Достоинства и недостатки системы стройсбережений

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

  • • финансирование не зависит от рынка капитала;
  • • процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является стабильной и очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебаний процентов;
  • • размер выплат ссудодателя устанавливается с самого начала;
  • • в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
  • • относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:

  • 1) собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;
  • 2) собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности полученной ссуды.

Существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых льгот.

Выгоды системы стройсбережений для государства:

  • • государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;
  • • для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;
  • • государство таким образом вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
  • • в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.
  • 2.3. «УСЕЧЕННО-ОТКРЫТАЯ» МОДЕЛЬ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования считается «усеченно-открытая» модель, которая в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных (рис. 2.4).

«Усеченно-открытая» модель

Рис. 2.4. «Усеченно-открытая» модель

Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам, в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц — усеченной структуре ипотеки.

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Вторая характерная черта усеченной модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое распространение ее во многих странах мира, особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных кредитов в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

Основной ипотечно-инвестиционной системой, функционировавшей в Европе в XIX—начале XX в., являлась одноуровневая система (усеченно-открытая).

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состояла в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести к временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма I. Именно он передал в ведение дво- рян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756—1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна или которую они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ипотечные ценные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием. В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью рыночного капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ипотечные ценные бумаги, благодаря тому что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались.

Развитие системы ипотечного кредитования было тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

Следующий важный этап развития ипотечных ценных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции, что привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ипотечной ценной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Таким образом, ипотечные ценные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Одним из первых банков, занимавшихся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.

С закладкой экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так, для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивает круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности — предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были «чистыми» ипотечными банками и 11 — «гибридами», осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка — реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками. Во-вторых, это наличие системы банковского надзора, обеспечивающей периодические выборочные проверки.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период — с середины 1995 до начала 1998 г. — в этих странах были созданы правовые основы выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

Несовершенство современного российского законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной. Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >