а переплата составляет 127%, или

2,3 раза.

Б. Максимальный размер ипотечных кредитов, предлагаемых в Московском регионе

Рис. 5.Б. Максимальный размер ипотечных кредитов, предлагаемых в Московском регионе


1


Аннуитетная формула расчета ежемесячных платежей по ипотеке:

АП = Sx (р +р/(( 1 + р)п - 1)),

где S — сумма кредита,/? -'/12 процентной ставки, п — срок кредитования.

Зависимость размера ипотечных кредитов от процентной ставки до и после регистрации собственности (данные на 2012 г.)

Средний размер кредита по программе, руб.

Количество

ипотечных

программ

Средняя ставка до регистрации собственности жилья, %

Средняя ставка после регистрации собственности жилья, %

До 4 500 000

12

12,5

11,4

4 500 001-9 000 000

7

14,0

12,7

9 000 001-13 500 000

18

14,0

13,5

13 500 001-18 000 000

5

13,4

12,6

От 18 000 001

6

12,9

12,2

Если рассчитать эти показатели при дифференцированной системе платежей по кредиту в 3,6 млн руб. на 179 мес. и ставке 13%, то, поданным «БЕСТ-Новострой», среднемесячный платеж заемщика (с учетом условий действующих банковских программ) — около 40,4 тыс. руб. Тогда общая стоимость кредита составит около 7,2 млн руб., т.е. в 2 раза дороже первоначальной суммы.

Таким образом, при дифференцированной системе расчетов платежей банки «проигрывают» в среднем до 30%, по сравнению с аннуитетной схемой (табл. 5.5). Это, в целом, объясняет тот факт, что большинство ипотечных программ предусматривают второй вариант расчетов.

Таблица 5.5

Пример расчета аннуитетных и дифференцированных платежей по кредиту на сумму 3 600 000 руб.

Условия

кредита

Аннуитетный

расчет

Дифференцированный

расчет

Срок выплаты, мес.

179

Сумма кредита, руб.

3 600 000

Ставка в год, %

13

Ежемесячный платеж, руб.

45 700

40 350

Общая сумма платежей, руб.

8 170 000

7 214 000

Размер переплаты, руб.

4 570 000

3 614 000

Размер переплаты, %

127

100

Надо сказать, что одним из положительных моментов развития рынка ипотеки в стране для заемщика стал 100%-й показатель среди банков по наличию возможности досрочного погашения кредита. Основным условием является так называемый мораторий на досрочное погашение — срок, в течение которого клиент не может вносить дополнительные взносы, помимо ежемесячного платежа. Такие ограничения есть в 16 из 48 ипотечных банковских программ, т.е. в 33% случаях. Срок моратория варьируется от 3 до 7 месяцев. По данным «БЕСТ-Новострой», средняя сумма кредита в банках, где существует ограничение на досрочное погашение, составляет около 15 млн руб. Во всех остальных банках, отказавшихся от моратория на досрочное погашение, средняя сумма предлагаемого кредита заметно ниже — около 11 млн. руб.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>