Полная версия

Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Принципиальная схема организации ипотеки

Общая схема организации процесса ипотечного кредитования приведена на рис. 1.1.

Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье. Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на согласованный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита.

Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.

Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить информацию о том, на какой размер кредита он может претендовать исходя из уровня его доходов, а затем подбирать себе жилье.

Заемщик в процессе оформления ипотечного кредита осуществляет страхование закладываемого объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности.

Кроме того, заемщик привлекает оценочную компанию для проведения оценки приобретаемого в кредит жилья. Экспертное заключение о стоимости должно быть приложено к пакету документов на получение кредита. Именно на основе этого заключения кредитор определяет размер выдаваемого кредита и первоначального взноса заемщика.

Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.

Заемщик заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк перечисляет на открытый заемщику счет кредитные сред-

Принципиальная схема ипотечного кредитования ства

Рис. 1.1. Принципиальная схема ипотечного кредитования ства. Заемщик вносит первоначальный взнос, и, таким образом, полная стоимость квартиры по договору купли-продажи перечисляется продавцу (либо закладывается в банковскую ячейку до момента государственной регистрации перехода права собственности).

Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и ее обременение залогом в силу закона. Факт обременения недвижимости залогом подтверждается закладной. Расходы по регистрации залога несет заемщик.

При желании кредитор продает ипотечный кредит (уступает свои права по закладной) участнику вторичного ипотечного рынка — эмитенту ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитор возвращает свои средства, предоставленные на длительный срок в виде ипотечного кредита, сразу и может использовать их для выдачи новых кредитов. Выгодоприобретателем по переуступленному кредиту становится новый держатель закладной. А кредитор продолжает обслуживание проданного кредита, т.е. в установленные договором сроки взимание с заемщика всех положенных платежей в погашение суммы основного долга и процентов по нему, и перечисляет данные средства на счет нового держателя закладной. За обслуживание кредита кредитор получает комиссионное вознаграждение от держателя закладной.

При наступлении несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество (рис. 1.2 и 1.3).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в Российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке. Однако при ипотеке жилой недвижимости обращение взыскания возможно только через суд с целью недопущения незаконного давления на заемщика со стороны кредитора.

Погашение кредита за счет добровольной продажи имущества

Рис. 1.2. Погашение кредита за счет добровольной продажи имущества

Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества

Рис. 1.3. Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества

В случае наступления несостоятельности заемщика первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора (держателя закладной) все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после реализации объекта залога.

Покупатель закладных (вторичный кредитор) формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа ипотечных кредитов. Он выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства вторичный кредитор направляет на рефинансирование первичных кредиторов.

После полной выплаты ипотечного кредита заемщик обращается в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения в виде залога с приобретенного на кредитные средства объекта недвижимости и подтверждающими документами. Орган государственной регистрации оформляет запись о снятии обременения.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>