Опыт ипотеки в Пензенской губернии

Пензенская губерния принадлежала к тем регионам России, которые до отмены крепостного права в больших масштабах закладывали крепостных крестьян и землю. По объему заложенной в дореформенный период земли (около 60%) она входила в первую шестерку, наряду с Бессарабской, Харьковской и Екатеринославской губерниями. Объем заложенных крепостных в 1859 г. составил 80,7% всех крепостных Пензенской губернии.

С момента учреждения Пензенского городского кредитного общества появилась возможность получить долгосрочную ссуду и под залог недвижимости — каменных и деревянных домов, торговых лавок, фабрик, заводов.

Основу ипотечно-инвестиционной системы Пензенской губернии составляли четыре кредитных учреждения:

  • • Пензенский городской общественный банк (1844—1918 гг.);
  • • Пензенское отделение Государственного крестьянского банка
  • (1883-1918 гг.);
  • • Пензенское отделение Государственного дворянского земельного

банка (1885—1918 гг.);

• Общество взаимного поземельного кредита (вторая половина

XIX в.).

Формирование системы управления ипотечно-инвестиционного кредитования в губернии началось с Пензенского городского общественного банка — муниципального кредитного учреждения, находившегося в ведении органов городского самоуправления. Уставный капитал Пензенского городского общественного банка составил 5728 руб.

В Положении об общественном банке в городе Пензе, опубликованном в декабре 1844 г. в Пензенских губернских ведомостях, отмечалось: «Банк сей учреждается в Пензе на пожертвованные в пользу погоревших жителей сего города, оставшиеся без употребления и хранящиеся в здешнем Приказе общественного призрения, пять тысяч семьсот двадцать восемь рублей серебром с той целью, чтобы производством ссуд доставить местным гражданам вспомоществование в торговых их оборотах».

В Положении было также определено правовое положение банка: «Распоряжение всеми действиями Банка вверяется непосредственно ведению и начальству Пензенской Городской думы, под особенным, в отношении охранения интересов Банка, попечительством начальника губернии».

Ссуды городской общественный банк мог выдавать под залог земельных участков, каменных и деревянных домов, торговых лавок, фабрик, заводов и прочей поземельной недвижимости, находящейся в городе и уезде на срок от 1 года до 15 лет.

Кредиты предоставлялись как частным лицам, так и органам городского самоуправления и местного земства, прибыль отчислялась на нужды городского благоустройства и благотворительные цели.

Желающий заложить недвижимость подавал в банк документы на право владения; свидетельство Пензенской гражданской палаты, подтверждавшее принадлежность недвижимости заемщику, благонадежность залога и его свободу от казенных и частных взысканий; описание земельного участка и его оценку; страховой полис, если ссуда испрашивалась под залог строений.

При получении указанных документов банк запрашивал Городскую думу о производстве оценки недвижимости, которую осуществляли присяжные оценщики в присутствии одного из товарищей директора банка.

Оценочный документ утверждался Городской думой. При залоге земельных участков в уездах губернии их описание и оценка производились до момента выдачи гражданской палатой свидетельства соседними землевладельцами (не менее трех человек) в присутствии полицейского чиновника. Итоговый документ заверялся в уездах.

При оценке закладываемых строений учитывались степень их прочности, приносимый доход и выгоды местоположения. Ценность земли определялась ее качеством, количеством, размером дохода и выгодностью месторасположения.

Если в залог предлагалась недвижимость, не приносившая доход, банк ссуду не предоставлял. При залоге фабрик и заводов машины, товары, сырьевые запасы в оценочную сумму не входили.

Размер ссуды не должен был превышать половины оценочной стоимости, но не более 1400 руб. серебром. Срок ссуд под залог зданий составлял от 1 года до 8 лет, земли — от 1 года до 12 лет. Это было обусловлено тем, что при разработке Положения в России не было опыта ипотечной деятельности. С другой стороны, Пензенский банк имел ограниченный район своего действия, что способствовало стиранию грани между долгосрочными и краткосрочными операциями.

При выдаче ссуды под расписку заемщика в книге банк делал распоряжение о наложении на принятую в залог недвижимость запрещения, уведомляя об этом городскую полицию. Наблюдение за целостью заложенной недвижимости осуществляли городская полиция и сам банк.

Если владелец заложенной недвижимости желал ее улучшить (например, капитальный ремонт, дополнительная надстройка и т.д.), то он должен был получить разрешение банка. Оно могло быть выдано только в том случае, если задуманная владельцем реконструкция не уменьшит стоимость заложенного строения.

При продаже или уступке, с переводом долга, недвижимости ее владелец обязан был получить разрешение банка. При выплате полученной ссуды банк возвращал владельцу недвижимости купчую (крепостной акт), страховой полис и свидетельство гражданской палаты с отметкой об уплате ссуды, после чего делал распоряжение о снятии с предмета залога запрещения и уведомлял полицию о прекращении надзора за целостью предмета залога.

В случае невыплаты в срок банковского долга заемщику предоставлялись 10 льготных дней, (если предмет залога находился в черте города), и 20 дней, если заем произведен под залог недвижимости, находившейся в уездах губернии. По истечении льготного срока и невыплате ссуды банк уведомлял городскую полицию о проведении описи просроченной недвижимости и о доставлении доходов с нее в банк. Опись составлялась в течение 10 дней в присутствии одного из товарищей директора банка (рис. 5.1).

Стандартная схема оформления закладной

Рис. 5.1. Стандартная схема оформления закладной

При получении от полиции описи банк принимал распоряжение о продаже заложенной недвижимости. Из вырученных от продажи денег банк удерживал ссуды и проценты, издержки при проведении продаж и особый штраф (по 1% со всей занятой суммы за каждый просроченный месяц). Если вследствие неправильной оценки заложенной недвижимости банк не получал ожидаемую прибыль, то недостача в судебном порядке взыскивалась с оценщиков, а при их несостоятельности — с лиц, которые свидетельствовали о благонадежности оценщиков.

Ссуды под залог недвижимого имущества выдавались в первую очередь купцам, мещанам и цеховым, а при наличии свободных капиталов — дворянам и чиновникам.

Финансовую деятельность банка и соблюдение им банковского законодательства контролировала Городская дума — распорядительный орган городского самоуправления. С этой целью она формировала ревизионную комиссию.

Следует отметить, что по размерам основного и запасного капитала, а также по размеру совокупного капитала Пензенский городской общественный банк к началу 1890-х гг. занимал уже 5-е место в России, после Харьковского, Казанского, Калужского и Нижегородского, 6-е место занимал Самарский банк.

В 1889 г., по официальным правительственным данным, Пензенский городской общественный банк занимал 3-е место в России по размерам оборотов, уступая лишь Харьковскому и Кишиневскому, имея оборот в размере 14,3 млн руб. Обороты банка определялись его операциями. Ипотечная являлась одной из основных операций банка.

Состояние ипотечных операций в Пензенском городском общественном банке характеризовалось следующими данными (табл. 5.2).

Признавая выгодность для банка ипотечных операций, Пензенская городская дума отмечала на своих заседаниях, что эта операция поставлена в неблагоприятные условия: оценка усадебной земли в

Таблица 5.2

Состояние ипотечных операций

Год

Размер ссуды, выданной под залог недвижимого имущества (тыс. руб.)

1848

1,4

1857

7,3

1864

33,1

1865

161,7

1866

323,4

1879

214,8

1902

125,8

1908

66,9

1916

2183,7

городе была ниже ее рыночной стоимости, а при оценке строений не учитывалась возросшая стоимость рабочей силы и строительных материалов. Поэтому домовладельцы предпочитали закладывать свои дома не в Городском общественном банке, а преимущественно в обществе взаимного кредита, где расценки на строения и усадебную землю были выше. В результате наиболее активно и стабильно банк осуществлял ипотечные операции до 1872 г., пока не было открыто Пензенское общество взаимного кредита, после чего произошло снижение их темпов и физических объемов, а в период с 1902 по 1908 г. — двукратное.

Таким образом, более благоприятные условия залога недвижимости в других кредитных учреждениях способствовали значительному и резкому снижению числа заемщиков в Пензенском городском общественном банке. Только в 1916 г. банк смог преодолеть кризис с залогом недвижимости и привлечь на свою сторону новых клиентов.

В 1866 г. было начато устройство Пензенского поземельного земского банка, для которого губернская земская управа решила выдать ссуду в размере 150 тыс. руб. серебром с условием, чтобы оценка земельной собственности не превышала нормальные цены, устанавливаемые губернским земским собранием, а размер ссуд не превышал половины оценочной стоимости земли. Третье условие заключалось в том, что банк открывает свои операции лишь тогда, когда сумма оценки предлагаемой к залогу земли составит 600 тыс. руб. Однако эта инициатива не получила дальнейшего развития из-за отсутствия финансов.

Только в 1880-х гг., после учреждения Государственного крестьянского поземельного банка и Государственного дворянского земельного банка, в Пензенской губернии складывается система государственных ипотечных учреждений: учреждаются пензенские филиалы обоих банков.

Деятельность Пензенского отделения Крестьянского поземельного банка началась 31.01.1884 г. и осуществлялась совместно с Пензенским отделением Дворянского земельного банка.

К концу 1880-х гг. пензенские землевладельцы заложили в Дворянском банке 95539 дес. земли (12,8%), в Крестьянском — 638802 дес. (85,4%). В этот период в частной собственности находилось 1283226 дес. земли, из которых 532793 дес. (58,5%) были заложены в различных банках. Под залог земли банки выдали ссуды общим объемом 26227,5 тыс. руб., в том числе Дворянский — 4388,7 тыс. руб. Крестьянский — 940 тыс. руб. За полученные ссуды пензенские заемщики должны были выплачивать проценты в размере 1696,8 тыс. руб. В масштабах всей России на долю Дворянского и Крестьянского банков (по состоянию на 1 января 1917 г.) приходилось 61,5% общей суммы ссуд, выданных под залог земель.

Являясь ипотечным учреждением, Пензенское отделение Крестьянского банка осуществляло свою основную функцию — выдавало ссуды при условии добровольного согласия продавцов с покупателями.

Средства для выдачи ссуд формировались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского банка, приносивших 5,5% годового дохода и погашавшихся годовыми тиражами на сумму поступивших от заемщиков погасительных взносов.

Ежегодный выпуск свидетельств был ограничен 5 млн руб. Ссуды выдавались крестьянам, как правило, под уже купленные земли.

Дворянский банк обслуживал только потомственных дворян, хотя позднее его заемщиками стали личные дворяне, купцы.

Заемщикам было предоставлено право погашать долги как закладными листами, так и деньгами. Установив для заемщиков систему льгот, Дворянский банк с большой осторожностью и предельной внимательностью оценивал закладываемые имения, о чем свидетельствуют данные табл. 5.3, характеризующие ипотечные операции Пензенского отделения Дворянского банка и объемы удовлетворенных заявлений на выдачу ссуд всех категорий (первичные, дополнительные, перезалог).

Выборочные данные за отдельные годы показывают, что Пензенское отделение Дворянского банка удовлетворило за 24 года своей деятельности 72,6% поступивших заявлений на выдачу ссуд под залог и перезалог.

В 1890—1914 гг. первичные заявления по Пензенскому отделению составляли 56,6%, на перезалог — 37,6%, на дополнительные ссуды — 5,8%. В 1913 г. в залоге Пензенского отделения находилось 176 имений и 1500225 дес. земли, которая была оценена в 3231,7 тыс. руб. В 1915 г. в залоге было 566 имений, 1366760 дес. земли, оцененТаблица 5.3

Ипотечные операции Пензенского отделения Дворянского банка

п

a

Количество

заявлений

Количество

закладываемой

земли

Запрашиваемая

ссуда

Количество

заявлений

Количество

закладываемой

земли

Размер

ссуд

Поступило

Удовлетворено

1890

78

53294

2753,8

51

30608

1529,4

1892

28

32375

886,0

20

26827

535,4

1896

69

81650

3333,7

48

52129

1584,7

1898

90

49175

1358,5

60

51539

1967,2

1903

31

29410

1601,2

30

25494

1357,0

1905

51

56362

2009,5

35

32443

1933,4

1913

42

30071

2251,9

42

27467

3065,6

1914

27

29372

1659,4

26

14055

1757,2

Примечание. Физические объемы показаны в десятинах, денежные — в тыс. руб.

ные в 35695,5 тыс. руб, В 1915 г. на заложенных имениях числилось ссуд на номинальную сумму 20645,2 тыс. руб. с капитальным долгом в 19772,1 тыс. руб.

Имения неисправных заемщиков подлежали публикации о продаже с торгов. В мае 1916 г. публикация о продаже коснулась 13 имений общей земельной площадью 3473 дес. с переводом на покупателей 79,2 тыс. руб. ссуд и 7,5 тыс. руб. недоимок. В ноябре 1916 г. к продаже было объявлено 30 имений площадью 7592 дес. с переводом на покупателей ссуд в размере 261,5 тыс. руб. и недоимок — 20,8 тыс. руб.

Часть заложенных в Дворянском банке имений переводилась в Крестьянский банк. В 1914 г. в Пензенское отделение Крестьянского банка было переведено ссуд на сумму 2,2 тыс. руб. за 90 дес. заложенной земли, с освобождением этой земли от залога. В 1915 г. переведено 3 ссуды в сумме 17,3 тыс. руб. с освобождением от залога 422 дес.

Ипотека была важным инструментом в организации сельскохозяйственного производства и в перераспределении земли между дворянами, не сумевшими приспособиться к новому экономическому укладу, и представителями недворянских сословий, создавших крепкие частные хозяйства.

В 1918 г. все ипотечные банки были ликвидированы.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >