ОБЗОР ОПЫТА ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

ДОРЕВОЛЮЦИОННЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Организация систем ипотечного кредитования в XIII — первой половине XIX в.

Первый вид ипотечного кредитования на Руси появился в XIII— XIV вв., с возникновением частной собственности на землю. Он имел название «заклад». Получение материальной выгоды взамен заложенного имущества происходило без какого-либо законодательного обеспечения. С внедрением ипотечного кредитования личная ответственность заемщика была заменена ответственностью имущественной, т.е. кредитор получал более верное обеспечение при выдаче ссуды. При этом заложенное имущество до полного расчета с кредитором либо до момента признания несостоятельности заемщика по выплате долга оставалось в распоряжении заемщика.

В качестве залога принималась земля: юридическое слияние таких форм земельной собственности, как вотчина и поместье, привело к возникновению единого понятия «недвижимая собственность». Другим не менее распространенным видом залога являлись крепостные крестьяне — так называемые ревизские души. За одну ревизскую душу в XVIII в. давали 10 руб., а суммарный размер кредита в одни руки не мог превышать 10 тыс. руб.

Первые российские указы о залогах вышли в свет в XVI в. Залог имел характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, схожими между собой: если должник признавался несостоятельным, то закладная становилась купчей. Эта система действовала до 1800 г. до отмены ее банкротским уставом. Между кредитором и заемщиком составлялся договор займа. Закон, действовавший в это время, запрещал взимать проценты по займам. Но на практике проценты все же взимались. Официально этот запрет был отменен только в 1754 г., и кредиторам было позволено устанавливать процентную ставку по выданному кредиту в размере 6% годовых.

С 1729 г. в России развивалась система частного кредита, а в 1754 г. появились первые казенные кредитные учреждения — Санкт- Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Купцы кредитовались в Петербургском порту при Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений, земли, крепостных крестьян.

После подписания Екатериной II в 1768 г. манифеста, юридически закрепившего выпуск бумажных денег — ассигнаций, система ипотечного кредитования становится частью кредитно-финансовой системы государства Российского. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, учрежденные годом позже в Москве и Санкт-Петербурге.

В 1786 г. Санкт-Петербургская, Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате, Сенатской конторе, а также Государственное кредитное учреждения для купцов в Петербургском порту при Коммерц-коллегии были реорганизованы в Государственный заемный банк, который продолжил практику ипотечного кредитования землевладельцев. Залоговая оценка имущества составляла 3/4 стоимости имущества. При банке было образовано первое в России страховое учреждение — Страховая экспедиция.

Страховая экспедиция страховала каменные дома, предлагаемые землевладельцами в качестве залога. Деревянные строения и хозяйственные постройки к страхованию не принимались и, следовательно, не могли служить залогом. Отношения между потенциальным заемщиком и страховой экспедицией строились на основании договора страхования, который предусматривал выдачу страхового полиса. При оформлении договора страхования страховщик требовал от страхователя представить в обязательном порядке архитектурный план объекта залога. Это делалось для того, чтобы страхователь не мог без ведома банка сделать какую-либо реконструкцию строения, способную изменить его стоимость. Страховая оценка равнялась залоговой. Страховая премия составляла 1,5% от страховой суммы.

С началом XIX в. российская система ипотечного кредитования включала в себя уже не только Государственный заемный банк. Появились новые ипотечные учреждения различной формы — сохранные (охранные) и ссудные казны при городских опекунских советах, приказы общественного призрения, кредитные общества, сберегательные кассы.

Развитие системы ипотечного кредитования пошло по территориальному признаку: местные частные ипотечные учреждения появились во многих губерниях (табл. 5.1).

Существенное влияние на развитие ипотеки в России оказал свод Гражданских доходов, вступивший в силу 1 января 1835 г. в ряду других Сводов законов Российской империи. Он утвердил положение, в соответствии с которым залогом являлось только недвижимое имущество, и определил виды ипотеки:

  • • казенная (при непосредственном участии государства);
  • • частная (договорные отношения исключительно между частными

лицами);

• банковская (по займам в кредитных учреждениях).

Таблица 5.1

Частные ипотечные учреждения

Ипотечное кредитное учреждение

Год образования

Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса

1802

Земское кредитное общество Царства Польского

1825

Общество взаимного кредита в Виленской губернии

1830

Нижегородский дворянский Александровский банк

1841

Сберегательные кассы Санкт-Петербурга и Москвы

1842

Пензенский городской общественный банк

1844

Александрийский Тульский банк

1845

К числу объектов недвижимости были отнесены земли, угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места. Кроме того, в Своде законов более подробно было расписано, что является неотъемлемой частью того или иного объекта недвижимости. Например, понятие «дом» включало в себя части этих домов, составляющие внутреннюю и наружную отделку, а также украшения, которые нельзя было отделить от здания без повреждения: мраморные, из красного дерева или иных материалов полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т.д.

Во второй половине XIX в. (1849—1860 гг.) начался процесс по реорганизации казенных кредитных учреждений, связанный с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Рассматривались различные проекты по устройству земских банков.

В 1860 г. государство ликвидировало все казенные ипотечные кредитные учреждения, чтобы в последующем создать более совершенную систему ипотечно-инвестиционного кредитования.

Подводя итог почти четырехвековому развитию ипотеки в России, можно сказать, что государство взяло на себя функции по созданию и дальнейшему развитию системы ипотечно-инвестиционного кредитования.

  • 1. Первоначально являясь основным собственником земли, государство постепенно увеличило число собственников за счет пожалования земли в поместье (помещик приобретал право пожизненного владения землей), развития свободной купли-продажи земли через договор, выраженный договорной грамотой, совершенствования системы передачи земель по наследству — вотчинных земель.
  • 2. В 1714 г. по Указу о единонаследии происходит юридическое слияние таких форм собственности, как вотчина и поместье, что привело к возникновению единого понятия «недвижимая собственность». Параллельно с этим государство пытается упорядочить саму систему залога, постепенно заменяя личную ответственность имущественной. В связи с этим договор займа все чаще связывается с залогом, когда гарантией уплаты долга становится заклад земли.
  • 3. Государство определяет порядок передачи недвижимости в залог, порядок отчуждения имущества в случае невыполнения договорных обязательств, запрещает взимать проценты за пользование ссудой.
  • 4. Начиная с 1729 г., при непосредственном участии государства упорядочивается система частного кредита, купцы получают право обязываться векселями, которые становятся ценной бумагой на предъявителя — первой ценной бумагой, включенной в денежный оборот. А с 1754 г. государство приступает к формированию казенных учреждений ипотечно-инвестиционной системы — в Москве и Санкт-Петербурге учреждаются конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Купцы кредитуются в Петербургском порту при Коммерц-коллегии. Впервые устанавливается единая официальная ставка за пользование кредитом — 6% годовых.
  • 5. С выпуском в оборот бумажных денег — ассигнаций и последующим учреждением Государственного заемного банка государство включило ипотечное кредитование в единую кредитно-финансовую систему. Для обеспечения надежности имущества, принимаемого в залог, государство создает при заемном банке первое страховое учреждение — Страховую экспедицию; определяет размер страховой оценки и страховой премии, порядок оформления договора страхования и получения страхового полиса.
  • 6. Государство принимает Свод законов, в том числе Свод гражданских доходов, где подробно регламентируется залоговое право, дается более точное определение недвижимого имущества, порядок его отчуждения, передачи в залог и т.д. Из принятых законов следует, что ипотека может быть трех видов — частной, государственной и банковской.
  • 7. В процесс создания ипотечных учреждений как государственного, так и частного характера активно включаются губернии; национальная система ипотечно-инвестиционного кредитования становится все более очертаемой.

Таким образом, при непосредственном участии государства сформировались основные участники (субъекты) ипотечного процесса — ссудозаемщик, кредитор, страховщик, законодательно определен характер недвижимого имущества, порядок оценки недвижимости и ее регистрации в качестве залога. Но, несмотря на это, ипотечные отношения еще не вышли за рамки «ссудозаемщик—кредитор», закладная напрямую по-прежнему ассоциируется с кредитным договором и не является инструментом рефинансирования.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >