Полная версия

Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

КЛАССИФИКАЦИЯ МОДЕЛЕЙ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Ипотека — многогранное явление экономической и социальной жизни общества, исторически и национально обусловленное, что предопределило многообразие существующих ипотечных моделей. Основное отличие их друг от друга заключается в механизме рефинансирования ипотечных кредитов и количестве уровней в этом механизме.

Рефинансирование ипотечных кредитов — это процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг (например, ипотечные облигации). Эмиссия может осуществляться как банком- кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

С появлением ипотеки в России ее сразу же принялись подгонять под зарубежные модели и схемы (рис. 4.1). Снова кажется, что все лучшее приходит из-за границы. Однако это не так. Первейшее тому

Рефинансирование ипотеки

Рис. 4.1. Рефинансирование ипотеки (на примере кредитных обществ XIX в.) доказательство — более чем полувековое существование так называемых кредитных обществ в Москве и Санкт-Петербурге. Оба этих общества были основаны в позапрошлом веке: 5 октября 1861 г. — Санкт-Петербургское городское кредитное общество «на облигациях», 30 октября 1862 г. — Московское городское кредитное общество. И только революция 1917 г. положила конец их весьма успешной деятельности.

Схема работы кредитных обществ была примерно такой же, как в «американской» модели ипотеки. Заемщик брал под залог имущества заем в кредитном обществе и постепенно возвращал кредит и проценты. Общество выпускало на основе обеспеченных залогом кредитных обязательств ценные бумаги — облигации, которые приносили стабильный доход. Помимо кредитования деньгами, общество могло также давать займы своими же облигациями, которые заемщик сам продавал инвестору. Тот, в свою очередь, получал по ним доход.

Такая замкнутая схема обеспечивала бесперебойное, постоянное рефинансирование. Кредитное общество увеличивало свои активы, что позволяло ему развиваться, выдавать большее число займов.

Об успехе работы кредитных обществ XIX в. свидетельствует их прибыльность. Доходы были настолько высоки, что позволяли обществу активно заниматься благотворительной деятельностью: выплачивались стипендии студентам Московского университета, передавались средства в пользу пострадавшим от неурожая. А самое удивительное — одна из основных статей благотворительности: общество оплачивало жилье заемщикам, «впавшим в нужду», и стипендии на обучение их детям!

Кредитные общества, которые предшествовали своим преемникам, были построены по другому принципу и потому обречены на банкротство. Так, создаваемые со второй половины XVIII в. казенные банки, которые тоже кредитовали под залог земли и имущества, но не выпускали при этом ценные бумаги, потерпели крах в 50-е годы XIX в., истощив собственные резервы и так и не дождавшись притока инвестиций.

Кредитные общества, созданные в 60-х годы XIX в. (а также земельные банки) с учетом негативного опыта казенных банков, изначально строились по замкнутой схеме, особую роль в которой играл именно выпуск ценных бумаг.

Ссудный процент по ипотечным облигациям устанавливался в зависимости от состояния рынка долгосрочных капиталов в момент выпуска, а также от срока, на который был рассчитан заем. Закладные листы размещались и на зарубежных рынках ценных бумаг — таким образом в страну привлекался иностранный капитал. Для того чтобы в условиях инфляции российского бумажного рубля исключить обесценивание иностранного капитала и обеспечить возможность обращения облигаций одновременно на внутренних рынках ряда государств, общество выпустило долговые обязательства с номиналом в российской металлической валюте (серебряных, а потом золотых рублях) и нескольких иностранных валютах. Номинал обозначался таким образом: «100 рублей серебром, или 16 фунтов стерлингов, или 188,8 голландских гульденов».

Использовались также выигрышные облигационные займы, т.е. помимо процентов владелец облигации получал шанс выигрыша.

Таким образом, очевидно, что в нашей стране существовала успешная практика рефинансирования ипотечных кредитов, ничуть не уступавшая «современным» моделям рефинансирования.

В настоящее время Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработаны стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы в целом и, в том числе, надежность источника погашения.

Выпускаемые ипотечные ценные бумаги обеспечены:

  • • долговыми обязательствами (кредитами), предусматривающими ежемесячную выплату процентов и части основного долга;
  • • поручительством банка по кредитам, права по которым переуступлены оператору вторичного рынка;
  • • в конечном счете, ипотекой жилья, обеспечивающей кредит. Эмиссия ипотечных ценных бумаг подлежит обязательной государственной регистрации. При этом с целью защиты интересов держателей таких ценных бумаг и минимизации риска целесообразно, чтобы сумма находящихся в обороте ипотечных ценных бумаг была меньше или равна сумме выданных ипотечных кредитов, а срок обращения ценных бумаг не превышал срок действия ипотечных и кредитных договоров, т.е. необходимо, чтобы выполнялись следующие условия:

где И ЦБ — цена ипотечной ценной бумаги; И К — величина ипотечного кредита; 7^^ — период обращения ипотечной ценной бумаги; Тик продолжительность ипотечного кредита; / — индекс разновидности ипотечного кредита, лежащего в обеспечении выпуска ценной бумаги.

В целом, любая модель рефинансирования ипотечных обязательств должна отвечать требованиям, показанным на рис. 4.2.

Принципиальное же отличие применяемых моделей рефинансирования заключается в разделении или объединении функций кредитора и эмитента ценных бумаг. Объединение функций в рамках дея-

Требования к моделям рефинансирования ипотечных обязательств

Рис. 4.2. Требования к моделям рефинансирования ипотечных обязательств

тельности кредитной организации формирует одноуровневую модель, их разделение — двухуровневую модель ипотечного кредитования.

Секьюритизация — это эмиссия ценных бумаг, обеспеченных банковскими кредитами и другими активами, для продажи их инвесторам в целях привлечения дополнительных ресурсов (рис. 4.3).

Секьюритизация ипотечных кредитов

Рис. 4.3. Секьюритизация ипотечных кредитов

Приведем пример секьюритизации. Банк выдает ипотечные кредиты сроком на 10 лет по фиксированной процентной ставке. Затем банк выпускает большой транш ипотечных облигаций на соответствующую сумму тоже сроком на 10 лет с фиксированной процентной ставкой, которая ниже, чем ставка по выданным ипотечным кредитам. Таким образом, соблюдается точное соответствие активов и пассивов банка. Гарантией выполнения банком обязательств по ипотечным облигациям служат выданные ипотечные кредиты, по которым банк получает стабильный доход в виде процентов, а также имущество, предоставленное банку в залог. Платежи, которые заемщик осуществляет по ипотечному кредиту, используются банком напрямую для финансирования держателей облигаций. Банк получает доход в виде разницы получаемых по кредиту процентов и процентов, уплачиваемых держателям облигаций.

Используя такой способ мобилизации капитала, банк несет риск преждевременного погашения кредита заемщиком, например, при понижении процентных ставок, в результате чего облигации окажутся необеспеченными доходами по выданным кредитам и заложенным имуществом. В этом случае банку придется платить более высокий процент по необеспеченным облигациям.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>