Полная версия

Главная arrow Финансы

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

ОРГАНИЗАЦИЯ ДВУХУРОВНЕВОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ НА ПРИМЕРЕ США

Организация вторичного рынка закладных в США

Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей — более 90% объема.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

  • 1) переуступить их вторичным инвесторам;
  • 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
  • 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца. Для обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная. Кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Финансовый механизм двухуровневой ипотеки представлен на рис. 2.5.

Финансовый механизм двухуровневой ипотеки

Рис. 2.5. Финансовый механизм двухуровневой ипотеки

На основании Национального закона о жилье от 1934 г. была создана Федеральная жилищная администрация (ФЖА) с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существовали наибольшие трудности. ФЖА оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков.

Во-первых, ФЖА стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Таким образом, было положено начало формированию вторичного рынка ипотек.

Во-вторых, ФЖА обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. ФЖА гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет ФЖА смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка США. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1944 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы ФЖА и Администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции (РФК). Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации была программа, включающая покупку застрахованных ФЖА, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов ФЖА и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов ФЖА.

В приложении 5 представлены эволюционные этапы развития американской системы ипотечного кредитования.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>