Полная версия

Главная arrow Финансы

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИПОТЕКЕ

Организационно-правовые основы ипотеки

Дальнейшее развитие торговли показало, что кредитору выгоднее оставить заложенное имущество у должника с целью создания ему условий для выполнения своего обязательства. Такой вид залога, получивший наименование «ипотеки», относился к недвижимому имуществу. На заложенные земли ставился столб, чтобы все знали о залоге этой земли. Заложенная земля кредитору не передавалась, должник продолжал ею пользоваться, извлекая доходы и возвращая заем.

Указанные виды залогов, т.е. фидуциарные сделки, ручной заклад и ипотека, в модифицированном виде использовались и в дореволюционной России. Так, по фидуциарной сделке право собственности на залог возникало у залогодержателя не с момента его установления, а со времени просрочки выполнения обязательства должником. Ручной заклад не предусматривал переход заложенной вещи в собственность кредитора. Залог подлежал продаже с публичных торгов. Если полученная от продажи сумма превышала размер долга, то остаток возвращался собственнику заложенной вещи. Если предложенная на публичном торге сумма за вещь была ниже размера залога, то залогодержатель был вправе оставить вещь за собой без права с его стороны требовать недостающую сумму с остального имущества залогодателя. Исключение составлял заклад движимого имущества. Кредитор имел право оставить указанное имущество у себя, но если должник требовал его продажи, кредитор был обязан выставить предмет залога на публичные торги. В случае получения от продажи суммы меньшей, чем размер долга, он приобретал право на взыскание оставшейся части долга за счет иного имущества должника.

Ипотека дореволюционного периода России дифференцировалась на залог движимого и недвижимого имущества. Ее формы во многом зависели от объекта: недвижимое — закладная крепость; движимое — акт о передаче движимости, от субъекта — церковь, казна и т.п. Допускался перезаклад имущества. К началу XX в. ипотека в России была наиболее распространенным видом залога. В 1917 г. в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимое имущество ипотека была упразднена. Поэтому в гражданских кодексах 1922 г. и 1964 г. понятие ипотеки отсутствовало. Отмена советской властью НЭПа, в том числе и частного капитала, в конце 20-х и начале 30-х годов XX в. привела к падению роли залоговых правоотношений. Достаточно сказать, что залоговые правовые нормы были представлены всего одиннадцатью статьями ГК РСФСР 1964 г. и нормами, которые по традиции помещались в Инструкцию Государственного банка СССР.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотеки» появилось в Законе РФ «О залоге» (1992 г.). В соответствии со ст. 42 данного Закона ипотекой признается «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Действующая система гражданского права, основы которой установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (1995 г.), использует традиционное для России правовое содержание понятия залога недвижимого имущества. В соответствии со ст. 334 ГК РФ под ипотекой понимается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». Ст. 338 определяет: «имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю».

Основным же источником ипотечного права в России является Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с указанным Законом предметом ипотеки могут быть: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст. 5).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и использовании (ст. 1).

По континентальному праву (в странах Западной Европы) сущность классической ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и/или государственной регистрации.

Недостатком данной правовой конструкции является сложность реализации залогодержателем своих прав. Баланс интересов при таких правоотношениях несколько смещен в пользу залогодателя, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) для погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решения суда. Россия исторически придерживалась основ континентального права.

В странах с англосаксонской системой некодифицированного прецедентного права (Великобритания и США) доминирует иная традиция залога недвижимости — так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) — закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем на основании письменного договора могиджа титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: к залогодержателю переходит право распоряжения — формальное «титульное» право собственности, а право владения и право пользования остаются у залогодателя. В этом случае при невыполнении залогодателем основного обязательства у залогодержателя не возникает проблем при реализации своего залогового права в связи с тем, что он становится формальным собственником заложенного имущества в момент заключения договора залога. Баланс интересов при этом смещен в пользу залогодержателя.

В США схема могиджа легла в основу создания механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (в основном жилья) с помощью долгосрочного кредита.

По своему содержанию могидж довольно близок к финансовому лизингу. При финансовом лизинге пользователь приобретаемого имущества может стать его собственником в случае, если возместит путем выплаты арендной платы и остаточной стоимости имущества все затраты лизингодателя и обеспечит ему получение необходимой нормы прибыли. При могидже банк, кредитующий покупку недвижимости, фактически выступает в роли лизингодателя.

В странах континентального права главным условием существования ипотеки является то, что она учреждается подлинным актом: договор об ипотеке должен быть составлен в письменном виде по форме, установленной законодательством, а также нотариально удостоверен.

Для полноценного имущественного оборота, защиты интересов собственников недвижимости, ее владельцев (пользователей), а также кредиторов, получивших в качестве обеспечения недвижимость в залог, необходимо также наличие кадастра (картографическое изображение территории) и поземельной книги. Вся недвижимость должна быть отмечена в кадастре и описана по положению и протяженности. В поземельной книге должны быть зарегистрированы все права по недвижимости (в частности, собственность и обременение). Ведение кадастра и поземельной книги организовано во всех странах континентального права примерно одинаково, с небольшими вариациями.

Условием функционирования ипотеки, вытекающим из существования поземельной книги, является обязательная регистрация ипотеки. В отличие от залога движимого имущества для возникновения ипотеки необходимо внести соответствующую запись в поземельную книгу. Огромное значение имеет правильность регистрации.

При осуществлении залога недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, однако в дополнение к этому обычно оформляется закладная (ипотека без закладной используется реже). Закладная в мировой практике является именной ценной бумагой, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.

Вышеперечисленные особенности оформления ипотеки делают ее относительно надежным (в правовом смысле) видом залога.

В России традиционно к недвижимому имуществу применялся и применяется в настоящее время только один вид залога — ипотека. Однако в некоторых странах существуют разные виды залоговых прав на недвижимое имущество. Так, в германском законодательстве выделяют три вида залога недвижимости: земельный долг, ипотеку и рентный долг. Нельзя отрицать возможность того, что развитие российского права также пойдет по пути выделения нескольких видов залога недвижимости. Предпосылка этому — появление разнообразных категорий недвижимости, вовлечение которых в имущественный оборот возможно на различных условиях. Пока же в российском законодательстве термины «залог недвижимости» и «ипотека» являются синонимами, хотя фактически существуют примеры применения различных видов залога недвижимости.

Правовое поле ипотечного кредитования в России представлено на рис. 1.7.

Кроме того, нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недви-

Правовое поле ипотечного кредитования

Рис. 1.7. Правовое поле ипотечного кредитования

жимым имуществом, являются: Федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», Указы Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 г. № 1201-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.»

Схема законодательного обеспечения ипотечного кредитования представлена в табл. 1.1.

Таблица 1

Схема законодательного обеспечения ипотечного кредитования

Участник ипотечного кредитования

Основные законодательные акты

1

2

Заемщик (покупатель квартиры)

ГК РФ, Земельный кодекс РФ, Законы «О защите прав потребителей», «Об ипотеке», «О товариществах собственников жилья»

Продавцы жилья (риэлторы)

ГК РФ

Окончание табл. 1

1

2

Кредиторы (банки)

ГК РФ, Законы «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке»

Оценщики

Закон «Об оценочной деятельности в РФ»

Страховые компании

Закон «Об организации страхового дела в РФ»

Органы государственной регистрации недвижимости

Закон «Об государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Структуры вторичного рынка (ипотечные агентства)

Законы «Об ипотеке», «О рынке ценных бумаг»

Портфельные инвесторы

Законы «Об инвестиционных фондах»,

«Об иностранных инвестициях», «О рынке ценных бумаг»

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>