ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В соответствии с законом об ипотеке (залоге недвижимости), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Другими словами, ипотека — это залог недвижимости, предоставляемый в обеспечение какого-либо денежного обязательства.

Если же такое денежное обязательство возникает при предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит — кредит, обеспеченный залогом недвижимости.

Обеспеченность кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание (т.е. предмет залога продается), а из полученной от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле называется системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку- кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои особенности.

Преимущества ипотеки, когда недвижимость является предметом залога

  • 1. Недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению.
  • 2. Физическая устойчивость недвижимости — фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц).
  • 3. Недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки

  • 1. В мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам (т.е. на продажу недвижимости требуется время). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимости, что определяет сроки его экспозиции при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора.
  • 2. Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций.
  • 3. Даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог.
  • 4. Обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой прекращение права пользование им заемщиком и членами его семьи. Между тем маневренный фонд, предназначенный для отселения неплатежеспособных заемщиков, во многих регионах России не создан.

Но несмотря на вышеперечисленные сложности ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения как долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования следующие:

  • 1. Ипотека — материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денежных обязательств в экономических системах.
  • 2. Ипотека всегда вторична по отношению к кредитно-денежным отношениям и не является самостоятельной экономической категорией.
  • 3. Ипотека — категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью.
  • 4. Ипотека — инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления.
  • 5. Ипотека — фактор стабилизации экономических систем по синхронному развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового рынка.
  • 6. Ипотека мобилизует финансовые ресурсы для инвестиционных целей воспроизводства и покупки различных типов объектов недвижимости, но особенно влияет на формирование долгосрочных потоков инвестиций.
  • 7. Ипотека при приобретении жилья — средство изъятия накопленных денежных средств у населения в долговременные ипотечноинвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости.
  • 8. Ипотека — современная институциональная категория воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечно-инвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций.
  • 9. Ипотека при приобретении жилья — средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы.
  • 10. Ипотека при приобретении жилья стимулирует образование среднего класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом.
  • 11. Ипотека — инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестиционно-строительной сфер.
  • 12. Ипотека инициирует формирование мультипликативного рынка как реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования закладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собственник недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотечные права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может превысить оценочную стоимость недвижимости.
  • 13. Ипотека обеспечивает оборот имущественных прав в случаях, когда использование других инструментов оборота (например, купли-продажи) юридически невозможно и экономически неэффективно.
  • 14. Ипотека — инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимости в счет погашения долга.
  • 15. Ипотека — непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах.
  • 16. Ипотека как инструмент взыскания невыполненных обязательств имеет дискретно-прерывистый характер действия.
  • 17. Ипотека — стимул повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно-денежных обязательств кредитору.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Термин «ипотека» ввел в обиход архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

В настоящее время ипотека в разных странах имеет неодинаковый смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.На рис. 12.1 приведена общая схема организации процесса ипотечного кредитования.

Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье. Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на согласованный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита.

Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.

Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить информацию о том, на какой размер кредита он может претендовать исходя из уровня его доходов, а затем подбирать себе жилье.

Заемщик в процессе оформления ипотечного кредита осуществляет страхование закладываемого объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности.

Кроме того, заемщик привлекает оценочную компанию для проведения оценки приобретаемого в кредит жилья. Экспертное заключение о стоимости должно быть приложено к пакету документов на получение кредита. Именно на основе этого заключения кредитор определяет размер выдаваемого кредита и первоначального взноса заемщика.

Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость

Принципиальная схема ипотечного кредитования страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором

Рис. 12.1. Принципиальная схема ипотечного кредитования страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором.

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.

Заемщик заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк перечисляет на открытый заемщику счет кредитные средства. Заемщик вносит первоначальный взнос, и таким образом, полная стоимость квартиры по договору купли-продажи перечисляется продавцу (либо закладывается в банковскую ячейку до момента государственной регистрации перехода права собственности).

Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и ее обременение залогом в силу закона. Факт обременения недвижимости залогом подтверждается закладной. Расходы по регистрации залога несет заемщик.

При желании кредитор продает ипотечный кредит (уступает свои права по закладной) участнику вторичного ипотечного рынка — эмитенту ипотечных ценных бумаг. Таким образом кредитор возвращает свои средства, предоставленные на длительный срок в виде ипотечного кредита, сразу и может использовать их для выдачи новых кредитов. Выгодоприобретателем по переуступленному кредиту становится новый держатель закладной. А кредитор продолжает обслуживание проданного кредита, т.е. в установленные договором сроки взимание с заемщика всех положенных платежей в погашение суммы основного долга и процентов по нему, и перечисляет данные средства на счет нового держателя закладной. За обслуживание кредита кредитор получает комиссионное вознаграждение от держателя закладной.

При наступлении несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество (рис. 12.2 и 12.3).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в Российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке. Однако при ипотеке жилой недвижимости обращение взыскания возможно только через суд с целью недопущения незаконного давления на заемщика со стороны кредитора.

В случае наступления несостоятельности заемщика первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора (держателя закладной) все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после реализации объекта залога.

Покупатель закладных (вторичный кредитор) формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каж-

Погашение кредита за счет добровольной продажи имущества

Рис. 12.2. Погашение кредита за счет добровольной продажи имущества

Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества

Рис. 12.3. Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества

дого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа ипотечных кредитов. Он выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства вторичный кредитор направляет на рефинансирование первичных кредиторов.

После полной выплаты ипотечного кредита заемщик обращается в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения в виде залога с приобретенного на кредитные средства объекта недвижимости и подтверждающими документами. Орган государственной регистрации оформляет запись о снятии обременения.

Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами первичного ипотечного рынка.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является закладная, оформляемая при подписании кредитного договора. По российскому законодательству закладная является именной неэмиссионной ценной бумагой, подлежащей государственной регистрации. В закладной необходимо указывать тот кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому она выдана. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 12.4).

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, предполагающая анализ:

  • • имеющихся доходов;
  • • наличия иных кредитных обязательств и обязательных платежей;
  • • кредитной истории — оценки дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита

и стоимостью недвижимости колеблется в пределах 70—80% от стоимости объекта приобретаемой недвижимости. Более высокое соотношение оценивается как высокорискованное и требует от банка формирования дополнительных резервов на возможные потери по ссудам.

Для банка-кредитора выдача ипотечных кредитов заемщикам и формирование портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотечного кредито-

Схема оформления закладной вания. Другой стороной является пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов

Рис. 12.4. Схема оформления закладной вания. Другой стороной является пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов.

Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

  • • ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;
  • • компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг;
  • • инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги.

Если мотивы выхода на вторичный рынок банка-кредитора очевидны (пополнение кредитного портфеля «живыми» деньгами и сохранение за собой определенной маржи за обслуживание проданных кредитов), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок вторичных кредиторов — покупателей закладных. Приобретение ими закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у них обеспечения по каждому виду закладных.

В общем виде вторичный рынок (в совокупности с первичным) рассмотрен нарис. 12.5.

Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором

Общая схема организации ипотечного кредитования

Рис. 12.5. Общая схема организации ипотечного кредитования

маржи, с одной стороны; и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой. В то же время несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним.

Таким образом, главная цель эмиссии ипотечных ценных бумаг — качественное преобразование множества уникальных закладных (удостоверяющих факт залога конкретного объекта по конкретному кредитному договору) в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотечного кредитования от первичного.

Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю продать закладные вторичному кредитору, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы. Остановимся на каждом инструменте.

Программы по продаже закладных предоставляют кредитору возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Все этапы оплаты производятся в течение двухтрех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмитента. Быстрота такой операции защищает банк-кредитор от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.

Вместо продажи закладных банки могут объединить однотипные закладные в пул и обменять на ипотечные ценные бумаги, выпускаемые эмитентом. Полученные путем обмена пула закладных ипотечные ценные бумаги банки могут сохранить в собственном инвестиционном портфеле либо продать или заложить другому инвестору. Ипотечная ценная бумага является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ипотечных ценных бумаг с определенным процентом. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию независимо от того, держат ли они ее в своем портфеле или продают.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Компании-эмитенты выпускают ипотечные ценные бумаги в обмен на пул закладных на основании заключенного соглашения, которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных.

При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90-дневные обязательства с принудительной поставкой.

По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней, для того чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязывают компанию-эмитента приобрести ипотечные кредиты на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда опционное обязательство конвертируется в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >