Понятие ипотеки и ее экономические функции

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Проще говоря, ипотека — это залог недвижимости, предоставляемый в обеспечение какого-либо денежного обязательства.

Если же такое денежное обязательство возникает при предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит — кредит, обеспеченный залогом недвижимости.

Обеспеченность кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание (т.е. предмет залога продается), а из полученной от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими

ю

кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойки и поручительства), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому данный вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле называется системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку- кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои особенности.

Преимущества ипотеки, где недвижимость является предметом залога:

  • 1) недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
  • 2) физическая устойчивость недвижимости — фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
  • 3) недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:

  • 1) в мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам (т.е. на продажу недвижимости требуется время). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимости, что определяет сроки его экспозиции при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора;
  • 2) использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций;
  • 3) даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог;
  • 4) обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой прекращение права пользования им заемщиком и членами его семьи. Между тем маневренный фонд, предназначенный для отселения негу платежеспособных заемщиков, во многих регионах России не создан.

Но несмотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения как долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования — это:

  • • материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денежных обязательств в экономических системах;
  • • вторичность по отношению к кредитно-денежным отношениям; ипотека не является самостоятельной экономической категорией;
  • • категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью;
  • • инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления;
  • • фактор стабилизации экономических систем по синхронному развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового рынка;
  • • мобилизация финансовых ресурсов для инвестиционных целей воспроизводства и покупки различных типов объектов недвижимости, особое влияние на формирование долгосрочных потоков инвестиций;
  • • при приобретении жилья — средство изъятия накопленных денежных средств у населения в долговременные ипотечно-инвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости;
  • • современная институциональная категория воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечноинвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций;
  • • при приобретении жилья — средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы;
  • • при приобретении жилья — стимулирование образования среднего класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом;
  • • инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестиционно-строительной сфер;
  • • инициирование формирования мультипликативного рынка как реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования закладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собственник недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотечные права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может превысить оценочную стоимость недвижимости;
  • • обеспечение оборот имущественных прав в случаях, когда использование других инструментов оборота (например, купли-продажи) юридически невозможно и экономически неэффективно;
  • • инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимости в счет погашения долга;
  • • непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах;
  • • инструмент взыскания невыполненных обязательств, имеющий дискретно-прерывистый характер действия;
  • • стимул повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно-денежных обязательств кредитору.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В обиход данный термин ввел архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежное обеспечение. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой — некоторым лицам римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В период правления императора Антония Пия (II век н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянского сословия).

Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. В Германии ипотека появилась в XIV в., до этого времени там так же господствовал принцип личной ответственности должника. Средневековое законодательство определяло ипотеку, как «неделимую по природе, основанную на праве получения удовлетворения». Причем право получения удовлетворения распространялось на весь предмет, обремененный ипотекой, пока существовала какая- либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения долга в полном объеме. Ипотека распространялась на недвижимость независимо от смены владельца и вступала в силу после внесения специальной записи об ипотеке в особую «ипотечную» книгу. В Европе действовало и принудительное отчуждение, т.е. отчуждение через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требования удовлетворения из заложенного имения посредством его публичной продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не классическая система. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования — организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII в., в Германии. Его появление было неизбежным в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. Механизм рефинансирования стал возможным после введения в обиход закладных листов. Впервые они появились в Германии примерно в середине XVIII в. и поначалу назывались пергаментными листами, а затем — ипотечными. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений и уплате долгов. Со временем ипотечные обязательства стали замещать в обращении даже наличные деньги. Первый ипотечный банк появился в 1770 г. также в Германии, в Силезии. Это был государственный банк, который оказывал финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В США в 1916 г. в 12 округах были созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал — Контора предпринимателей — предоставляли ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции были связаны с выдачей средне- и долгосрочных ипотечных ссуд — в основном крупным строительным компаниям и земледельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки были традиционным видом кредитных институтов. Главным образом они занимались кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1872 гг., в Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему.

В целом формирование ипотечно-инвестиционной системы проходило в три этапа.

I этап — создание института первичной ипотеки. На этом этапе предпринимаются первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Например, гарантии третьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика на группу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7—8% годовых).

IIэтап — формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию «закладных листов» стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводятся специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг и регулируется объем эмиссии.

III этап — интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшее совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

Особого внимания заслуживает тот факт, что становление системы ипотечного кредитования происходит в условиях, не только не отличающихся экономической стабильностью, а напротив, порой и кризисных. Это обстоятельство позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что происходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики и укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса.

В настоящее время ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >