ВОЗРАСТАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ С ВЫСОКИМ УРОВНЕМ РИСКА И МОШЕННИЧЕСТВО НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Анализ ипотечного кризиса США показывает, что в годы, предшествовавшие кризису, кредитные риски стали существенно возрастать. Кредиторы стали предоставлять кредиты на все более значительные суммы все более неблагонадежным заемщикам, в том числе иммигрантам, не имеющим документов на право проживания в стране. В особенности стандарты кредитования были ослаблены в 2004— 2007 гг., когда рыночная доля предприятий с государственным участием упала, а на долю частных компаний, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов, стало приходиться более половины рынка. В 1994 г. были выданы кредиты с высоким уровнем риска на сумму 35 трлн долл. США (5% от общей суммы выданных кредитов), в 1996 г. — 9%, в 1999 г. — 13% (160 млрд долл. США) и, наконец, в

2006 г. — 20% (600 млрд долл. США). Исследование, проведенное специалистами Федеральной резервной системы, показало, что в 2001—2007 гг. средняя разница между процентной ставкой по стандартному и субстандартному ипотечным кредитам (т.е. надбавка за более высокий риск) значительно уменьшилась. Именно такое сочетание уменьшения величины надбавок за риск и ослабления правил кредитования характерно для периода роста в рамках циклов кредитного рынка, после которого наступает период депрессии.

Увеличение доходности ипотечных операций осуществлялось за счет роста клиентской базы. Рассматривались заявления заемщиков из групп более высокого риска, потенциальным клиентам предлагались новые условия кредитования, которые также становились все более рискованными. В 2005 г., например, для покупателей первого объекта жилой недвижимости средняя величина первоначального взноса по ипотечному кредиту составляла 2% от общей суммы кредита, а 43% покупателей в этой категории получили кредиты, не требующие внесения первоначального взноса.

Субстандартные ипотечные кредиты выдавались по облегченным принципам оценки кредитоспособности заемщиков. Сначала появились кредиты для лиц с заявленным доходом и подтвержденным наличием активов (англ, stated income, verified assets, SIVA): доказательство наличия источника доходов перестало быть обязательным, заемщикам было достаточно указать наличие дохода и подтвердить наличие денег на банковском счете. Затем появились кредиты для лиц без источников доходов и с потвержденным наличием активов (англ, по income, verified assets, NIVA): кредиторы больше не требовали подтверждения наличия работы, для получения ссуды было достаточно наличия денежных средств на банковском счете. Критерии оценки кредитоспособности заемщиков продолжали становиться все мягче, чтобы сделать возможной выдачу большего количества кредитов и выпуска большего числа ценных бумаг. Это привело к появлению кредитов для лиц без источников доходов и без активов. По сути, они являются официальным кредитным продуктом, который позволяет получить кредит без необходимости доказать или даже указать наличие каких-либо собственных активов, только на основе кредитного рейтинга. Даже с пособием по безработице можно было взять ипотечный кредит.

Другим примером новых видов кредитов, созданных для привлечения новых заемщиков, является ипотечный кредит с плавающей ставкой (англ, adjustable-rate mortgage, ARM), по условиям которого в течение первоначального периода осуществляется выплата только процентов по кредиту (а не основной суммы долга). Еще один пример — кредит с «вариантами оплаты» (англ, «payment option» loan), когда заемщик имеет право самостоятельно выбирать размер ежемесячных выплат, но если при этом ссудные проценты не покрываются, то разница прибавляется к основной сумме долга. В 2005—2006 гг. многие заемщики (почти один из десяти) воспользовались кредитами с такими условиями. При этом вполне возможна ситуация, в которой величина остаточной задолженности по кредиту продолжала бы расти из-за того, что выплаты были слишком низкими. По некоторым оценкам, треть кредитов с плавающей процентной ставкой, выданных в 2004—2006 гг., в течение первоначального срока предоставлялась с льготной процентной ставкой ниже 4%, по завершении которого ставка значительно увеличивались, так что ежемесячные выплаты могли вырасти даже в два раза.

К 2006 г. доля заемщиков, которые предпочли получить субстандартные кредиты, несмотря на то, что их кредитный рейтинг позволял претендовать на получение кредита на стандартных условиях, выросла с 41% (2001 г.) до 61%. Необходимо уточнить, что условия предоставления кредита определяются помимо кредитного рейтинга рядом других факторов. Тем не менее в некоторых случаях кредиторы создавали систему поощрений, направленную на то, чтобы ипотечные брокеры предлагали субстандартные кредиты даже в тех случаях, когда потенциальный заемщик мог рассчитывать на получение кредита по стандартным условиям.

Ипотечный бум на рынке недвижимости сопровождался резким ухудшением стандартов оценки платежеспособности потенциальных заемщиков. Использование автоматизированной системы оценки позволяло выдавать кредиты без надлежащего рассмотрения кредитной истории и запросов необходимой документации. В 2007 г. 40% всех кредитов с высоким уровнем риска были выданы по итогам проверки заявлений системой автоматизированной оценки платежеспособности.

Ипотечные брокеры не обеспечивали достаточное качество проверки платежеспособности заемщиков, поскольку не были заинтересованы в потере высоких прибылей от проведения большого числа операций на рынке ипотечного кредитования. Также в тот период на данном рынке значительно участились случаи мошенничества со стороны как кредиторов, так и заемщиков.

Многие кредиторы не проверяли данные, предоставленные потенциальными заемщиками, зачастую «сознательно игнорируя» их фактическую неплатежеспособность. Почти 25% всех ипотечных кредитов, выданных в первой половине 2005 г., были кредитами «только с процентными выплатами». 68% кредитов с плавающей процентной ставкой и предоставлением «вариантов оплаты» выданы компаниями без обязательств предоставления подтверждающей документации или с крайне низкими требованиями по документации.

Федеральное бюро расследований в 2004 г. предупредило о начале «эпидемии» ипотечного мошенничества, которое является одним из главных кредитных рисков субстандартного кредитования. Согласно мнению специалистов ФБР, широкое распространение мошенничества могло привести к осложнениям на рынке кредитования и таким же тяжелым последствиям, как после ссудосберегательного кризиса (рис. 3.5).

В докладе, опубликованном в январе 2011 г., Комиссия по расследованию причин финансового кризиса отметила, что «ипотечное мошенничество процветало в условиях резкого ухудшения стандар-

Рост количества случаев мошенничества при получении ипотечных кредитов (на основе анализа отчета о подозрительных финансовых сделках министерства финансов США)

Рис. 3.5. Рост количества случаев мошенничества при получении ипотечных кредитов (на основе анализа отчета о подозрительных финансовых сделках министерства финансов США)

тов предоставления кредитов и незначительного рыночного регулирования. Количество отчетов о подозрительных финансовых сделках (отчетов о сделках, которые могут являться финансовыми преступлениями), предоставляемых депозитарными банками и связанными с ними организациями, выросло в 20 раз между 1996 г. и 2005 г., а между 2005 г. и 2009 г. снова увеличилось более чем в два раза. В одном из исследований размер убытков от ипотечного мошенничества в 2005—2007 гг. оценивается в 112 млрд долл. США. Кредиторы предоставляли займы лицам, неплатежеспособность которых была заведомо известна, несмотря на то, что выдача этих кредитов могла привести к значительным убыткам держателей ипотечных ценных бумаг».

Ипотечный кризис привел к началу значительного числа расследований и судебных дел. Федеральное бюро расследований США инициировало ряд расследований возможных случаев мошенничества компаний, финансировавших ипотечные кредиты, среди которых Fannie Мае, Freddie Mac, Леман бразерз и страховая компания «Америкен интернешнл труп». Возбуждено дело о мошенничестве против корпорации «Америмод», зарегистрированной на острове Лонг-Айленд и являвшейся одной из крупнейших компаний Америки, занимавшихся реструктуризацией ипотечных кредитов.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >