ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ США И ЭФФЕКТ ДОМИНО ПРИ ПАДЕНИИ ЦЕН

Общепринятой причиной начала ипотечного кризиса стал переизбыток необеспеченных ипотечных кредитов, что привело к значительному нагнетанию инвестиционных средств на рынок недвижимости. Это позволило сформировать значительный «экономический пузырь» на рынке недвижимости США с максимальными инвестициями в 2005—2006 гг. Среди многочисленных факторов, способствующих образованию «экономического пузыря» (рис. 3.1), следует особо отметить ипотечные займы, получаемые с целью спекуляции жилой недвижимостью.

На диаграмме представлены некоторые из причин роста пузыря на рынке недвижимости. Крах этого рынка в 2006 г. стал предпосылкой ипотечного кризиза. Многие сложные взаимосвязи между элементами не отражены на диаграмме. Вызванный падением цен на недвижимость эффект домино, затронувший финансовый рынок и рынок недвижимости, представлен на отдельной диаграмме (см. рис. 3.3.).

В 2006 г. 22% объектов жилой недвижимости были приобретены с целью инвестиций, а еще 14% объектов — в качестве домов для проведения отпуска. В 2005 г. доля таких объектов была 28 и 12% соответственно. Таким образом, в 2006 г. рекордное число проданных объектов жилой недвижимости (40%) не становилось основным местом проживания покупателей.

Анализ показывает, что традиционно в США темпы роста цен на недвижимость примерно соответствовали темпам роста инфляции. Но за период ипотечного бума, с 2000 по 2006 гг., цены на недвижимость выросли почти в два раза. Начиная с 2006—2007 гг. во многих регионах началось умеренное падение этих цен. Появились сложности с рефинансированием ипотечных кредитов, в том числе из-за роста процентных ставок.

Существенным фактором роста цен на недвижимость с 2000 по 2006 г. явилось снижение в 2000—2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы с 6,5 до 1,0% (рис. 3.2). Специалисты ФРС сочли, что снижение процентной ставки не повлечет за собой отрицательных последствий для экономики, в первую очередь из-за низких темпов инфляции; при этом они не приняли во внимание ряд других важных факторов.

Ответственные работники Федерального резервного банка Далласа заявили, что снижение ФРС процентной ставки в начале

Основные факторы, способствовавшие образованию «экономического пузыря» на рынке недвижимости США

Рис. 3.1. Основные факторы, способствовавшие образованию «экономического пузыря» на рынке недвижимости США

Процентные ставки по централизованным кредитным средствам Федеральной резервной системы

Рис. 3.2. Процентные ставки по централизованным кредитным средствам Федеральной резервной системы

по различным видам ипотечных кредитов (Источник: Федеральная резервная система США, Freddie Mac)

2000-х гг. было ошибочным решением, потому что расчетный темп инфляции оказался ниже реального. Из-за неверной оценки темпов инфляции кредитно-денежная политика, осуществляемая ФРС, способствовала раздутию пузыря на рынке недвижимости. По экспертным оценкам, не действия ФРС, а мировой избыток сбережений (англ, saving glut), который привел к крупным инвестициям в экономику США, обеспечил сохранение долгосрочных процентных ставок на низком уровне.

В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам существенно выросла, что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, согласно условиям которых процентная ставка оставалась на предварительно установленном уровне в течение первых пяти лет, а затем подлежала ежегодному изменению на протяжении всего оставшегося срока выплаты задолженности. Соответственно рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-за- емщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости: спекулятивные инвестиции стали более рискованными; кроме того, как правило, изменение цен на активы обратно пропорционально изменениям процентной ставки.

В 2004—2007 гг. было выдано большое количество субстандартных кредитов, и именно заемщики, получившие кредиты в этот период, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам. Их уверенность в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, а также наличие привлекательных инновационных предложений (например, кредитов с низкими первоначальными выплатами), привели к тому, что заемщики были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях,.

В 2006—2007 гг. во многих регионах США стало сложнее провести рефинансирование кредита из-за роста процентных ставок и умеренного падения цен на жилую недвижимость. Без рефинансирования многие заемщики оказались не в состоянии выполнить свои обязательства: ставка для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой возросла, срок первоначальных низких выплат по ипотечным кредитам завершился, а цены на жилую недвижимость не выросли, как ожидалось, а упали.

Отмечается, что рост рыночных пузырей основан на «заразительном спекулятивном оптимизме», который часто становится преобладающим при росте цен на недвижимость. Экономические пузыри — в первую очередь социальный феномен. Так, например, социологи отмечали, что в то время большинство населения США верило, что цены на жилую недвижимость не способны резко упасть.

Но эти надежды не оправдалились — цены все-таки упали. И именно это привело к началу мирового экономического кризиса.

Можно достаточно точно сказать, что экономический спекулятивный пузырь на рынке недвижимости США — это аналог российской пирамиды МММ, только в гораздо больших масштабах.

«Экономический насос» ипотечного спекулятивного кредитования неизбежно приводит к росту задолжностей и впоследствии к обвалу стоимости активов. «Эффект домино» при падении цен на недвижимость показан на рис. 3.3.

В конечном итоге действие факторов риска привело к увеличению количества случаев отчуждения банками недвижимого имущества заемщиков. К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23% объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заемщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей. Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, в том числе по субстандартным кредитам, явилось одним из основных факторов мирового экономического кризиса, поскольку привело к оттоку средств потребителей и уменьшению финансовой устойчивости банковских учреждений.

К октябрю 2007 г. приблизительно 16% выданных субстандартных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или были просрочены на срок более 90 дней, или кредитор начал процесс отчуждения недвижимости. Это почти в три раза больше, чем в 2005 г. К январю 2008 г. доля непогашенных в срок кредитов выросла до 21 %, а в мае 2008 г. она составляла 25%.

В 2007 г. кредиторами был начат процесс отчуждения почти

1,3 млн объектов жилой недвижимости, на 79% выше, чем в 2006 г. В 2008 г. произошло отчуждение 2,3 млн объектов, на 81% больше, чем в 2007 г., а в 2009 г. — 2,8 млн объектов, на 21% выше, чем в 2008 г. (рис. 3.4).

В августе 2008 г. 9,2% американских заемщиков с непогашенными ипотечными кредитами или признали свое банкротство, или передали недвижимость в собственность кредитора. К сентябрю 2009 г. их число увеличилась до 14,4%. С августа 2007 г. по октябрь 2008 г. в США был завершен процесс отчуждения 936 439 объектов жилой недвижимости. В нескольких штатах как общее количество, так и доля отчуждений имущества были значительно выше, чем в среднем по стране: в 2008 г. на десять штатов приходилось 74% случаев передачи залогового имущества кредиторам, при этом в двух штатах (Калифорния и Флорида) произошел 41% всех отчуждений. В девяти штатах доля случаев отчуждения жилой недвижимости была выше, чем средняя по стране (1,84% домохозяйств).

Модель «эффекта домино» при падении цен на рынке недвижимости США

Рис. 3.3. Модель «эффекта домино» при падении цен на рынке недвижимости США

Число подлежащих отчуждению объектов недвижимости в США за квартал (2007-2010 гг.)

Рис. 3.4. Число подлежащих отчуждению объектов недвижимости в США за квартал (2007-2010 гг.)

Передача объектов недвижимости кредиторам привела к увеличению общего числа домов, выставленных на продажу. Соответственно, количество новых жилищных объектов, проданных в 2007 г., было на 26,4% ниже, чем в предшествующем, а отношение числа непроданных новых объектов недвижимости в январе 2008 г. к числу проданных объектов недвижимости в декабре 2007 г. составило 9,8 — самое высокое значение этого показателя с 1981 г. Более того, почти 4 млн объектов было выставлено на продажу на вторичном рынке недвижимости; из них почти 2,9 млн были незаселены. Избыточное предложение привело к падению цен на жилую недвижимость, которое, в свою очередь, поставило под угрозу способность все большего числа заемщиков производить выплаты по ипотечному кредиту. Предполагается, что цены на недвижимость будут продолжать падать, пока количество домов, выставленных на продажу (пример избыточного предложения), не упадет до более приемлемого уровня. Исследование, опубликованное в январе 2011 г., показало, что в США с июня 2006 г., когда цены на жилую недвижимость находились на высшем уровне, по ноябрь 2010 г. цены упали на 26%, т.е. больше, чем во время Великой депрессии, с 1928 по 1933 г. (25,9%).

В качестве дополнительного фактора кризиса следует также отметить увеличение прочей потребительской кредитной активности. В 2002—2004 гг. доступность кредитов в США возросла благодаря значительным зарубежным инвестициям, в первую очередь из азиатских стран с быстро развивающейся экономикой и стран-экспортеров нефти, а также низкому уровню процентных ставок в Америке. Это привело к росту «экономических пузырей» как на рынке недвижимости, так и на прочих кредитных рынках. Благодаря облегченному доступу к различным видам кредитов (кредитные карты, кредиты на покупку автомобилей и прочие потребительские товары) потребители приняли на себя ранее небывалый объем кредитных обязательств.

После того как цены на недвижимость в США упали, крупные международные финансовые учреждения, инвестировавшие значительные заемные средства в ипотечные ценные бумаги, понесли существенные убытки. Когда влияние кризиса распространилось за пределы рынка недвижимости, возросло число случаев невыполнения обязательств и по другим видам кредитов.

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к значительному воздействию на мировой рынок ценных бумаг: между 1 января и 11 октября 2008 г. держатели акций американских корпораций потерпели убытки в размере около 8 трлн долл. США (общая стоимость акций упала с 20 до 12 трлн долл.). В других странах потери составили около 40%. Потери на фондовых рынках и падение цен на жилую недвижимость привели к дальнейшему снижению экономической активности потребителей, которая является главной движущей силой развития экономики.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >