А.Ф. ЕФИМОВ, М.Н. НИКОЛАЕВ, НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ ПРИ МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1. Общие вопросы межевания земельных участков. Институт межевания земель в его нынешнем виде сложился сравнительно недавно и сразу приобрел важное значение в механизме землеустройства принадлежащих гражданам и юридическим лицам земельных участков.

Законодательству советского периода, когда земля находилась в исключительной собственности государства, данный институт не был известен. Только с разрушением государственной монополии на землю и включением земельных участков в гражданский оборот возникли условия для его возрождения.

Можно отметить, что понятие межевания объектов землеустройства содержится в целом ряде нормативных актов.

Одно из них, приведенное в Инструкции по межеванию земель[1], определяет межевание как комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

В Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства[2] речь идет просто о «работах», а согласно Федеральному закону от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в настоящее время утратил силу) межевание — это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Пришедший ему на смену Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в ряде статей упоминает о межевом плане, проекте межевания земельного участка, но не раскрывает понятия межевания. Действия, тождественные межеванию, именуются в этом Законе кадастровой деятельностью либо кадастровыми работами (п. 4 ст. 1), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» — формированием земельного участка.

Как предусмотрено главой 4 Закона о кадастре, все перечисленные работы, их комплекс либо мероприятия могут выполняться только кадастровыми инженерами (лицами, имеющими квалификационный аттестат) по инициативе владельцев земельных участков, заинтересованных в проведении межевания.

Несмотря на добровольность межевания в целом, следует иметь в виду, что при новом предоставлении земельного участка у заинтересованного лица не имеется иных вариантов, кроме как его межевание.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Из приведенной нормы видно, что земельный участок, как недвижимость и объект права, создается на местности путем установления его границ в натуре, то есть путем межевания, поскольку без границ не может быть индивидуального определенного земельного участка.

Следовательно, межевание можно рассматривать в качестве технико-юридического этапа реализации принятого решения компетентного органа о выделении земельного участка.

По одному из конкретных дел Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правильно указал, что решение об отводе земельного участка само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела его в натуре, если не проводилась процедура по определению местоположения земельного участка на местности[3].

По мере развития земельного законодательства менялись и требования к определению границ земельных участков, как правило, в сторону повышения точности измерений и совершенствованию процедуры межевания. В настоящее время основу законодательства об определении границ земельных участков (межевании) составляют Закон о кадастре и подзаконные акты — приказы

Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», от 30 сентября 2011 г. № 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества», от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». Указанные выше Инструкция по межеванию земель, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства могут применяться в той части, в какой они не противоречат Закону о кадастре (п. 8 ст. 47 названного Закона).

Наряду с предоставлением земельного участка впервые необходимость в его межевании возникает также при разделе земельного участка, выделе, объединении, перераспределении.

На практике к межеванию прибегают для уточнения размера (площади) и границ принадлежащих гражданам земельных участков в связи с отсутствием достоверных сведений о местоположении этих участков. И как следствие, межевание в этих случаях вносит определенность в пространственность владения земельным участком, укрепляя границы и размер земельного участка, повышая тем самым его рыночную стоимость и оборо-тоспособность.

Поэтому при разрешении межевых споров в первую очередь необходимо исходить из границ, которые определены при выполнении кадастровых работ и сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Такую точку зрения высказал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год[4], признавая правильной позицию судов, в соответствии с которой во внимание не могут быть приняты доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными.

Следует иметь в виду, что само по себе межевание земель нельзя сводить к выполнению кадастровых работ по договору подряда. Подготовленные в ходе этих работ документы (межевой план) самостоятельного значения не имеют, представляя собой документальную базу, необходимую для осуществления кадастрового учета земельного участка уполномоченным на это органом. Поэтому о завершении межевания в точном значении этого слова можно говорить только при постановке земельного участка на кадастровый учет. Любое решение на этой стадии (о постановке земельного участка на кадастровый учет либо об отказе в такой постановке, приостановлении кадастрового учета) может быть оспорено заинтересованными лицами в судебном порядке.

Значительное место в практике судов занимают дела по обращению граждан при отказе в уточнении границ земельного участка либо при их согласовании на стадии выполнения кадастровых работ, а также при наложении (пересечении) границ земельных участков.

Все эти споры, как споры о пространстве и границах земельных участков, можно отнести к межевым искам, практика разрешения которых ввиду их новизны и недостаточно четкого урегулирования многих проблем не отличается единством.

2. Разрешение споров при согласовании местоположения границ земельных участков. Кадастровые работы, как это уже отмечалось, выступают в качестве первого этапа межевания земельных участков. Их виды, содержание, а также порядок проведения этих работ и документального оформления регламентированы Законом о кадастре. Все эти правила и требования в основном определяют деятельность кадастрового инженера, который, действуя в рамках гражданско-правового договора, обязан обеспечить выполнение кадастровых работ.

В связи с этим заслуживает внимания норма ст. 39 Закона о кадастре о согласовании в обязательном порядке местоположения границ земельного участка при его межевании с заинтересованными лицами, к числу которых отнесены правообладатели смежных земельных участков. Соответственно, земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если границы его не прошли процедуру согласования (ст. 27 Закона о кадастре). Речь в данном случае идет о правовых гарантиях, позволяющих избежать упущения и ошибки при установлении границ смежных земельных участков и предупредить споры в отношении их после того, как один из участков будет поставлен на кадастровый учет.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если акт согласования составлен на оборотной стороне чертежа земельного участка и подписан всеми заинтересованными лицами или их представителями (ст. 40 Закона о кадастре). Такие же последствия (факт согласования) наступают, когда заинтересованное лицо не является на процедуру согласования либо без приведения мотивов (безмотивно) не подписывает акт согласования границ земельного участка.

Юридическое значение закон придает отказу в согласовании границ земельного участка только при условии представления заинтересованным лицом в письменной форме обоснованных возражений (п. 4 ст. 40 Закона о кадастре). При этом нормы указанной статьи Закона о кадастре не содержат критериев для отнесения тех или иных возражений к числу обоснованных, исключая две оговорки — возражения не могут распространяться на границы чужих земельных участков и не обращены к другой стороне с притязаниями вещного характера.

Поэтому можно заключить, что практически любые по своему содержанию возражения в письменной форме препятствуют согласованию местоположения границ земельного участка. В этом есть своя логика, поскольку оценивать возражения заинтересованного лица, а также представленные им документы на этом этапе межевания лишено смысла. Очевидно, что налицо в данном случае гражданско-правовой спор о границах смежных земельных участков, разрешение которого отнесено к компетенции районных судов по месту нахождения земельных участков (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее — ГПК).

Вступившие в законную силу решения суда, которыми установлены спорные границы, имеют при постановке земельного участка на учет такую же силу, как и акт согласования местоположения границ.

Разумеется, до обращения в суд с иском стороны могут обсудить возможные варианты урегулирования спора, договориться при посредстве кадастрового инженера о новой редакции чертежа земельных участков и подписать акт согласования. Главное тут, что бы договоренность сторон, оформленная в виде акта согласования границ земельного участка, не противоречила требованиям действующего законодательства. На практике этой стороне согласования границ земельного участка при его межевании не всегда уделяется достаточное внимание.

Б. обратился в суд с иском к И. о сносе гаража, который ответчик самовольно возвел на его приусадебном участке, унаследованном после смерти отца. Возражая против иска Б., гражданин И. утверждал, что гараж он построил в пределах своего земельного участка, границы которого согласованы с наследодателем истца при межевании и постановке земельного участка на кадастровый учет. В дальнейшем первоначальное требование о сносе гаража истец Б. дополнил рядом других — о признании недействительным результатов межевания, снятии земельного участка с кадастрового учета и установлении границы между смежными земельными участками.

Из представленных суду документов об отводе земельных участков, их приватизации, планов БТИ и землеустроительной экспертизы следовало, что земельный участок ответчика И. в результате межевания увеличился на 25 кв. м за счет земельного участка истца.

В судебном заседании ответчик И. факт увеличения размера принадлежащего ему земельного участка не отрицал, объясняя это тем, что прежний собственник соседнего участка уступил ему за плату 25 кв. м для строительства гаража. Никаких претензий по этому поводу он при межевании и в дальнейшем к нему не имел, сознательно подписал акт согласования границ.

Представитель Федеральной кадастровой палаты просил в иске Б. отказать, считая, что интересы истца при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка ответчика не затронуты.

Решением от 14 июля 2012 г. Одинцовский городской суд Московской области иск Б. удовлетворил в полном объеме. По мнению суда: а) ответчик И. возвел гараж на земельном участке истца; б) акт согласования границ, на который ссылался ответчик, не имеет силы, так как выполнен на чистом листе бумаги, тогда как в силу ст. 40 Закона о кадастре он должен оформляться на обороте листа графической части межевого плана; в) доводы ответчика о приобретении им части земельного участка истца за плату голословны, таких доказательств не представлено. Вышестоящая судебная инстанция решение районного суда оставила без изменения, а жалобу ответчика И. — без удовлетворения[5].

Обоснованность судебных постановлений по этому делу не вызывает сомнений.

По своей природе акт согласования границ, содержащий личные подписи заинтересованных лиц, является не чем иным, как гражданско-правой сделкой. Как и любые другие сделки, такой акт по своему содержанию и форме должен отвечать ряду обязательных требований, предусмотренных законом. Нарушение этих требований закона влечет недействительность такого акта — он не имеет юридической силы и не порождает каких-либо правовых последствий. Поскольку по указанному делу акт согласования местоположения границ, составленный на чистом листе бумаги, не отвечал требованиям, предъявленным Законом о кадастре к такого рода документам, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о его ничтожности.

По настоящему делу возникал также вопрос о переуступке И. части соседнего земельного участка, в подтверждение чего он ссылался на факт постройки гаража и акт согласования границ с прежним собственником земельного участка. Суд признал данные доводы ответчика неубедительными, отклонил их по изложенным выше причинам и дополнительно указал, что какие-либо сделки с землей на стадии согласования границ противоречат ст. 39 Закона о кадастре.

На самом деле норма ст. 39 Закона о кадастре сделки с землей не регулирует, в ней идет речь о порядке согласования местоположения границ земельных участков, оговаривается недопустимость получения материального вознаграждения (выгоды) за подписание акта согласования. Из ее содержания видно, что для определения общей границы требуется только согласие заинтересованных лиц. Никакие иные условия либо ограничения для этого, кроме приведенных выше оговорок, Закон о кадастре не предусматривает. Иначе говоря, на стадии выполнения кадастровых работ от усмотрения самих собственников смежных земельных участков зависит прохождение общей границы (межи).

Поэтому на стадии согласования общей границы нельзя исключать того, что заинтересованные лица могут договориться о сохранении существующей межи либо о ее изменении, в том числе путем отказа в части от своего участка (с тем чтобы облегчить проход либо проезд к земельным участкам), выравнивания границы, обеспечения удобного обслуживания построек и т.п.

Разумеется, перераспределение смежных участков не должно приводить к изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими законами (ст. 11.9 Земельного кодекса).

С постановкой земельного участка на кадастровый учет его границы могут быть пересмотрены только при условии признания в судебном порядке акта согласования границ такого земельного участка недействительным. При разрешении судом этих требований следует учитывать, что исходя из природы акта согласования границ как гражданско-правовой сделки к ним применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК.

Некоторая специфика имеется при оспаривании осуществленного кадастрового учета земельного участка без необходимого согласования его границ. Прежде всего, это выражается в том, что факт нарушения процедуры согласования, в том числе ввиду отсутствия подписи заинтересованного лица в акте согласования границ, судебная практика не рассматривает в качестве достаточного основания для признания межевания (кадастровых работ) недействительными. В частности, в пользу такого подхода при разрешении этих дел высказался Верховный Суд Российской Федерации в уже упоминавшемся Обзоре судебной практики за 2010-2013 год.

Объясняется это тем, что указанные нарушения сами по себе еще не свидетельствуют о допущенных ошибках при определении местоположения смежной границы и ущемления интересов истца. В данном случае можно говорить о наличии спора по поводу общей границы, не урегулированного при выполнении кадастровых работ. Разрешить его можно только в общем порядке путем предъявления иска об оспаривании результатов кадастрового учета и установлении границы, разделяющей смежные земельные участки.

Суд может пересмотреть кадастровую границу, установив ее иным образом, либо сохранить ее, отказав в иске.

Согласование границ земельного участка не требуется при наличии в государственном кадастре сведений, позволяющих определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром (п. 14.5 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства).

3. Разрешение споров при уточнении площади и Гранин земельных участков. Площадь земельного участка относится к числу основных показателей, характеризующих объект недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Принято различать площадь земельного участка в фактически существующем землепользовании (границах) и площадь согласно документам о праве на земельный участок, которые на практике не всегда совпадают.

Проблема расхождения площадей приобрела актуальность с началом приватизации земельных участков и государственной регистрации прав на такие участки — в том и другом случае требовалось их соответствие. С целью урегулирования возникшей проблемы Мособлкомзем в письме от 2 апреля 1996 г. № 386-6 разъяснил, что на разницу размера земельного участка между фактом и титулом может быть вынесено дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка.

К примеру, в свидетельстве о праве собственности на землю размер земельного участка указан 600 кв. м, а при проведении геодезических работ установлено, что размер земельного участка составляет 615 кв. м, в этом случае может быть вынесено соответствующее решение о предоставлении земельного участка площадью 15 кв. м, после чего выдается свидетельство на право собственности по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767, на земельный участок площадью 15 кв. м.

Несколько иное решение данного вопроса содержалось в п. 11.2 Инструкции Роскомзема по межеванию земель, где предлагалось в таких случаях материалы межевания земель направлять для внесения изменений в правоустанавливающие документы (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи и т.д.). Однако из-за отсутствия предусмотренной процедуры внесения изменений в правоустанавливающие документы на землю, в тот же договор купли-продажи земельного участка, указанное положение Инструкции Роскомзема не могло быть реализовано на практике.

Ситуация изменилась с принятием Федерального закона от 30 июля 2006 г. № 93-ФЗ, которым внесены изменения в некоторые законодательные акты, относящиеся к порядку оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Так, статья 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» была дополнена пунктом 6.1 о том, что если в правоустанавливающих документах сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка по результатам межевания, то государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади того земельного участка, содержащихся в документах о его межевании. Это правило могло действовать, если превышение (запользование) не выходило за рамки минимальных норм предоставления земельного участка, соответствующего целевого назначения (п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Соответственно, при государственной регистрации права на земельный участок правообразующее значение о его размере было придано кадастровому учету, а не тем сведениям, которые содержались в документах о правах на землю (п. 4 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Другой, более сложный механизм решения затронутой проблемы в настоящее время закреплен действующим Законом о кадастре. С одной стороны, в Законе оговаривается, что не имеется препятствий для постановки земельного участка на кадастровый учет, если его площадь по сравнению с данными государственного кадастра недвижимости не превышает минимальный размер земельного участка, установленный земельным законодательством, а если такой размер не установлен, на величину не более десяти процентов площади земельного участка (подп. 1 п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

С другой стороны, предписано при уточнении границ земельного участка исходить из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельных участков являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 39 Закона о кадастре). Этим положениям Закона о кадастре ввиду сложности их применения на практике придается различное значение.

Гражданка Ж. обратилась в суд с иском к администрации Одинцовского муниципального района и кадастровой палате о признании права собственности на земельный участок площадью 533 кв. м и постановке его на кадастровый учет. По ее объяснениям, в 1992 г. ей предоставлен в собственность бесплатно земельный участок размером 400 кв. м для ведения личного подсобного хозяйства. Наряду с государственной регистрацией

земельный участок поставлен на кадастровый учет, но без установления его границ. В дальнейшем при проведении кадастровых работ выяснилось, что в фактических границах площадь земельного участка составляет на 133 кв. м больше, чем по документам о праве собственности. Обращение в суд с настоящим иском было обусловлено отказом в постановке на кадастровый учет земельного участка по фактической площади в связи с ее увеличением более чем на 10% площади участка по правоустанавливающим документам.

Решением от 22 октября 2014 г. Одинцовский городской суд иск Ж. удовлетворил и указал, что земельный участок используется истцом более двадцати лет, имеет ограждение, позволяющее определить местоположение границ земельного участка, которые согласованы с владельцами смежных земельных участков[6].

Сам по себе факт превышения уточненной площади участка на 133 кв. м, по мнению суда, не влечет за собой неблагоприятных последствий для Ж., поскольку не выходит за пределы минимальных норм предоставления земельных участков, установленных решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 18 августа 2006 г. за № 13/10. В частности, минимальный размер земельного участка для личного подсобного хозяйства предусмотрен в размере 600 кв. м и для индивидуального жилищного строительства — 800 кв. м. Тем самым отказ в постановке на кадастровый учет земельного участка Ж. не основан на законе (подп. 1 п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловалось.

По другому однотипному делу Уссурийский районный суд Приморского края при рассмотрении заявления О. пришел к противоположенному выводу[7]. Из материалов этого дела следовало, что О. обратился в суд с заявлением, оспаривая правомерность отказа ему в кадастровом учете уточненной площади земельного участка, принадлежащего ему и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства.

Это требование заявителя О. решением от 28 ноября 2013 г. Уссурийский районный суд отклонил по тем мотивам, что уточненная площадь земельного участка более чем на 10% превышает указанную в правоустанавливающих документах. В обоснование этого вывода суд помимо ст. 27 Закона о кадастре сослался также на п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса, о том, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности установлены градостроительные регламенты, определяются такими регламентами.

Если правила землепользования и застройки, включающие градостроительные регламенты в установленном порядке, не приняты, площадь соответствующего земельного участка в результате уточнения не может превышать величины более чем на 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Оставляя апелляционную жалобу О. без удовлетворения, судебная коллегия Приморского краевого суда дополнительно отметила, что в Правилах землепользования и застройки Уссурийского городского округа не определены предельные размеры земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Учитывая данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что уточненная площадь земельного участка не может превышать более чем на 10% кадастровую площадь, хотя заявитель О. ссылался на действующий акт органа местного самоуправления, которым в Уссурийском районе минимальный размер при выделе указанных земельных участков определен в 600 кв. м.

Из приведенных дел видно, что в том и другом случае причиной для отказа заявителям в кадастровом учете уточненной площади земельных участков послужило превышение фактической площади земельного участка по сравнению с кадастровой более чем на 10%, что, по мнению указанных судебных инстанций, предусмотрено п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре.

Между тем по точному смыслу подп. 1 п. 5 ст. 27 Закона о кадастре указанные положения о величине допустимого расхождения площадей — не более 10% — могут применяться только тогда, когда в соответствии с земельным законодательством не установлены минимальные размеры земельных участков соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Согласно ст. 33 Земельного кодекса, действовавшей при рассмотрении указанных дел, предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства устанавливались законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными актами органов местного самоуправления.

Для иных целей предельные размеры земельных участков определялись исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса).

Принимая положительное решение по заявлению Ж. Одинцовский городской суд правильно исходил из предельных минимальных размеров земельных участков, установленных в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области. И, соответственно, нельзя согласиться с позицией Уссурийского районного суда, по мнению которого не подлежала применению норма ст. 33 Земельного кодекса.

В подтверждение такого вывода суд сослался на п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса, хотя по своему содержанию данная норма не противоречила ст. 33 этого Кодекса и не ограничивала ее применение при осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В силу п. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действия градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Таким образом, на самом деле норма ст. 11.9 Земельного кодекса полностью соответствовала положениям ст. 33 этого Кодекса о том, что по одним земельным участкам предельные нормы устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а по другим — в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171 -ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации. В частности, с 1 марта 2015 г. утратил силу ряд статей Земельного кодекса, в том числе ст. 33, а другие изложены в новой редакции.

При оценке этих изменений следует учитывать, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. К полномочиям последних отнесены как прямо предусмотренные законом, так и любые другие, если они не отнесены к полномочиям Российской Федерации либо органов местного самоуправления (ст. 10 Земельного кодекса).

Тот факт, что с 1 марта 2015 г. утратила силу ст. 33 Земельного кодекса, не умаляет положения законов субъектов Российской Федерации о предельных размерах отдельных видов земельных участков, поскольку они приняты в рамках их полномочий. Как следует из содержания ст. 10 Земельного кодекса, для принятия субъектами Российской Федерации того или иного закона совсем не обязательно, чтобы соответствующее полномочие было прямо предусмотрено федеральным законом.

Тем не менее новая ст. 39.19 Земельного кодекса возлагает на субъекты Российской Федерации установление предельных размеров земельных участков, предоставляемых бесплатно многодетным семьям, а также в отдельных случаях иным лицам. Аналогичное право делегировано субъектам Российской Федерации при образовании новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 4 Закона от 24 июня 2002 г. № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Поэтому, как представляется, подходы при разрешении указанных выше дел не могут измениться только по тем причинам, что с 1 марта 2015 г. ст. 33 Земельного кодекса утратила силу.

Как уже было отмечено, величина допустимого расхождения площадей является важным, но не единственным условием для постановки на кадастровый учет уточненной площади земельного участка. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 8 ст. 38 Закона о кадастре).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или — при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (п. 9 ст. 38 Закона о кадастре). Только при отсутствии этих документов принимаются во внимание границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные на местности с использованием объектов искусственного происхождения.

Кроме того, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если изменение площади земельного участка не обусловлено его образованием либо уточнением границ (п. 4 ст. 27 Закона о кадастре).

Показательно в этом отношении дело, рассмотренное Подольским городским судом по иску гражданина П.', который в своем иске оспаривал правомерность отказа в постановке его земельного участка на кадастровый учет по фактической площади размером 1545 кв. м.

Несмотря на то что превышение в 45 кв. м не выходило за рамки допустимого расхождения площадей (за П. по документам значился участок в 1500 кв. м), суд первой инстанции решением от 6 декабря 2010 г. в иске П. отказал, сославшись на п. 4 ст. 27 Закона о кадастре. При разрешении настоящего дела суд правильно руководствовался указанной нормой закона, поскольку пришел к выводу о том, что изменение площади земельного участка П. произошло ввиду самовольного переноса им своего забора в сторону пустыря, примыкающего к тыльной стороне его участка.

В контексте рассматриваемой проблемы заслуживает внимание новая редакция п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о праве граждан Российской Федерации приобретать бесплатно в собственность приусадебные (придомовые) земельные участки, которые находятся в их фактическом пользовании, при условии возникновения права собственности на жилой дом до введения в действие Земельного кодекса.

Очевидно, что данная норма не распространяется на отношения, возникшие в связи с осуществлением государственного кадастра учета недвижимости и кадастровой деятельности, в том числе при уточнении границ земельного участка. Смысл ее главным образом сводится к тому, что бы ввести определенность в правой режим давно застроенных земельных участков путем за- [8] крепления их за собственниками жилых домов, возведенных на этих участках, правомерность владения и пользования которыми не ставиться под сомнение. В данном случае имеется в виду административно-правовой способ возникновения права собственности на земельный участок лица, когда компетентным органом принимается решение о передаче в собственность гражданина бесплатно приусадебного (придомового) земельного участка.

При отказе в предоставлении земельного участка спор о праве собственности на него может быть разрешен в судебном порядке по иску собственника жилого дома. Соответственно, нормы ст. 25, п. 5 ст. 27, и п. 9 ст. 38 Закона о кадастре к этим отношениям не применимы.

4. Споры о пересечении (наложении) границ земельных участков. Земельный участок при его межевании не может быть поставлен на кадастровый учет, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре). Аналогичные последствия предусмотрены для случаев пересечения границ территориальной зоны, муниципального образования и (или) населенного пункта.

Причина наложения (пересечения) границ, как правило, обусловлена ошибками, которые Закон о кадастре подразделяет на технические (описки, опечатки и тому подобное) и кадастровые, когда в государственном кадастре недвижимости воспроизведена ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Речь в данном случае идет в Законе о таком документе, как межевой план, подготовленный кадастровым инженером и содержащий все необходимые сведения о земельном участке для внесения их в государственный кадастр недвижимости.

Границы поставленного на кадастровый учет земельного участка фиксируются в виде координат угловых и поворотных точек земельного участка. Это позволяет установить на местности границы земельного участка, определить его местоположение и площадь.

Из содержания ст. 28 Закона о кадастре видно, что предусмотрен различный механизм исправления технических и кадастровых ошибок. Если первые из них устраняются самим органом кадастрового учета по заявлению заинтересованного лица, то вторые — на основании вступившего в законную силу решения суда. Особенности рассмотрения судами этих дел можно проиллюстрировать на примере конкретных дел.

Гражданка Г. обратилась в суд с иском к ООО «Агрофирма Федюково» об исправлении кадастровой ошибки, сославшись на то, что ей принадлежит земельный участок 1000 кв. м, при межевании которого выявилось пересечение (наложение) границ земельных участков.

Удовлетворяя требования Г., Подольский городской суд Московской области своим решением от 23 сентября 2009 г. определил смежную границу, разделяющую земельные участки сторон, и обязал орган кадастрового учета внести необходимые изменения в государственный кадастр недвижимости.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда решение суда первой инстанции отменила по тем основаниям, что при исправлении кадастровой ошибки суд исключил из кадастра несколько поворотных точек участка, принадлежащего ООО «Агрофирма Федюково». При этом площадь данного земельного участка была фактически уменьшена, что равносильно изъятию части земельного участка в пользу истицы Г., а вопрос о внесении соответствующих изменений в документы о праве на земельный участок разрешен не был.

Кроме того, суд не учел, что земельный участок ООО «Агрофирма Федюково» поставлен на кадастровый учет ранее, чем это сделала истица Г. в отношении своего земельного участка. Тем самым, по мнению коллегии, суд не установил по делу все юридически значимые обстоятельства[9].

С этими доводами судебной коллегии трудно согласиться. По материалам дела истица Г. унаследовала после смерти отца земельный участок площадью 1000 кв. м. В соответствии с целевым назначением, на участке возведены жилые и подсобные постройки. Факт наложения земельных участков Г. объясняла тем, что в ходе кадастровых работ и подготовки межевого плана неправильно определены координаты характерных поворотных точек земельного участка, принадлежащего ООО «Агрофирма Федюково». В результате часть ее земельного участка (около 31 кв. м) оказалась учтенной в составе земельного участка ООО «Агрофирма Федюково».

I

См.: Дело № 2-817/2009 Подольского городского суда Московской области (кассационное определение по делу № 33-135/2010 ог 21 января 2010 г.). Архив Подольского городского суда Московской области.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на необходимость установления по делу всех юридически значимых обстоятельств. Однако круг таких фактов, входящих в предмет доказывания, коллегия не определила, а те факты, которые она привела, к юридически значимым обстоятельствам не относятся—они не имеют отношения ни к межевому плану, при подготовке которого, по утверждению истицы, допущена ошибка, ни к способу ее устранения.

В этом отношении представляет интерес дело по иску К., R, В. и других, рассмотренное Новосибирским районным судом Новосибирской области. Указанные граждане обратились в суд с иском к Б., местной администрации, ООО «Геоплан Плюс» о признании недействительным межевого плана, документов о праве Б. на земельный участок и о восстановлении ранее существующей границы.

По объяснениям истцов, их отцу К. принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 8000 кв. м. После его смерти в 2004 г. земельный участок перешел к ним в порядке наследования (по 1/6 части каждому). Ответчик Б., которому земельный участок предоставлен только в 2009 г., провел межевание своего участка без ведома и согласия истцов, снес часть забора и приступил к возведению нового на территории их участка.

Внесенные в кадастр недвижимости сведения о земельном участке Б. препятствуют истцам провести межевание своего участка, поскольку фактически границы принадлежащего им земельного участка налагаются на границы земельного участка, предоставленного в собственность Б.

