Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
Понятие государственной регистрации прав на земельный участок и ее правовое значение. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК РФ. Порядок осуществления этой функции регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Принято считать, что целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этой цели служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы, отражающей зарегистрированные права на недвижимость.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 названного Закона. Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В качестве юридического акта государственная регистрация прав — это индивидуальный правовой акт. Его юридическое значение заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, продиктованных возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе на земельные участки.
Формально Закон признает этот акт единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако следует иметь в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено в судебном порядке.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государст-
венной регистрации и его территориальные органы (ст. 9 указанного Закона) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.
Формы государственной регистрации. Законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию договоров и иных сделок с ним (ст. 4 ип. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ст. 81 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 этого Кодекса к договору мены применяются правила о купле-продаже.
Договор дарения недвижимого имущества согласно ГК РФ (п. 3 ст. 574) подлежит государственной регистрации. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Однако с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация договоров продажи предприятия и жилых помещений, договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, а также договора дарения недвижимого имущества (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1).
По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за некоторыми исключениями. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи пред-
приятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1,2 ст. 564 ГК РФ).
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1,2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1).
Предмет государственной регистрации. Согласно ст. 131 ГК РФ применительно к земельным участкам предметом регистрации являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, требующие государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежат ограничения и обремемения, т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.) (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Объект этих прав — недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, раскрыто и детализировано в ст. 1 указанного Закона. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Для государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы указанные объекты были соответствующим образом идентифицированы, т. е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости. Идентификация объектов осуществляется путем присвоения им государственных учетных номеров. Государственный учетный номер — не повторяющийся во времени и на территории РФ и присвоенный объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета кадастровый номер. Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2011 г. № 144'.
Принципы государственной регистрации. В основу правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость заложен ряд принципов. Принцип единства системы государственной регистрации прав на недвижимость закреплен в п. 2 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав проводится на всей территории страны по установленной данным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219[1] [2]. Правила устанавливают формы Реестра и единый порядок их заполнения.
Статья 4 названного Закона закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кроме вещных прав на недвижимое имущество, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4).
В ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплен принцип открытости сведений о регистрации. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются общедоступными (за исключением информации, доступ к которой ограничен федеральным законом) и представляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, включая сеть Интернет, в том числе единый портал государственных и муниципальных услуг, или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Реестра. Обычно сведения, содержащиеся в Реестре, представляются в виде выписки из него в срок не более пяти рабочих дней со дня получения соответствующего запроса. Решение об отказе в представлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.
Рассматриваемый Закон определяет условия получения информации о зарегистрированных правах (ст. 8). Такая информация представляется за плату, если иное не установлено законом.
Процедура государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним. В ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий.
Сначала принимаются документы, представленные для государственной регистрации прав, и производится регистрация таких документов.
Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы в целях установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
После этого при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации (ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»),
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Реестр.
Приостановление государственной регистрации. В ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается (не более чем на месяц) также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о нем. Приостановление государственной регистрации возможно и по иным основаниям.
Отказ в государственной регистрации. Согласно ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, в частности в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Особо следует отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п. 2 ст. 20 указанного Закона).
Особенности государственной регистрации прав на некоторые виды прав на недвижимость и сделок с ним. Такие особенности предусмотрены рассматриваемым Законом в отношении государственной регистрации:
прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним (ст. 22);
прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (ст. 222);
права собственности на искусственно созданный земельный участок (ст. 223);
права на земельную долю (ст. 241);
права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (ст. 252);
права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество (ст. 255);
прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд (ст. 257);
сервитутов (ст. 27);
ипотеки (ст. 29);
права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю (ст. 301);
прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности (ст. 302).