Новосибирский районный суд принял по делу положительное решение, согласившись с доводами истцов о нарушении их прав, так как предоставленный ответчику земельный участок в основном расположен в фактических границах их земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда решение суда первой инстанции оставила без изменения.

В дальнейшем это дело было пересмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая определением от 12 ноября 2013 г. № 67-КГ 13-10' отменила в кассационном порядке вынесенные судебные постановления и напра- [9] вила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом Судебная коллегия указала, что исходя из заявленных требований и их обоснования юридически значимым и подлежащим выяснению с учетом содержания спорных отношений сторон и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение точных границ на местности земельного участка, принадлежащего истцам. При этом выяснение точных границ на местности земельного участка, принадлежащего истцам, требовало специальных познаний в виде экспертного заключения.

Однако из представленного суду заключения, объяснений эксперта в судебном заседании следовало, что границы принадлежащего истцам земельного участка определены примерно и без использования геодезических методов. Эксперт обосновал этот вывод тем, что достоверно и точно определить на местности границы земельного участка невозможно, поскольку выполненный на оборотной стороне свидетельства чертеж участка истцов носит схематичный, информационный характер, осуществлен без привязки к местности.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что судебные постановления по настоящему делу приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поскольку не были установлены все юридически значимые обстоятельства, связанные с выяснением точных границ земельного участка истцов.

Приведенное дело имеет важное значение для понимания природы споров при наложении (пересечении) границ смежных земельных участков — по существу все такие споры являются спорами о границах этих земельных участков. Их особенность связана только с тем, что один из смежных участков поставлен на кадастровый учет, при осуществлении которого, как полагает истец, нарушены его права.

Судебная практика исходит из того, что само по себе данное обстоятельство не препятствует пересмотру кадастровой границы, однако обязанность по доказыванию допущенных нарушений при межевании земельного участка ответчика и постановке его на кадастровый учет лежит на истце. Материально-правовое значение при разрешении этих споров имеет не факт межевания одного из смежных земельных участков, а выяснение точных границ на местности земельного участка, принадлежащего истцу (истцам), как это правильно отмечено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по приведенному выше делу.

Только при условии установления точных границ смежных земельных участков можно определить, имеет ли место факт их пересечения (наложения), выявить причины такого положения и внести необходимые изменения в государственный кадастр недвижимости.

Применительно кп. 9 ст. 38 Закона о кадастре границы земельного участка прежде всего должны соответствовать документам о праве на земельный участок или документам при его образовании. Если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Вместе с тем данная норма закона не содержит критериев для определения границ земельного участка, который существует менее 15 лет, либо для определения не закрепленных с использованием объектов природного или искусственного происхождения границ земельного участка. В какой-то степени этот пробел восполняет новая редакция п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Суть ее состоит в том, что граждане Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до введения в действие Земельного кодекса.

Можно отметить, что Земельный кодекс РСФСР 1970 г. и Земельный кодекс РСФСР 1991 г. (ст. 17 и 32 соответственно) прямо предусматривали запрет на использование земельного участка до установления его границ на местности и выдачи правоустанавливающих документов. Поэтому само нахождение в собственности гражданина жилого дома, возведенного до 30 октября 2001 г., означает, что в свое время под застройку дома выделялся земельный участок. В случае отсутствия землеотводных документов границы и размеры земельного участка определялись на основании данных первичной инвентаризации.

В целом, как представляется, назрела необходимость в принятии специальной нормы, посвященной разрешению споров при определении общей границы смежных земельных участков.

Фактический состав спора, возникающего при наложении (пересечении) границ земельного участка, предполагает его разрешение по правилам искового производства. Несмотря на то что сторонами по таким делам могут быть только правообладатели смежных земельных участков, по указанным выше делам органы кадастрового учета привлекались в качестве ответчиков.

По аналогичной проблеме в связи с защитой права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 53 совместного Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что ответчиками по иску об оспаривании зарегистрированного права или обременения является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предметов спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика (ч. 1 ст. 41 ГПК).

Эти разъяснения полностью распространяются и на споры, вытекающие из наложения земельных участков: органы кадастрового учета и государственные регистраторы осуществляют сходные по своему содержанию полномочия и не являются субъектами спорного материального правоотношения.

Соответственно, при разрешении этих споров у суда не имеется оснований для возложения на орган кадастрового учета обязанности по внесению тех или иных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Такое решение может быть принято судом, но только по заявлению гражданина при оспаривании действий (бездействий) органа кадастрового учета в порядке производства по административным делам (гл. 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), если это не нарушает права других лиц и не ведет к спору о праве на земельный участок.

Рассматриваемые дела однотипны по своему содержанию, однако граждане при обращении в суд по-разному формулируют свои материально-правовые требования, то есть избирают способ защиты своих прав. В одних случаях исковые требования сводятся к признанию кадастрового учета земельного участка ответчика недействительным или к снятию его с кадастрового учета, в других — речь идет о внесении изменений в систему кадастрового учета путем исключения (аннулирования) сведений об отдельных поворотных точках земельного участка ответчика.

Исходя из принципа соразмерности заявленного истцом требования нарушению его прав не имеется оснований для признания кадастрового учета недействительным, когда предметом спора является одна из границ смежных земельных участков. Для этого при положительном решении суда достаточно внесения необходимых изменений в государственный кадастр недвижимости. Иное вело бы за собой причинение экономического ущерба другой стороне, явно выходящего за рамки разумного.

Возможность исправления кадастровой ошибки на основании решения суда прямо предусмотрено п. 47 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42.

Полное снятие с кадастрового учета земельного участка при пересечении границ смежного земельного участка возможно только тогда, когда участок полностью накладывается на другой смежный земельный участок, ввиду чего невозможно их существование в качестве самостоятельных объектов права собственности и недвижимости.

Следует также учитывать, что принятое судом решение о пересмотре кадастровой границы, разделяющей смежные участки, может привести к изменению конфигурации и площади смежного земельного участка. Однако данное обстоятельство не может служить основанием для оспаривания истцом в том же процессе документов ответчика о праве его на земельный участок (например, сделок либо административных актов по приобретению участка в собственность).

При установлении факта наложения границ смежного участка на земельный участок истца его права нарушаются именно кадастровым учетом смежного участка, и защита прав истца не должна выходить за рамки его требований об исправлении кадастровой ошибки.

Учитывая изложенное, можно прийти к следующим выводам:

  • 1. К спорам при межевании земельных участков относятся прежде всего споры о пространстве и границах земельных участков, возникающих на стадии выполнения кадастровых работ либо при осуществлении их кадастрового учета.
  • 2. Местоположение границ земельного участка при его межевании подлежит в обязательном порядке согласованию с заинтересованными лицами, к числу которых относятся правообладатели смежных земельных участков.

По своему содержанию и форме акт согласования должен отвечать ряду обязательных требований — составлен на оборотной стороне чертежа земельного участка и подписан всеми заинтересованными лицами или их представителями.

  • 3. Письменный отказ смежного землепользователя от подписания акта согласования границ свидетельствует о возникновении гражданско-правового спора о смежной границе земельных участков.
  • 4. Вступившее в законную силу решение суда об установлении смежной границы земельных участков имеет такую же силу, как и акт согласования границ.
  • 5. При кадастровом учете уточнения площади земельного участка важное значение для принятия положительного решения имеет такой фактор, как допустимое расхождение (превышение) площадей. По закону допустимым считается такое расхождение площади, когда превышение (запользование) не выходит за рамки предельных минимальных размеров, предусмотренных земельным законодательством для земель соответствующего назначения (п. 6 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре), если такой размер не установлен — на величину не более 10% от площади земельного участка.

По закону допускается отказ в кадастровом учете изменений площади земельного участка, если такое изменение не обусловлено его образованием (ч. 4 ст. 27 Закона о кадастре).

6. Материально-правовое значение при разрешении споров о наложении (пересечении) границ земельных участков имеет установление точных границ на местности земельного участка, принадлежащего истцу.

Сторонами по таким спорам могут быть только правообладатели смежных земельных участков. К их числу органы кадастрового учета не относятся. Возлагать на них те или иные обязанности по решению суда допустимо только по заявлению гражданина в рамках производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

7. Выбор способа защиты прав должен быть соразмерен степени нарушения права. В случае когда предметом спора является одна из границ смежных земельных участков, не имеется оснований для признания недействительным всего кадастрового учета

смежного участка. Достаточно внесения необходимых изменений в государственный кадастр недвижимости только в части спорной границы.

  • [1] Утверждена Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.
  • [2] Утверждены руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.
  • [3] Информационное письмо от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2001. №5.
  • [4] Утвержден Президиумом Верховного Суда Российекой Федерации 2 июля 2014 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 1.
  • [5] Дело № 2-326/2012 Одинцовского шродского суда Московской области. Архив Одинцовского городского суда Московской области.
  • [6] Дело № 2-9929/2014 Одинцовского городского суда Московской области. Архив Одинцовского городского суда Московской области.
  • [7] Определение Приморского краевого суда от 13 февраля 2014 г. но делу № 33-967 // СПС «КонсультантПлюс».
  • [8] Дело № 2-28/2010 Подольского городского суда Московской области. Архив Подольского городского суда Московской области.
  • [9] СПС «КонсультантПлюс».
  • [10] СПС «КонсультантПлюс».
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >