Полная версия

Главная arrow Менеджмент arrow Аграрное законодательство зарубежных стран и России

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>

Особенности оборота сельскохозяйственных земель по российскому и зарубежному законодательству

В России, как отмечалось выше, особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (за исключением тех земель, на которые данный Закон не распространяется, о чем было сказано выше).

В соответствии с п. 5 ст. 1 этого Закона принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Необходимо заметить, что до принятия данного Закона была приостановлена приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Закон установил, что:

приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (в 2003 г. Закон дополнен нормой о том, что в субъектах, которые не приняли соответствующие нормативные акты, приватизация начинается с 1 января 2004 г.);

приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Закон ввел ограничения по кругу субъектов права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения: в соответствии с ним иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Установленные законом требования к размерам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения направлены:

на недопущение такого дробления участков, в результате которого возникают участки слишком мелкие для использования по целевому назначению. Соответственно законом не допускается (кроме некоторых исключений) совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют минимальным размерам образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (такие размеры устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а если соответствующий закон субъектом РФ не принят, то этот минимальный размер приравнивается к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым для осуществления деятельности фермерского хозяйства);

на предотвращение концентрации в одних руках больших площадей сельскохозяйственных земель. В этих целях законом субъекта Российской Федерации устанавливается максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; этот размер должен быть равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодим, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Установлена обязанность лица, в собственности которого по допускаемым законом основаниям оказались земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает указанную норму, произвести их отчуждение в течение года с момента возникновения права собственности. В противном случае орган государственной власти субъекта Российской Федерации обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка на торгах, а при отсутствии лица, изъявившего желание приобрести этот земельный участок, субъект Российской Федерации (или в случаях, установленных законом этого субъекта Российской Федерации, — муниципальное образование) должен приобрести его по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

С целью обеспечения возможности перераспределения публичной властью таких ценных земель, какими являются сельскохозяйственные земли, установлено преимущественное право покупки участков из таких земель субъектом Российской Федерации (или в случаях, установленных законом такого субъекта, — муниципальным образованием), который при продаже лицом участка имеет право приобрести его по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Для этого продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Если субъект Российской Федерации (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении цены. При снижении цены или изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения определяет некоторые особенности аренды земельных участков рассматриваемой категории земель.

Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет; минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

При предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют следующие правила.

Участки предоставляются без торгов, в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, только в случае, если имеется одно заявление о передаче их в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Если же подано два и более заявлений, земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

При этом переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в компетентный орган.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду без торгов. Но при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

В России в настоящее время продолжается процесс переоформления прав на земельные участки, связанный с тем, что с момента вступления в силу Земельного кодекса 2002 г. земельные участки больше не предоставляются на праве пожизненного наследуемого владения, а на праве постоянного бессрочного пользования участки могут быть предоставлены только ограниченному кругу субъектов, таких как государственные учреждения и казенные предприятия; все остальные лица, обладающие земельными участками на одном из названных прав, должны переоформить их на право аренды либо выкупить в собственность. Для юридических лиц установлен срок такого переоформления и возможно применение мер административной ответственности за неисполнение этой обязанности; для граждан каких-либо сроков и санкций не установлено.

В отношении переоформления прав на участки сельскохозяйственных земель для отдельных субьектов законом предусмотрены льготы.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что гражданами, осуществляющими деятельность по ведению фермерского хозяйства, приобретение права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93, который внес дополнения и изменения в целый ряд законодательных актов, установлен упрощенный порядок оформления права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства: в частности, для переоформления прав не требуется решения уполномоченного органа; установлена презумпция права собственности в случаях, когда в документах не указан вид права, на котором предоставлялся участок, и т.п.; согласно последним изменениям данного Закона с 1 марта 2010 г. не требуется предоставления кадастрового плана земельного участка и проведения повторного межевания.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также устанавливает особенности оборота так называемых земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий.

В период проведения земельной реформы начала 90-х гг. земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако на практике в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

В соответствии со ст. 15 этого Закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В отношении земельного участка из сельскохозяйственных земель, находящегося в общей долевой собственности, установлены особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Собрание правомочно при присутствии на нем участников, со-ставляюших не менее 20% их общего числа или владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае, если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством.

Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В соответствии с Законом об обороте сельскохозяйственных земель и в настоящее время в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, сельскохозяйственные угодья, которые находятся у сельскохозяйственных организаций на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут бесплатно предоставляться гражданам на праве общей собственности; законом субъекта Российской Федерации устанавливается перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли. Некоторые субъекты Российской Федерации воспользовались таким правом и приняли соответствующие законы.

В странах СНГ, так же как и в России, были проведены земельные и аграрные реформы, изменившие отношения земельной собственности.

В Беларуси за последние годы принят ряд законодательных актов, позволивших упорядочить регулирование земельных отношений и на этой основе создать условия для рационального использования земли. Это прежде всего Кодекс Республики Беларусь о земле и Закон Республики Беларусь «О платежах за землю», позволившие ввести в стране платное землепользование для всех пользователей независимо от форм собственности и хозяйствования. В основу ставок земельного налога положен учет качества и местоположения участка. Особое внимание уделяется созданию условий для развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства может выделяться до 100 га сельскохозяйственных угодий в пожизненное наследуемое пользование. При необходимости хозяйство может быть расширено за счет аренды. При этом не установлено ограничений размера землепользования.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

  • 1) колхозам, совхозам, межхозяйственным сельскохозяйственным предприятиям и организациям независимо от форм собственности, сельскохозяйственным кооперативам, другим субъектам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, — для ведения товарного сельского хозяйства;
  • 2) гражданам Республики Беларусь — для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества и под служебные наделы;
  • 3) научно-исследовательским институтам, учебным заведениям — для исследовательских, учебных целей и для ведения сельского хозяйства;
  • 4) несельскохозяйственным предприятиям и организациям, религиозным организациям — для ведения подсобного сельского хозяйства.

В случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для ведения сельского хозяйства иным юридическим и физическим лицам.

Уменьшение площадей орошаемых и осушенных земель, пахотных земель, земель, занятых под постоянными культурами, улучшенных сенокосных и пастбищных земель, иных высокопродуктивных земель, в том числе перевод их в менее продуктивные, не допускается, за исключением случаев особой необходимости, определяемых Президентом Республики Беларусь или по его поручению — Советом министров Республики Беларусь.

Объекты внутрихозяйственного строительства юридических и физических лиц на землях сельскохозяйственного назначения размешаются в соответствии с утвержденными проектами внутрихозяйственного землеустройства или градостроительной документацией, а при их отсутствии — по решению районных исполнительных и распорядительных органов.

Порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства на землях сельскохозяйственного назначения устанавливается Советом министров Республики Беларусь.

Сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельные участки предоставляются в постоянное пользование для ведения товарного сельского хозяйства. Указанные предприятия и организации могут дополнительно арендовать земельные участки.

Сельскохозяйственным предприятиям, которые создаются на базе подразделений сельскохозяйственных предприятий (кроме земель сельскохозяйственных предприятий, на которых проводятся долголетние опыты) и выходят из них, по решению районного исполнительного и распорядительного органа предоставляются земельные участки из обрабатывавшихся ими ранее земель с учетом необходимости создания равных условий хозяйствования. Эти земельные участки подлежат изъятию из состава земель указанных более крупных предприятий. Порядок и условия предоставления земельных участков определяются земельным законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение в размере до 100 гектаров сельскохозяйственных земель. Граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, могут для производственных целей дополнительно арендовать земельные участки. Размеры земельных участков, предоставляемых в пожизненное наследуемое владение для традиционных народных промыслов, устанавливаются соответствующими исполнительными и распорядительными органами в зависимости от местных условий и особенностей при наличии обосновывающих материалов.

Дееспособным гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, основанное преимущественно наличном труде и труде членов их семей, предоставляются по их желанию в пожизненное наследуемое владение или в аренду земельные участки с учетом местных условий и особенностей, специализации и возможностей обработки предоставленных земель. Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены отдельные случаи и условия предоставления земельных участков только в аренду[1].

Преимущественное право на получение земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства имеют граждане, проживающие в данной местности, обладающие специальными знаниями и необходимой квалификацией.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки передаются в аренду. Земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежат. При прекращении деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства за его членами в соответствии с законодательством Республики Беларусь может сохраняться право на земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства производится на основании их заявлений по представлению сельского (поселкового) исполнительного и распорядительного органа решением районного исполнительного и распорядительного органа. Земельные участки предоставляются гражданам, как правило, единым массивом.

Членам колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, работникам сельскохозяйственных предприятий (кроме сельскохозяйственных предприятий, на землях которых проводятся долголетние опыты), пожелавшим выйти из их состава (уволиться) и вести крестьянское (фермерское) хозяйство, по решению районного исполнительного и распорядительного органа с учетом необходимости создания равных условий хозяйствования предоставляются земельные участки, изымаемые из земель указанных предприятий.

С целью учета земельных ресурсов государства в Республике Беларусь ведется земельный кадастр, представляющий собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель и предназначенный для реализации земельного законодательства, регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, проведения землеустройства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с использованием и охраной земли. Данные государственного земельного кадастра используются при установлении прав на земельные участки, совершении сделок с ними, определении стоимости и размеров платежей за землю. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Республики Беларусь к государственным секретам и информации, распространение которой ограничено с целью защиты конституционных прав граждан.

В условиях введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и дальнейшего развития земельных отношений в республике Казахстан идет формирование правового и экономического механизмов, обеспечивающих государственное регулирование земельных отношений, рациональное и эффективное землепользование. Формирование и развитие рынка земли — одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан на землю и землепользования.

Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разделить на четыре периода:

  • 1990—1993 гг. — приняты Земельный кодекс, Закон о земельной реформе и другие нормативные документы.
  • 1993—1994 гг. — Указы Президента с целью дальнейшего совершенствования земельных отношений, создания условий для функционирования института купли-продажи земель.
  • 1995—2002 гг. — Указ Президента «О земле», имеющий силу закона, определивший условия и пределы передачи земель в частную собственность граждан и юридических лиц, дальнейшее расширение земельного рынка, 2001 г. — Закон «О земле», направленный на закрепление и обеспечение прав на землю, развитие земельных отношений.
  • 2003—2010 гг. — утвержден Земельный кодекс РК 2003 г. и ряд согласованных с ним постановлений Правительства РК, расширен институт частной собственности на землю, введены в рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, земельно-оценочные работы, проведены открытые торги по продаже земель, созданы правовые основы формирования и развития земельного рынка и его инфраструктуры в Казахстане.

Земельный участок, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государственной регистрации для официального установления и юридического доказательства права собственности или землепользования.

Формирование первичного рынка земли включает операции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользования на возмездной либо безвозмездной основе. Вторичный рынок земли пред-пологает совершение сделок гражданами и негосударственными юридическими лицами. Это прежде всего операции по купле-продаже, залогу и аренде земельных участков и права землепользования, передаче земельных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством.

Одной из форм продажи земельных участков и права землепользования стали земельные конкурсы и аукционы, осуществляемые территориальными комитетами по управлению земельными ресурсами. Их целью являются создание условий для рационального и эффективного использования земель, конкуренции на рынке земельной недвижимости, привлечения дополнительных средств в местный бюджет и обеспечения гарантий по защите прав инвесторов на землю, повышения ответственности и заинтересованности субъектов земельных правоотношений.

«В процессе использования сельскохозяйственных земель в Казахстане наметились серьезные проблемы. Во-первых, они практически не участвуют во вторичном рынке. Иными словами, отсутствуют претенденты на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения среди землепользователей — физических и юридических лиц (акционерных обществ, товариществ и др.). Во-вторых, сельскохозяйственные земли не участвуют в залоговых операциях»[2].

Наряду с обычной процедурой, когда вопрос приобретения или предоставления земельных участков на личные цели получает решение через комиссию и утверждается местным исполнительным органом, т.е. акимом района (города), распространяются такие рыночные формы, как конкурсы, тендеры, аукционы по приобретению земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

  • 1) в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;
  • 2) в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства. Срок предоставления земельного участка на праве землепользования для указанных целей составляет не менее пяти лет, предоставление земельного участка на срок менее пяти лет допускается только с согласия заявителя, заинтересованного в его получении;
  • 3) иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

В целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет бюджетных средств.

Для ведения крестьянского или фермерского хозяйства земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного землепользования сроком до 49 лет, а для ведения отгонного животноводства (сезонные пастбища) — на праве временного безвозмездного землепользования в соответствии с Земельным кодексом и законодательством Республики Казахстан о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Преимущественным правом получения земельного участка для ведения крестьянского или фермерского хозяйства пользуются граждане, которые будут вести хозяйство на основе личного трудового участия, обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией, имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в данном районе, городе, ауле (селе), поселке. Гражданам, выходящим из состава реорганизуемых государственных сельскохозяйственных организаций, для ведения крестьянского или фермерского хозяйства предоставляются из земель указанных организаций земельные участки, кадастровая оценка которых должна быть на уровне средней по хозяйству (по угодьям). Гражданам, не являющимся работниками сельскохозяйственных организаций, земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства предоставляются из земель специального земельного фонда и запаса.

Граждане, передавшие принадлежащие им права на земельные участки, в том числе права на условные земельные доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, при выходе из состава участников (членов) для организации крестьянского или фермерского хозяйства либо товарного сельскохозяйственного производства имеют право на выдел (раздел) в натуре доли или пая, включая земельный участок, либо по его желанию на выплату стоимости доли или пая. При этом выдел земельного участка из состава земель сельскохозяйственной организации, находящихся в залоге, допускается с согласия залогодержателя или с обязательствами, обеспеченными залогом в отношении земельного участка на момент выдела.

Земельный участок, переданный в уставный капитал участником хозяйственного товарищества или членом производственного кооператива только в пользование, возвращается в натуральной форме без вознаграждения.

Местоположение выделяемого в натуре земельного участка в счет доли или пая для организации крестьянского или фермерского хозяйства либо товарного сельскохозяйственного производства, а также возмещение хозяйственному товариществу, производственному кооперативу выбывающим участником (членом) затрат, произведенных на выделяемом земельном участке, определяются в порядке, предусмотренном учредительными документами хозяйственных товариществ, производственных кооперативов или соглашением сторон.

Выдел земельного участка в натуре не производится в период проведения сельскохозяйственных полевых работ, за исключением случая, когда такой выдел производится с согласия сельскохозяйственной организации или участников обшей собственности (общего землепользования).

Гражданам, являющимся участниками долевой собственности (долевого землепользования) и выходящим из состава участников для ведения крестьянского или фермерского хозяйства либо товарного сельскохозяйственного производства, земельные участки предоставляются в соответствии с порядком пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (долевом землепользовании), утвержденным общим собранием участников долевой собственности (долевого землепользования).

При отсутствии порядка пользования земельным участком заинтересованный участник долевой собственности (долевого землепользования) обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли (земельных долей) в письменной форме остальных участников долевой собственности (долевого землепользования) с указанием его предполагаемого местоположения. Вопрос местоположения земельного участка может разрешаться путем проведения согласительных процедур либо на основании решения общего собрания участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей. Собрание должно состояться в течение одного месяца с момента уведомления и считается правомочным при участии не менее 50% участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности (долевого землепользования), предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.

Основанием для предоставления гражданину права на земельный участок является заявление гражданина в местный исполнительный орган и приложенные согласованные материалы о местоположении выделяемого земельного участка.

Гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства предоставляются в частную собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сельских населенных пунктов и земель запаса. Граждане, являющиеся собственниками земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, вправе в общих интересах объединяться в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские кооперативы, правовое положение которых определяется законодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме.

В целях перераспределения земель между производителями сельскохозяйственной продукции в Республике Казахстан формируется специальный земельный фонд за счет земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса. В специальный земельный фонд не включаются участки земель, состояние которых не позволяет выращивать сельскохозяйственную продукцию, соответствующую санитарным нормам и требованиям. Включение земельных участков в состав специального земельного фонда производится по решению исполнительного органа района (города). Специальный земельный фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

  • 1) при добровольном отказе от земельного участка;
  • 2) при принудительном изъятии земельного участка;
  • 3) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства.

Граждане, вышедшие из состава государственных сельскохозяйственных организаций, земли которых не подлежат разделу, ранее не наделенные правом на условную земельную долю, проживающие на данной территории, а также оралманы[3] имеют первоочередное право на получение земельного участка из земель специального земельного фонда для ведения крестьянского или фермерского хозяйства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Предоставление земельных участков из специального земельного фонда производится в порядке землеустройства, как правило, единым массивом и с учетом создания удобств в использовании земель. Сведения о наличии земель в специальном земельном фонде являются общедоступными.

Совершенствование земельного законодательства в Республике Казахстан направлено на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для осуществления этих операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, широкое введение в рыночный оборот земель сельхозназначения частной собственности, развитие рынка земли и его инфраструктуры, совершенствование системы налогообложения на сельскохозяйственные земли для их эффективного использования.

Земельная реформа в Украине является разновидностью реформирования экономических, социальных и иных правоотношений. Как следует из постановления Верховной Рады Украины «О земельной реформе» от 18 декабря 1990 г., земельная реформа предусматривает перераздел земель с одновременной передачей их в частную и коллективную собственность, в пользование юридическим лицам с целью создания условий для равноправного развития разных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. В этом плане земельная реформа рассматривается как составная часть экономической реформы в связи с переходом экономики Украины к рыночным отношениям.

Развитие земельных отношений в Украине осуществляется путем расширения и совершенствования нормативно-правового обеспечения, формирования соответствующих институциональных основ, усиления государственной поддержки земельной реформы. В этой связи первоочередное значение приобретает принятие в 2001 г. и последующее применение Земельного кодекса Украины, задачей которого является регулирование земельных отношений с целью обеспечения права на землю граждан, юридических лиц, территориальных громад и государства, рационального использования и охраны земель.

Основными путями развития земельных отношений в Украине на сегодняшнем этапе развития государственности и экономики являются: полная персонификация владельцев и пользователей земельных участков сельскохозяйственного назначения; создание государственной системы регистрации прав собственности на земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество; усовершенствование методики оценки земель, учета стоимости земли сельскохозяйственного назначения при сбалансировании межотраслевых отношений; формирование инфраструктуры рынка земли; создание системы земельного ипотечного кредитования; внедрение и финансовое обеспечение общегосударственных программ использования и охраны земель, в частности уменьшение распаханности земель, системы защиты их от водной и ветровой эрозии, воспроизводства и повышения плодородия почв, агролесомелиорации и мелиорации земель, рекультивации нарушенных земель, стандартизации и нормирования в сфере охраны земель; включение проектов организации территорий новосозданных землевладений и землепользований в бизнес-планы соответствующих сельскохозяйственных предприятий; внедрение эффективной системы охраны плодородия почв и системы мониторинга почв, проведение сплошной агрохимической паспортизации земель сельскохозяйственного назначения.

Для дальнейшей оптимизации землевладений и землепользования, повышения эффективности использования земельных ресурсов, обеспечения реализации конституционных прав собственности на землю граждан, юридических лиц и государства, привлечения инвестиций в аграрный сектор формируется рынок земель сельскохозяйственного назначения.

Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем: принятия законов Украины относительно создания и функционирования рынка земель, ведения государственного земельного кадастра, создания фонда земель государственной собственности и управления ими; создания единой системы регистрации недвижимости, в том числе земельных участков; содействия развитию инфраструктуры рынка земель (земельные биржи, аукционы, конкурсы и т.п.); совершенствования подходов к оценке сельскохозяйственных угодий с учетом рыночных условий; усиления защиты прав собственников земельных участков и контроля за ценовой политикой на земельном рынке.

Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование:

  • а) гражданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • б) сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • в) сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
  • г) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства;
  • д) оптовым рынкам сельскохозяйственной продукции — для размещения собственной инфраструктуры.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства в Украине используются в соответствии с разработанными и утвержденными в установленном порядке проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и благоустройство угодий и предусматривают мероприятия по охране земель.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются прежде всего для сельскохозяйственного использования.

Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.

Государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям предоставляются земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства. Государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут арендовать земельные участки, кторые находятся в собственности граждан и юридических лиц.

В случае ликвидации государственного или коммунального предприятия, учреждения, организации земли, находящиеся в их постоянном пользовании, по решению соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления переводятся в земли запаса или предоставляются другим гражданам и юридическим лицам для использования по их целевому назначению, а договоры аренды земельных участков прекращаются. При приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций земельные участки передаются работникам этих предприятий, учреждений и организаций, работникам государственных и коммунальных учреждений образования, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета, а также пенсионерам из их числа с определением каждому из них земельной доли (пая). Земли в частную собственность указанным лицам передаются безвозмездно.

Сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, личные крестьянские и фермерские хозяйства, которые объединяются в ассоциации и другие организационно-правовые формы, сохраняют право на свои земельные участки, если иное не предусмотрено договором.

Сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, кроме государственных и коммунальных, земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать на праве собственности.

При ликвидации сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций преимущественное право на получение земельных участков, расположенных рядом с населенными пунктами, имеют собственники земельных долей (паев) и проживающие в этих населенных пунктах. Земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые ранее находились в пользовании ликвидируемых сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, включаются в земли запаса или передаются в собственность или пользование в соответствии с Земельным кодексом Украины.

Земли фермерского хозяйства могут состоять из:

  • а) земельного участка, принадлежащего на праве собственности фермерскому хозяйству как юридическому лицу;
  • б) земельных участков, принадлежащих гражданам — членам фермерского хозяйства на праве частной собственности;
  • в) земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды.

Граждане — члены фермерского хозяйства имеют право на получение бесплатно в собственность из земель государственной и коммунальной собственности земельных участков в размере земельной доли (пая). Граждане Украины могут иметь на праве собственности и арендовать земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства. Иностранные граждане и лица без гражданства могут использовать земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства на условиях аренды.

Таким образом, в условиях реформирования экономических отношений в агропромышленном комплексе Украины, его постепенного перехода к рыночным отношениям земельная реформа в сельском хозяйстве развивается в следующих направлениях:

перестройка земельных отношений на основе формирования частной собственности на землю и разнообразия форм собственности на землю;

формирование рынка земли;

возможность для физических и юридических лиц реально осуществлять различные гражданско-правовые сделки с землей.

В Венгрии правовое регулирование отношений в области оборота участков пахотной земли осуществляется нормами, содержащимися в Конституции ВР, Гражданском кодексе и Законе о пахотных землях. В Конституции закрепляются две основные формы собственности: общая (государственная собственность и собственность органов местного самоуправления) и частная собственность, которые провозглашаются равноправными и пользующимися равной защитой. Гражданский кодекс обеспечивает возможность владения, пользования и распоряжения объектами права собственности, к которым относятся и земельные участки.

Согласно нормам Гражданского кодекса право владения (в том числе и земельным участком) принадлежит собственнику, который пользуется также правом зашиты своего владения. Пользование участком земли выражается в обеспеченной собственнику возможности эксплуатации земли, извлечения из нее выгод. При этом пользователь не должен причинять ущерб законным интересам других лиц или ставить под угрозу возможность осуществления ими своих прав.

Урегулированное в Гражданском кодексе право распоряжения землей выражается в праве собственника передавать эту землю во владение, пользование другому лицу, закладывать или обменивать землю иным способом, равно как и передавать землю в собственность другому лицу либо отказываться от нее в пользу другого лица. При этом в Гражданском кодексе содержится ограничительная норма, устанавливающая невозможность отказа от права собственности на недвижимое имущество, следовательно, и на участок земли.

Порядок и условия приобретения права собственности на пахотные земли определены в Законе о пахотных землях, в соответствии с положениями которого таким правом наделены венгерские физические лица и их объединения, Венгерское государство, органы местного самоуправления и благотворительные фонды.

Обеспечивая возможность приобретения участков пахотных земель венгерским физическим лицам, Закон о пахотных землях ограничивает размер таких участков, который не может превышать 600 га или должен быть оценен максимально в 6 тыс. золотых крон. Венгерские юридические лица и организации без права юридического лица не могут обладать участками пахотной земли. Исключение предусмотрено только в отношении Венгерского государства, органов местного самоуправления, благотворительных фондов.

Рассматривая вопрос о субъектах права собственности на участки пахотной земли, нельзя не остановиться на урегулированной в Законе о пахотных землях возможности приобретения таких участков иностранцами. Наряду с содержащимся в Законе о пахотных землях запретом на приобретение права собственности на участки пахотной земли иностранными физическими и юридическими лицами Закон предусматривает возможность распространения норм о правах на приобретение права собственности, действующих в отношении венгерских физических лиц, на граждан стран — членов ЕС, которые:

намереваются поселиться в Венгрии для ведения сельскохозяйственной производственной деятельности в качестве самостоятельных предпринимателей;

в течение не менее трех лет проживают в Венгрии на законных основаниях и осуществляют сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, иностранные физические и юридические лица могут приобрести в собственность хутор, территория которого не превышает 6000 м2 и она не отнесена к категории пахотных земель.

Гражданский кодекс предоставляет собственнику участка пахотной земли возможность определить юридическую судьбу своего имущества, а также право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. Правовой формой оборота объектов гражданских прав являются договоры, в силу которых возникает обязательство исполнить определенное действие и правомочие требовать исполнения действия.

Одним из основных способов приобретения права собственности на участки пахотной земли является заключение договора купли-продажи. В соответствии с нормами Гражданского кодекса предметом договора купли-продажи может быть любое имущество, не изъятое из оборота. Для действительности договора купли-продажи недвижимого имущества он должен быть заключен в письменной форме.

Закон о пахотных землях обусловливает совершение сделки по продаже участка земли или хутора необходимостью реализации права преимущественной покупки, которое имеют в порядке нижеследующей очередности:

арендаторы, испольщики, издольщики;

проживающие в данной местности физические лица, акционеры — при реализации участка пахотной земли арендаторами — юридическими лицами или организациями без права юридического лица;

соседи, лица, проживающие в данной местности;

Венгерское государство, которое приобретает участки пахотной земли в целях их последующей реализации, обмена, сдачи в аренду.

Детальные правила осуществления права преимущественной покупки изложены в постановлении Правительства ВР 2002 г.1, согласно которому собственник земельного участка, хутора (далее — продавец) не может заключить договор купли-продажи, не сделав предложение о купле-продаже лицу, имеющему право на преимущественную покупку, и не направив соответствующее сообщение компетентному по местонахождению недвижимости органу местного самоуправления.

Орган местного управления публикует объявление о продаже и в течение 15 дней лицо, имеющее право на преимущественную покупку, должно сделать заявление о принятии этого предложения или об отказе от него. Если от правомочного на преимущественную покупку лица не поступает заявления, это рассматривается как отказ от предложения.

Переход права собственности на земельный участок на основании договора продажи подлежит государственной регистрации в порядке, определенном Законом 1997 г.2 Регистрацию проводит компетентное [4] [5] по местонахождению участка пахотной земли земельное управление, а в Будапеште — столичное районное земельное управление на основании заявления лица, получающего соответствующие полномочия (если закон или соглашение сторон не предусматривает иного).

Реестры о регистрации недвижимости ведутся в каждом населенном пункте, в каждом районе города областного значения. В них фиксируются данные удостоверения личности, местожительства заявителя, а также информация о земельном участке. При этом земельные участки, используемые в сельском, лесном хозяйстве, пашни, луга, пастбища, виноградники, сады, леса и лесонасаждения регистрируются по отдельным отраслям.

Каждая регистрируемая недвижимость заносится в отдельный журнал. Если, например, земельный участок, на котором расположен кооперативный дом, является собственностью другого лица, право собственности на дом и на земельный участок регистрируются отдельно.

Предоставление права собственности на участки пахотной земли может быть осуществлено на основании договора мены, по которому, как предусмотрено в Гражданском кодексе, одна из сторон договора берет на себя обязательство передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, применяя соответствующие положения договора купли-продажи.

Возможность совершения мены земельных участков предусмотрена в Законе 1994 г. «О пахотных землях», согласно которому собственник пахотной земли может приобретать право собственности на участок пахотной земли в случае, если стороны договора берут обязательства по взаимной уступке права собственности на участки пахотной земли, расположенные в одном и том же населенном пункте.

Переход права собственности на участки пахотной земли возможен на основании договора дарения, урегулированного в Законе 1994 г. «О пахотных землях», в соответствии с которым собственники могут дарить участки пахотной земли своим ближайшим родственникам, благотворительным фондам, органам местного самоуправления, Венгерскому государству и Церкви.

Гражданский кодекс ВР допускает возможность приобретения права собственности на участки пахотной земли в силу давности владения. Лицо, непрерывно владеющее участком земли в течение 15 лет, может претендовать на получение права собственности на этот участок. В тех случаях, когда право собственности в силу давности владения может распространяться только на часть участка и он не подлежит разделу, получение права собственности на такой участок невозможно.

Законодательство Венгрии предусматривает возможность заключения договоров ренты. Так, согласно постановлению Правительства ВР № 225/20021 «О выкупе пахотных земель государством на условиях вы-

платы пожизненном ренты» указанный договор государство заключает с собственниками участков пахотной земли, достигшими 60-летнего возраста, при условии, что данные участки не являются охраняемыми и в отношении них не планируется отнесение к категории охраняемых земель. Размер приобретаемого участка пахотной земли может быть от 1 до 20 га.

В соответствии с условиями договора получателю ренты полагается ежемесячная пожизненная денежная сумма. Одно и то же лицо может заключить только один договор пожизненной ренты. В случае смерти бывшего собственника участка пахотной земли выплачиваемая в качестве ренты сумма не переходит по наследству.

Важное значение в урегулировании отношений, связанных с оборотом пахотной земли, отводится договорам аренды. Общие нормы о договорах аренды содержатся в Гражданском кодексе, в соответствии с которым сущность договора аренды заключается в том, что собственник земельного участка передает ее за плату во временное пользование другому лицу.

Особенности совершения договоров аренды участков пахотной земли урегулированы в Законе 1994 г. «О пахотных землях», согласно положениям которого венгерские физические и юридические лица, организации без права юридического лица и иностранцы могут заключить договор аренды на срок, не превышающий 20 лет. Иные сроки аренды установлены для договоров аренды, которые заключаются на участки земли, предназначенные для лесонасаждений. Срок таких договоров составляет 50 лет, считая со времени, когда лес становится пригодным для лесообработки. Кроме того, не фиксируется срок договора аренды земельных участков, на которых выращиваются виноград, фрукты, иные плантации. Такой договор заключается максимально до конца того года, в котором виноградники, фруктовые сады, плантации представляют ценность.

Законом 1994 г. «О пахотных землях» предусмотрены ограничения в отношении размеров арендуемых участков пахотной земли. Так, венгерские физические, юридические лица, организации без права юридического лица могут приобретать в аренду участки пахотной земли, не превышающие 300 га или оцененные в 6 тыс. золотых крон. Хозяйственные товарищества и кооперативы имеют право аренды максимально на 2500 га или стоимостью в 50 тыс. золотых крон. Что касается иностранных физических и юридических лиц, то им разрешается аренда участков пахотных земель такого же размера, как и венгерским юридическим, физическим лицам.

В США оборот земель сельскохозяйственного назначения, строго говоря, ничем не отличается от оборота иных видов земель. Собственник 262 вправе распорядиться своим земельным участком по своему усмотрению. Однако то обстоятельство, что земля относится к категории земель

сельскохозяйственного назначения, влияет на субъектный состав договоров купли-продажи, аренды и на размер земельного участка, который может быть передан по договорам продажи и аренды.

На оборот сельскохозяйственных угодий также влияет и то обстоятельство, какой режим установлен для земель сельскохозяйственного назначения. В штатах распространена практика установления двух видов режимов сельскохозяйственных земель. Первый охватывает все земли, подпадающие под определение земель сельскохозяйственного назначения, закрепленное в законодательстве штата, и давно используемые для ведения сельскохозяйственной деятельности. Названные земли нанесены на карты сельскохозяйственных земель штата и федерации. Использование этих земель не по их целевому назначению запрещено, а перевод в земли других категорий либо вообще невозможен (для особо ценных земель), либо очень сильно затруднен. В каждом штате законы устанавливают минимальный размер участка земли сельскохозяйственного назначения, который может быть отчужден, т.е. установлены пределы раздела земельных участков сельскохозяйственного назначения. Так, в штатах Калифорния, Огайо это не менее 10 акров, в штате Нью-Йорк — не менее 7 акров. Практика штатов в этом вопросе разнообразна (от 10 до 2 акров) и связана с общим количеством сельскохозяйственных земель в штате.

Приобрести в собственность исконно сельскохозяйственные земли, на которые распространяется рассматриваемый режим, названный нами первым, может любой сельскохозяйственный производитель. А именно: индивидуальный предприниматель, имеющий соответствующую лицензию, предпринимательская корпорация, общество с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственный кооператив, ассоциация, партнерство, занимающееся сельскохозяйственной деятельностью. Поскольку целевое использование сельскохозяйственных земель не подлежит изменению, то только предприниматели, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью, соответствующей назначению земельного участка, вправе приобретать этот участок в собственность или арендовать. Названное ограничение закреплено законами всех штатов. Даже поменять один вид использования сельскохозяйственных земель на другой практически невозможно, для этого нужны очень убедительные аргументы. Если земли относятся к пахотным землям, использовать их под пастбища, перевести в луга или засадить лесом нельзя, хотя и пастбищные, и луговые, и лесоводческие земли являются землями сельскохозяйственного назначения.

Других ограничений по субъектам, которые были бы общими для всех штатов, законы штатов не устанавливают. Но это не значит, что законодатели штата не вправе предусмотреть какие-либо ограничения субъектного состава по договорам продажи, аренды земельных участков определенного вида из состава земель сельскохозяйственного на-

значения. Так, в штате Калифорния земли сельскохозяйственного назначения (луга, пастбища), находящиеся на территории национальных парков, не могут быть приобретены в собственность или арендованы иностранными гражданами. Такие же ограничения для иностранных граждан установлены и законодательством штатов Флорида, Колорадо.

Второй режим устанавливается на земли сельскохозяйственного значения с целью их охраны от чрезмерного использования. Охранные зоны сельскохозяйственных земель чаще устанавливаются вокруг крупных, средних и малых городов с целью их сбережения от городской застройки и промышленного использования. Особенностью этого второго режима является то, что в охранные зоны сельскохозяйственных угодий по просьбе собственников могут включаться и земельные участки, которые сравнительно недавно стали использоваться для сельскохозяйственной деятельности. Охранные зоны сельскохозяйственных земель устанавливаются муниципальными образованиями. Для учета всех особенностей, присущих земельным участкам, попавшим в охранные зоны, муниципальные власти предлагают всем собственникам этих земельных участков заключить с ними договор об использовании земельного участка. Договоры собственники вольны и не заключать с муниципальными властями, но тогда ни о каких особенностях земельного участка, которые необходимо учитывать при его использовании речи идти не может. Муниципальные власти разрабатывают единые правила использования земельных участков, находящихся в охранной зоне сельскохозяйственных земель муниципального образования. Договоры собственников земельных участков и муниципальной власти позволяют учесть все существующие особенности конкретного земельного участка. В договорах, кроме общих ограничений, предусмотренных правилами, могут определяться и дополнительные индивидуальные ограничения пользования земельным участком, а также дополнительные компенсационные меры, направленные на возмещение собственнику его потерь от договорных ограничений. В договоре стороны вправе брать на себя обязательства по предоставлению грантов на поддержание охранного режима земельного участка. Чаще всего договоры устанавливают щадящий, ограничительный порядок использования сельскохозяйственных земель, предусматривают обязанность собственника принимать меры против эрозии, засоления, истощения земли, а муниципальные власти обязуются частично финансировать эти усилия собственника, предоставлять собственнику гранты на внедрение новых технологий в сельскохозяйственную деятельность, дотации на возмещение потерь от щадящего использования земли.

Собственники земельных участков, которые не включены в планы штата земель сельскохозяйственного назначения и не подпадают под определение сельскохозяйственных земель, вправе обратиться к влас-

тям муниципального образования с просьбой о включении их земельных участков в категорию земель сельскохозяйственного назначения, поскольку они используют свои земли для ведения сельскохозяйственной деятельности. Законы штатов предусматривают различные сроки использования земель для сельскохозяйственных нужд (от двух до пяти лет) до момента обращения собственника с просьбой о включении его земельного участка в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Такой договорный статус земли сельскохозяйственного назначения имеет, как правило, согласованный сторонами срок, но не может быть менее пяти лет. Законодательная практика штатов в этом вопросе на удивление единообразна, а вот что касается максимальных сроков договорного статуса земли сельскохозяйственного назначения, то законодательные решения штатов отличаются известным разнообразием от 10 до 30 лет с возможностью продления этого срока на тот же период. Количество продлений сроков договорного статуса земель сельскохозяйственного назначения законы штатов не ограничивают.

Следует отметить, что договорный статус сельскохозяйственных земель может быть установлен как на земельные участки, попавшие в охранные зоны сельскохозяйственных земель, так и на те, что расположены за пределами охранных зон.

Оборот земельных участков, находящихся в охранных зонах (районах), несколько отличается от оборота земель, на которые установлен ранее рассмотренный режим. Разница заключается: во-первых, земельные участки охранных сельскохозяйственных зон отчуждаются только перечисленному в законе кругу лиц; во-вторых, размер отчуждаемого земельного участка может быть меньше, чем это определено для земельных участков вне охранной зоны.

В штате Калифорния сельскохозяйственные земли охранных зон могут быть проданы или переданы в аренду (равно как и заложены) только некоммерческим организациям, сельскохозяйственным корпорациям и ассоциациям, которые тоже являются некоммерческими организациями, муниципальному образованию, агентству штата и члену семьи собственника, который является индивидуальным предпринимателем. К названному кругу лиц отдельные штаты еще добавляют индивидуальных предпринимателей, занимающихся сельским хозяйством, но не состоящих в родстве с собственником земельного участка.

Размер земельного участка охранной зоны, который собственник вправе продать, сдать в аренду, колеблется в штатах от 1 до 7 акров. Все те ограничения, которые установлены правилами пользования земельными участками, находящимися в охранной сельскохозяйственной зоне, должны быть перечислены в договоре продажи земельного участка. Если на продаваемый или передаваемый в аренду земельный участок заключен договор об его использовании, то новый собственник автоматически

становится стороной по этому договору. А так как договор о пользовании земельным участком охранной зоны подлежит регистрации тем же органом, что и договор продажи земельного участка, то внесение изменений в первый не составляет большого труда.

Все договоры продажи сельскохозяйственных земель, находящихся в охранных зонах или нет, а также и те, что имеют договорный статус, должны отвечать общим требованиям, предъявляемым к договорам законами штатов. А это обязательная письменная форма и последующая регистрация договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В договоре подлежит подробному описанию земельный участок, его целевое назначение, виды разрешенного использования, все установленные ограничения, включая и сервитуты, как частные, так и публичные, все обременения, включая и заключенные договоры с муниципальной властью об использовании земельного участка.

В подробное описание земельного участка входит и указание продавцом особенностей той местности, где находится земельный участок, как то: засушливый, пожароопасный район, район, подтапливаемый паводковыми водами, сейсмоопасный район. Для покупателя земельного участка указание на подобные особенности имеет большое значение, так как эти особенности влекут за собой дополнительные обязанности собственника земельного участка, возлагаемые на него законодательством штата. Если какое-либо ограничение, обременение, сервитут или информация об особенностях района, где находится земельный участок, не будет указано в договоре продажи земельного участка, тогда такой договор считается недействительным (ничтожным). Названные требования можно считать единообразными, поскольку они предусмотрены в законах всех штатов.

Ограничение по субъектному составу, по размерам земельных участков, по порядку определения и описания передаваемого в собственность имущества составляют те особенности, которые присуши договорам купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Арендные права на земельные участки возникают из договора аренды. Положения, регулирующие договоры аренды, содержатся в законах штатов и нормах общего права. Законы штатов до сих пор очень скупо регулируют этот вид договоров, оставляя большое поле для применения норм общего права, если речь идет о частной собственности. Порядок заключения и содержания договоров аренды земель (и любого другого имущества) публичного собственника очень детально урегулированы федеральным законодательством и законами штатов. Как правило, собственник или титульный владелец земли самостоятельно принимает решение о заключении договора аренды. Любой договор аренды, чтобы считаться действительным, должен отвечать общим тре-

бованиям, которые предъявляются к договорам положениями Статута об обманных действиях. В целом положения статута почти совпадают с условиями действительности сделок, предусмотренными ГК РФ. Кроме общих требований договор аренды также должен содержать: точное обозначение сторон, участвующих в договоре; соглашение о том, что одна сторона передает имущество в пользование, а другая принимает его; полное, подробное описание земельного участка с приложением плана и перечнем всех прав, обременений и вещей, находящихся на земельном участке; целевое назначение земельного участка; размер и форму арендной платы; сроки арендных платежей; права и обязанности сторон по договору, условие о продлении или возобновлении договора аренды, срок договора. Для договоров аренды, заключаемых частными собственниками, законы штатов не устанавливают ограничений по субъектному составу. Большинство штатов (включая штаты Калифорния и Нью-Йорк) законодательно определили обязательную письменную форму договора аренды недвижимого имущества на срок свыше года. Некоторые штаты установили обязательную письменную форму для договоров аренды на срок свыше двух лет, другие на срок свыше трех лет. Законы штатов также регулируют сроки сдачи в аренду различных земель сельскохозяйственного назначения. Например, повсеместно законодательно определяется максимальный срок сдачи в аренду сельскохозяйственных, пахотных земель: в штате Калифорния — 20 лет; в штатах Мичиган и Монтана — 10 лет. Для земель, находящихся в собственности штата, федерации, графства, законодательство устанавливает свои сроки, причем регулируется и максимальный срок аренды. Так, в штате Калифорния земли водоемов, русла рек, земли, прилегающие к природным водоемам, принадлежащие штату, могут сдаваться в аренду на срок не свыше 20 лет, земли рекреационные со специальным режимом использования — на срок не более 66 лет (§6994, §5006, 8 С.З.Я.С.). По каждой категории земель законы штатов определяют минимальные и максимальные сроки аренды публичных земель, размер арендных платежей, которые оплачиваются только деньгами, предусматривают или нет преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды вновь или продление существующего. Очень часто законы штатов вводят ограничения по субъектному составу договоров аренды определенных категорий земель. Так, в штате Калифорния претендовать на заключение договора аренды отдельных земельных участков в парковых и природоохранных зонах вправе только граждане США, постоянно проживающие на территории штата и отвечающие дополнительным требованиям, предъявляемым законом (наличие соответствующих разрешений на предлагаемый вид деятельности на земле, предоставление соответствующих планов, проектов, справок и т.п.) для эффективного использования названной категории земли. На земли сельскохозяйственного

назначения, входящие в парковую зону, распространяются все те же ограничения, включая и требования клипу, претендующему на заключение договора.

Если договором аренды (исключая договор с публичным собственником, в них это невозможно) не установлен срок аренды земли и из текста договора нельзя определить намерения сторон, то договор после истечения года (этот срок варьируется в законах штатов от одного года до шести лет, но в большинстве определен один год, согласно нормам общего права) будет считаться договором аренды, переходящим из года в год, что означает, что прекратить его можно только в конце текущего года, уведомив об этом арендатора в установленный законом срок от 30 дней (в Калифорнии) до трех месяцев.

За исключением договоров аренды земли с публичными собственниками, арендная плата по договору аренды может иметь различную форму. Законы штатов не ограничивают усмотрения сторон по этому вопросу. Чаще всего арендная плата вносится деньгами, но возможно оплатить и работами, и услугами, и частью продукции, производимой на арендуемой земле. Ни нормы общего права, ни законы штатов не дают преимущественного права добросовестному арендатору на заключение договора аренды после истечения срока договора. Это условие стороны вправе предусмотреть сами в договоре. Права и обязанности сторон по договору аренды законы почти не регулируют, отмечая только основные, как то: обязанность арендатора использовать землю по целевому назначению и право арендодателя получать арендную плату, а арендатора платить ее, обязанность арендатора вернуть имущество арендодателю. Все остальные права и обязанности законы предписывают установить сторонам в договоре. Если стороны этого не сделают, тогда в случае конфликта суд будет опираться на нормы общего права, если нет соответствующего указания в законодательстве. О том, кто из сторон будет платить налоги, делать ремонт, проводить рекультивацию, страховать имущество, должно быть прямо указано в договоре. Нормы общего права возлагают все эти обязанности на арендатора, если договор аренды заключен на длительный срок или бессрочный. Для коммерческого договора аренды понятие длительного срока соответствует сроку от 10 до 20 лет и свыше, для договора аренды для личных нужд длительным считается договор на срок свыше пяти лет. Суд будет определять, какой это договор аренды с точки зрения срока. Договор аренды может быть заключен на срок жизни арендатора, и тогда все перечисленные обязанности возлагаются на арендатора как на собственника уже законом.

Для договоров аренды законами всех штатов предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров. В случае нарушения одной из сторон условий договора добросовестная сторона, прежде чем расторгнуть договор, обязана письменно потребовать прекратить нарушение дого-

вора и исполнить нарушенные обязательства в указанные сроки. Если неисправная сторона проигнорирует требование добросовестной стороны, у последней возникнет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выждав паузу в 24 часа после истечения срока, определенного для устранения нарушений.

Договор аренды прекращается: по истечении срока договора; ипотекой земельного участка и переходом права собственности к другому лицу; приведением земельного участка в негодность, когда он уже не может быть использован по своему целевому назначению; односторонним расторжением вследствие грубого нарушения (нарушения положений договора, влекущих за собой право на односторонний отказ от договора стороны определяют сами в договоре) положений договора. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения также может прекратить свое действие ввиду истечения срока договора собственника с муниципальным образованием о включении земельного участка в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Утрата земельным участком статуса земли сельскохозяйственного назначения влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, если это прямо предусмотрено в договоре аренды.

Договор субаренды может быть заключен только с письменного разрешения арендодателя, если речь не идет об аренде государственных земель. Субаренда государственных земель запрещена. На договор субаренды распространяются все нормы договора аренды. Передача прав по договору аренды арендатором возможна только с письменного согласия арендодателя. В отсутствие письменного согласия арендодателя передача прав считается ничтожной.

Если в договоре аренды стороны не предусмотрели порядок возобновления или продления договора аренды земли, эту ситуацию законы штатов разрешают по-разному. В штатах Калифорния, Нью-Йорк и ряде других штатов договор аренды земли будет считаться продленным на год, если обе стороны продолжают фактические отношения: арендодатель не требует возврата имущества, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и вносить арендную плату. В ряде штатов в подобной ситуации договор будет считаться вновь заключенным на тот же срок, что и предыдущий. Законы других штатов предусматривают возобновление договора с правом изменения условий договора на срок от 2 до 6 лет. Есть штаты, где договор аренды после окончания срока переходит в договор аренды из года в год, если ни одна из сторон не предприняла действий, свидетельствующих о намерении прекратить договорные отношения.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения переходят от одного лица к другому не только по договору продажи, аренды. Эти земельные участки переходят и по наследству с определенными условиями, и по договорам, которые закрепляют за лицом отдельные права.

Особенностью сельскохозяйственных земель является то обстоятельство, что, как и по договору продажи и аренды, отдельные права на эти земельные участки могут принадлежать только определенному законом кругу лиц.

Почти во всех штатах (кроме штата Луизиана) законы закрепляют право пожизненного владения недвижимым имуществом, право бессрочного владения, право владения имуществом на срок жизни третьего лица, право срочного владения недвижимым имуществом. Все эти вещные права объединяет объем полномочий, который обычно предоставляется обладателем этих прав. Право пожизненного владения недвижимым имуществом складывается из всех полномочий собственника, кроме права ухудшать, портить имущество, устанавливать сервитуты, отчуждать имущество. По окончании этого права, которое прекращается со смертью владельца, земля переходит либо собственнику, либо обладателю выжидательных прав владения, которые собственник ему предоставил еще при жизни владельца, либо наследникам собственника. Иным способом это право прекратиться не может, если только суд не признает, что владелец нарушает свои обязанности таким образом, что недвижимому имуществу грозит полное уничтожение. Предоставление всех перечисленных прав владения осуществляется путем составления особого вида договора — «договора за печатью», который подписывается обеими сторонами, регистрируется и очень сложно изменяется. Классический договор за печатью вообще не подлежал изменениям, он мог быть признан недействительным только при наличии дефекта формы. Но от этого архаичного правила суды очень активно отступают в последнее время, что и дает право говорить о возможности изменения этого договора.

Право бессрочного владения, право срочного владения, право владения на срок жизни третьего лица осуществляются лицами, которым эти права предоставлены в том объеме, в каком собственник осуществляет свое право собственности, за теми же исключениями, что предусмотрены для права пожизненного владения. Владельцы обязаны содержать, осуществлять все виды ремонта имущества, не ухудшая его состояния, платить налоги, использовать по целевому назначению. Названные виды вещных прав очень похожи на узуфрукт, предусмотренный европейскими законодательствами. Отличает различные виды владения только срок, на который недвижимое имущество передано владельцу.

Из общего права пришло и право возврата права собственности на переданное в собственность недвижимое имущество старому собственнику в случае нарушения новым собственником предусмотренных договором о передаче права собственности условий. Названное право подлежит регистрации в том графстве, где находится земля. Срок существования этого права определяется законами штатов. Так, в Калифорнии и в штате Нью-Йорк он равен 30 годам с момента его регистрации. По истечении этого срока, если право возврата не было использовано, оно прекращает свое существование и все установленные договором о передаче права собственности условия осуществления собственником своих прав отпадают. Названное право не может быть передано иначе, как по наследству. Прекращается это право также, если бывший собственник решит от него отказаться, для чего необходимо изменить договор за печатью, что в некоторых штатах невозможно. Изменения в договор за печатью вносятся только в судебном порядке, в тех штатах, где суды на это идут.

Во Франции правовое регулирование купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе общих положений ФГК, Кодекса сельского хозяйства и иных специальных актов земельного законодательства. Общие нормы ФГК применяются лишь в том случае, если специальными нормами сельскохозяйственного законодательства не установлено иное.

В целях усиления государственного контроля за оборотом сельскохозяйственных земельных участков установлены ограничения на их приобретение. Во-первых, фермеры-арендаторы наделяются правом покупки арендуемой сельскохозяйственной земли лишь при условии ее использования в сельскохозяйственных целях. Во-вторых, существуют некоммерческие корпорации, контролируемые государством, владельцами которых являются фермерские объединения и сельскохозяйственные агентства, которым предоставлено право приобретать и перепродавать, сдавать в аренду и сельскохозяйственные угодья. В результате деятельности указанных обществ формируется не свободный, а достаточно ограниченный рынок.

Кроме того, специальное земельное законодательство содержит нормы об обязательных административных разрешениях на отчуждение недвижимости, признанной историческим памятником, или земельного участка, включенного в план землеустройства или градостроительства.

Актуальные направления правового регулирования использования сельскохозяйственных земель во Франции нашли свое отражение в законопроекте от 13 января 2010 г. «О модернизации сельского хозяйства и рыболовства»[6], содержащем многочисленные положения, касающиеся усиления и развития возобновляемых энергетических ресурсов. Этот законопроект вносит значительные поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым основная цель развития возобновляемых источников энергии — сокращение потребления сельскохозяйственных земель. Законопроект предусматривает создание всеобъемлющей стратегии по борьбе с потреблением сельскохозяйственных земель, основанной на применении нескольких инструментов:

разработка региональных планов устойчивого развития сельского хозяйства;

осуществление мониторинга потребления сельскохозяйственных угодий;

создание ведомственных комиссий сельскохозяйственных земель и включение положений, ограничивающих возможность застройки на территории сельских населенных пунктов, особенно не имеющих градостроительной документации или карты муниципальных образований. На сегодняшний день именно местные власти проявляют инициативу по созданию градостроительной документации, ее разработке или пересмотру, разрабатывают градостроительный план, проводят процедуру принятия и принимают документацию. Для разработки схем и осуществления программы коммуны или их объединения создают государственное учреждение — смешанное объединение или государственное учреждение по межкоммунальному взаимодействию.

Законопроект посвящен всеобъемлющей стратегии по борьбе с потреблением сельскохозяйственных угодий. В пояснительной записке к законопроекту подчеркивается важность сокращения потребления сельских пространств, так как годовой коэффициент потребления сельскохозяйственной земли увеличился более чем вдвое по сравнению с 1960-ми гг. Для иллюстрации можно привести следующий пример: по сравнению с 35 тыс. га потребления сельскохозяйственных угодий в 1960-х гг. годовой коэффициент потребления таких земель в последние годы во Франции — 75 тыс. га. Именно поэтому во Франции принято решение осуществлять эффективную политику сохранения сельскохозяйственных земель, цель которой — сократить вдвое уровень потребления сельскохозяйственных земель до 2020 г. Этот вопрос еще более актуален для заморских департаментов Франции. Например, сельскохозяйственные земли на территории Антильских островов могут полностью исчезнуть менее чем за 30 лет, если ничего не предпринимать в вышеуказанном направлении.

Как отмечается в законопроекте, основная цель заключается в следующем: «Национальная цель — сократить вдвое к 2020 г. общенациональный уровень потребления сельскохозяйственных угодий». Для достижения этой цели ст. 12 законопроекта предусматривает создание «всеобъемлющей стратегии по борьбе с потреблением сельскохозяйственных земель». Эта стратегия опирается на ряд вышеназванных инструментов.

Статья 12 законопроекта о модернизации сельского хозяйства предусматривает формулирование новых статей и изменение ряда положений Кодекса сельского хозяйства и морского рыболовства. Таким образом, предусматривается изменение ст. Ь. 111-2-1 названного Кодекса о региональном плане устойчивого развития сельского хозяйства, который будет направлен на создание руководящих принципов политики сельского хозяйства в регионе с учетом особенностей территорий и всех экономических, социальных и экологических проблем, в частности адаптации сельского хозяйства к изменению климата. Эти принципы включают в себя:

формирование системы выращивания культур;

улучшение процессов производства, переработки и сбыта;

разработку мер, предпринимаемых для развития культур;

критерии получения знака качества;

меры по охране и улучшению состояния сельскохозяйственных угодий;

рациональное использование природных ресурсов;

развитие источников возобновляемой энергии в сельском хозяйстве.

К числу сделок, влекущих смену собственника земельного участка, относятся: купля-продажа участков, земельных долей, обмен земельных участков и долей на иные имущественные объекты, дарение участка.

Собственник земельного участка или доли вправе передать их физическому лицу или государству по договору дарения, совершаемому согласно ст. 931ФГК только в нотариальной форме. Кодекс сельского хозяйства и морского рыболовства не содержит каких-либо специальных норм, регулирующих особенности дарения сельских земельных участков.

По французскому праву, при осуществлении сделки купли-продажи земельного участка стороны заключают предварительный опционный договор, где определяют финансовые условия сделки. В данном случае покупатель и продавец договариваются о передаче земельного участка в собственность за определенную цену. При этом покупатель имеет право получить ссуду на сумму, равную цене сделки. Во Франции наиболее распространены две основные формы опционного договора — односторонний и взаимный опцион.

В случае заключения одностороннего опционного договора продавец представляет покупателю опцион за конкретную цену в течение определенного периода времени. Таким образом, реализация опциона становится возможной в зависимости от момента получения необходимых денежных средств на покупку земельного участка.

Взаимный опционный договор предусматривает обязательства сторон по передаче правового титула на конкретный земельный участок после официального оформления купчей, которую готовит нотариус. В купчей должны быть отражены следующие сведения:

имена сторон продавца и покупателя, нотариуса, заверяющего сделку;

правовая характеристика отчуждаемого недвижимого имущества, все изменения правового титула;

место и дата совершения купчей с указанием на то, что стороны были ознакомлены с ее содержанием.

Купчая обязательно должна быть заверена нотариусом.

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать описание продаваемого недвижимого имущества и его цену. На землях сельскохозяйственного назначения строение является принадлежностью земельного участка, а расположенные на таких участках объекты недвижимости — многолетние насаждения, коровники, стойла для лошадей и т.д. являются принадлежностью участка. Следовательно, при возникновении необходимости оценки имущества, например для заключения договора купли-продажи, стоимость построек отдельно не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями. При этом главной вещью и объектом налогообложения является строение, а земельный участок следует судьбе строения.

Специальные правила установлены для сделки купли-продажи дома, находящегося на землях сельскохозяйственного назначения, если площадь земельного участка превышает 1 га. Для отчуждения такого дома необходимо провести дополнительные согласования и получить специальные разрешения, а также осуществить право преимущественной покупки уполномоченным государственным органом.

Сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации. Учреждением, ответственным за ведение публичного реестра недвижимости, является местная контора земельного кадастра, где регистрируются все сделки с земельными участками. При разрешении споров о праве на землю преимущество имеет сторона, первая зарегистрировавшая свои права на спорный земельный участок.

При совершении сделок с сельскохозяйственными землями не допускается самовольное изменение их целевого назначения. Сделки с сельскохозяйственными участками, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных и иных специальных требований, также не разрешаются.

Собственник, арендатор и любой пользователь земель сельскохозяйственного назначения обязан эффективно использовать землю в соответствии с ее основным назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; повышать плодородие почв; осуществлять мероприятия по охране земель; соблюдать порядок пользования другими объектами; не допускать ухудшения экологической обстановки и причинения ущерба окружающей среде; своевременно платить земельный налог и осуществлять платежи за временное пользование землей.

Специальные правомочия и обязанности пользователя сельскохозяйственной земли обусловлены особенностями участков, статуса пользователей и некоторых других обстоятельств. Например, заросшие сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков; склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии и т.д.

Согласно ст. Ы11 -1 Кодекса сельского хозяйства и морского рыболовства управление и устойчивое развитие сельских территорий является одним из ключевых приоритетов территориального планирования. Защита сельскохозяйственных земель и лесного хозяйства должна осуществляться с учетом его экономических, экологических и социальных функций. Для осуществления политики развития сельских территорий необходимо принимать следующие меры:

содействие устойчивому развитию потенциала и локальных характеристик сельскохозяйственных земель и земель лесного хозяйства;

улучшение демографического баланса между городскими и сельскими землями;

развитие и поддержка сельского и лесного хозяйства, организация их сосуществования с несельскохозяйственной деятельностью и реализация социальных и экологических функций, в частности борьбы с парниковым эффектом за счет контроля за выбросами парниковых газов;

обеспечение сбалансированного распределения различных мероприятий, способствующих развитию сельских районов;

учет потребности в занятости;

поощрение по мере необходимости различных мероприятий в регионах, где это необходимо, для поддержания экономической активности;

разрешение поддержки и адаптации коллективных служб в районах с низкой плотностью населения;

предотвращение стихийных бедствий;

обеспечение развития и охраны культурного наследия и сельских пейзажей.

Широкое распространение во Франции получили сделки обмена земельными участками, особенности которых отражены в Кодексе сельского хозяйства и морского рыболовства. Проект сделки обмена сельскохозяйственными сооружениями или земельными участками подлежит рассмотрению департаментской комиссией землеустройства. В случае одобрения сделки она подлежит рассмотрению на общем собрании. Стороны по взаимному соглашению могут договориться о единовременной выплате в случае разницы между рыночной стоимостью сельскохозяйственной недвижимости, которой они обмениваются. Сделка, связанная с обменом и переходом права собственности на сельскохозяйственное сооружение или земельный участок, должна быть заверена нотариально.

Проекты обменов сельскохозяйственными землями рассматривают также ведомственные комиссии по освоению земель, которые в случае признания их соответствия целям, соответствующим освоению земель, передаются на рассмотрение общему собранию.

Любое физическое или юридическое лицо может обратиться к префекту за получением разрешения использовать участок в сельскохозяйственной деятельности или в качестве пастбища, если этот участок находится в запущенном состоянии или не использовался не менее трех лет или не менее двух лет в горной зоне. После получения разрешения префекта требуется одобрение департаментской комиссии земельного планирования.

Особый правовой режим установлен для сельских дорог, предназначенных для публичного пользования, которые являются частью имущества коммуны. В отношении любой дороги, используемой в публичных целях, установлена презумпция, и пока не доказано иное, считается, что она принадлежит коммуне, на территории которой находится. Муниципальные власти несут ответственность за сохранение сельских дорог.

Особенности заключения, исполнения и прекращения договора сельскохозяйственной аренды содержатся в Кодексе сельского хозяйства и морского рыболовства. Общие нормы гражданского законодательства о договоре аренды применяются при отсутствии соответствующих норм специального сельскохозяйственного законодательства. Заключение такого договора возможно только после получения распоряжения консультативного комитета по сельскохозяйственной аренде с учетом местных и региональных потребностей, характера и максимальной площади земельных участков. Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения должен соответствовать требованиям Кодекса сельского хозяйства и морского рыболовства с учетом положений ст. 1774 Гражданского кодекса.

Статья 1_411-4 Кодекса сельского хозяйства и морского рыболовства устанавливает письменную форму договора сельскохозяйственной аренды. Законодательством установлен специальный срок договора сельскохозяйственной аренды — не менее 9 лет, если сторонами не согласовано иное.

Стоимость арендной платы рассчитывается с учетом срока аренды, возможного возобновления договора, состояния и размера жилых домов, их эксплуатации, качества почвы и арендуемого имущества и, где это применимо, реализации методов ведения сельского хозяйства, с учетом сохранения окружающей среды в соответствии со ст. 1.411-27 Кодекса сельского хозяйства и морского рыболовства. Максимальный и минимальный размеры арендной платы обновляются каждый год с учетом изменения средней величины базового показателя аренды, ежеквартально публикуемого Национальным институтом статистики и экономических исследований.

Арендная плата за землю и хозяйственные постройки устанавливается в денежной сумме в пределах максимальной и минимальной величины, установленной административным органом власти.

Собственник может в любое время расторгнуть договор аренды участков сельскохозяйственного назначения, подпадающих под местный план развития и планирования территории. В случае изменения целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения собственник вправе после предварительного предупреждения — не менее чем за 1 год — расторгнуть договор аренды.

Возможность прекращения договора аренды законодательно установлена в следующих случаях:

серьезная и постоянная утрата трудоспособности арендатора или членов его семьи, необходимая для работы фермы;

смерть арендатора или нескольких членов семьи, необходимых для работы фермы;

приобретение арендатором в свою собственность фермы;

отказ административного органа в разрешении на работу;

достижение арендатором пенсионного возраста.

В любом случае арендатор обязан уведомить о своем решении арендодателя не менее чем за 12 месяцев.

В случае смерти арендатора договор аренды продолжается в пользу его супруга или однополого партнера, с которым зарегистрирован пакт гражданской солидарности, а также родственников по восходящей и нисходящей линии, участвующих в эксплуатации участка или принимающих непосредственное участие в эксплуатации в течение 5 лет до смерти арендатора.

Договор аренды пастбищ заключается как минимум на 5 лет после получения разрешения Сельскохозяйственной палаты.

Заключение договора аренды сельскохозяйственных земель или земель, предназначенных для выпаса скота, не исключает возможности одновременного заключения других контрактов, например, на использование оборудования для несельскохозяйственных нужд или осуществления охоты.

Французское законодательство также допускает возможность установления сельских сервитутов, имеющих глубокие исторические корни. Сельская община издавна существовала во Франции как традиционный общинный институт, члены которой имели право сбора колосьев после жатвы, общее право выпаса скота на полях, а также коллективно использовали общинные земли.

В современном праве Франции сервитут определяется как обременение, возложенное на имение в целях пользования этим имением, принадлежащим другому собственнику, и для выгод этого имения (ст. 637 ФГК). Основанием возникновения сервитута является наличие соседнего эксплуатируемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование им.

Таким образом, сервитут — принадлежащее к числу недвижимых имуществ вещное право, обременяющее один («служебный» участок для нужд пользования) другим («господствующим» участком).

Обременение служащего участка сохраняется независимо от смены его собственника.

Для установления сервитута необходимо, чтобы каждый из участков принадлежал разным собственникам. Обычно эти участки являются соседними, но могут быть исключения. Например, сервитут пастьбы скота может обременять и отдаленные от господствующего участка пастбища, а сервитуты проведения воды — несколько участков.

Сервитут имеет придаточный характер к праву собственности на господствующий участок. Поэтому сервитут нельзя, например, заложить, кроме как вместе с правом на господствующий участок.

Чаще всего сервитут устанавливается на неограниченный срок. Стороны могут прекратить сервитут, действующий бессрочно, или определить срок сервитута по взаимному согласию.

Источниками сервитутов являются естественное расположение участков, обязательства, установленные законом или соглашением между собственниками.

Французскому праву известно понятие непрерывных сервитутов, которые осуществляются или могут осуществляться бездействий со стороны человека. Например, водопровод, стоке крыши, вид (ст. 688 ФГК).

К сервитутам, осуществляемым с перерывами, относятся такие, для которых необходимы периодические действия человека (право прохода, право черпать воду, пастьба скота и т.д.) (ст. 688 ФГК).

Сервитуты могут быть явными, которые проявляют себя внешними устройствами (дверь, окно, водопровод и др.).

Неявные сервитуты не имеют внешних признаков их существования, например, запрещение возводить на участке строения сверх определенной высоты.

Существуют следующие способы установления сервитутов: сделка, приобретательная давность, распоряжения собственника, закон.

По давности владения могут приобретаться только непрерывные и притом явные сервитуты. Установленный законом срок этой давности всегда составляет 30 лет. Не могут приобретаться по давности публичные имущества государства: они неотчуждаемы и не подлежат действию давности. Не может приобретаться по давности неявный сервитут, владение которым не может быть открытым, так как осуществление его остается неизвестным, в частности, собственнику служащего участка.

Сельские сервитуты устанавливаются для пользования участками, в том числе для обеспечения прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта электрических, коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; свободного доступа к прибрежной полосе; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Установление сервитута не лишает собственника участка правомочий владения, пользования и распоряжения этим участком, а лишь ограничивает их. Например, если на земельном участке установлен сервитут в целях ремонта электрических, коммунальных, инженерных и других технических линий и сетей, то на соответствующей части земельного участка невозможно осуществлять строительство или посадку деревьев, но его можно использовать иным способом, который не препятствует доступу к соответствующим линиям и сетям.

Кодекс сельского хозяйства и морского рыболовства специально регулирует правила установления сервитута на проведение оросительного канала. Декрет Государственного совета устанавливает рациональные и наименее разрушительные для настоящего и будущего использования земли способы осуществления сервитута. Собственники участков, обремененные таким сервитутом, обязаны убрать заборы, деревья и кустарники, которые мешают проведению оросительного канала за соответствующую компенсацию. В случае неисполнения заборы, деревья и кустарники могут быть удалены за счет органа управления каналом, уполномоченного префектом.

Согласно нормам ФГК публичные сервитуты устанавливаются законом. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, такой земельный участок может быть изъят для общественных нужд путем выкупа.

ФГК установлены следующие основания прекращения сервитутов: невозможность пользования сервитутом (ст. 703 ФГК). Но сервитут восстанавливается, если вещи возвращаются в такое состояние, что пользование ими снова становится возможным;

утрата служащего участка, например, его принудительное отчуждение в публичных интересах;

объединение в руках одного собственника участков господствующего и служащего участков (ст. 705 ФГК);

использование сервитутом в течение 30 лет (ст. 706 ФГК). Начальный момент этого 30-летнего срока не всегда один и тот же. В случае осуществляемого с перерывами сервитута начальным моментом срока использования является день совершения последнего действия, направленного на пользование сервитутом. Для непрерывных сервитутов 30-летний срок исчисляется со дня, когда было совершено противоречащие сервитуту действие.

В Хорватии в соответствии с Законом о собственности и других вещных правах право собственности на землю является вещным правом, которое наделяет управомоченное лицо (собственника) правом использовать недвижимое имущество для хозяйственной и иной деятельности, если это не причиняет вред чужим вещам и не противоречит законодательным ограничениям.

В пределах, установленных законом, собственник земельного участка имеет право самостоятельно, по своей воле владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

В хорватском законодательстве предусмотрены существенные ограничения правомочий собственника земли в целях защиты и безопасности государства, природы и окружающей среды, обеспечения охраны здоровья людей (п. 1 ст. 32 Закона о собственности и других вещных правах).

Прямые ограничения правомочий собственника земли нашли отражение в принудительном отчуждении недвижимого имущества или установлении принудительного режима использования земли со стороны государства в форме государственно-правовых или частноправовых сервитутов.

Закон о собственности и других вещных правах, в том числе специальное законодательство, допускает существование наряду с правом собственности на землю физических лиц права общей совместной собственности, права общей долевой собственности, права собственности юридических лиц и права собственности публично-правовых образований.

Недвижимым имуществом, в том числе сельскохозяйственной землей, находящимся в собственности Республики Хорватия, управляет и распоряжается Правительство Республики Хорватия, если законом не предусмотрен иной порядок землепользования. Недвижимым имуществом, находящимся в собственности единиц местного самоуправления, единиц регионального (территориального) самоуправления, владеют и распоряжаются соответствующие органы управления.

В соответствии с Конституцией Республики Хорватия и специальным законодательством территория страны в административном отношении разделена на общины, города и жупании.

Основной административно-территориальной единицей, в которой осуществляется самоуправление, является община и котар (округ) или город.

Жупания является административно-территориальной единицей высшего уровня, в состав которой входят общины и города. В соответствии с законом крупные города могут быть объявлены жупаниями.

Органом представительной власти в общине, городе и жупании является скупщина, которая избирается населением на четыре года. Органом исполнительной власти в общине является общинный начальник, в городе — градоначальник, в жупании — жупан, которые избираются скупщиной.

Республиканские и местные органы власти должны управлять и распоряжаться землей как добросовестные владельцы (ст. 35 Закона о собственности и других вещных правах).

Иностранные физические и юридические лица имеют право наследовать землю в Хорватии на условиях взаимности, если иное не предусмотрено законом.

Иностранные физические и юридические лица могут приобретать землю и другую недвижимость в Хорватии лишь при получении разрешения на данную сделку со стороны министра иностранных дел с предварительным обоснованием целесообразности указанной сделки министром юстиции, если законом не предусмотрено иное.

Иностранные физические лица, не имеющие гражданства, равно как и беженцы с территории бывшей СФРЮ, могут приобретать землю при получении разрешения со стороны министра по делам беженцев и переселенцев с предварительным обоснованием целесообразности данного разрешения министром юстиции Хорватии.

В Хорватии право собственности на землю возникает при наличии следующих юридических фактов:

приобретения земли по договорам купли-продажи, мены, дарения и аренды;

обращения взыскания по решению суда или иного компетентного органа;

наследования.

Все договоры купли-продажи, мены, дарения и аренды заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному заверению.

Не допускается приобретение земли в собственность на основании приобретательской давности.

Бесхозяйственная земля, не имевшая собственника или добровольно оставленная ее прежним владельцем, сделавшим запись в поземельной книге об отказе от права собственности, переходит на основании закона в собственность государства.

Порядок перехода сельскохозяйственных земель из собственности государства в собственность иных лиц, заключение договоров аренды и концессии сельскохозяйственной земли, находящей в государственной собственности, регулируется на основании специальной Программы.

В соответствии со ст. 31 Закона о сельскохозяйственной земле от 18 декабря 2008 г. названная Программа должна содержать следующие сведения:

данные о суммарной площади сельскохозяйственной земли, находящейся в собственности государства;

данные о современном состоянии сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

данные о содержании и защите сельскохозяйственных земель.

Закон о собственности и других вещных правах и Закон о сельскохозяйственной земле допускают установление государственно-правовых и частноправовых сервитутов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения. На землях сельскохозяйственного назначения, находящих в государственной собственности, решение о введении сервитутов принимают исполнительные органы жупаний как административно-территориальной единицы высшего уровня. Порядок и критерии установления государственно-правовых сервитутов на сельскохозяйственной земле, находящейся в государственной собственности, утверждает Правительство Республики Хорватия.

В случае установления сервитутов в отношении земельного участка его собственнику выплачивается возмещение за счет лица, в интересах которого было установлено обременение земельного участка.

Частноправовые земельные сервитуты есть право собственника определенного земельного участка (господствующего участка) осуществлять определенные действия в ущерб имуществу другого собственника (служащего участка). При этом собственник служащего участка должен не только терпеть присутствие другого лица на своем участке, но и допускать обременение своего участка в пользу собственника другого участка (ст. 174 Закона о собственности и других вещных правах).

Согласно Закону о собственности и других вещных правах учреждение частных земельных сервитутов должно служить «разумной цели», т.е. способствовать более эффективному и целесообразному использованию земли.

Лицо, пользующееся сервитутом, вправе принимать все необходимые меры по пользованию им, но строго в рамках своих полномочий. В своих действиях пользователь сервитута должен действовать осмотрительно и стремиться свести обременение другого участка к минимуму.

В свою очередь, собственник служебного участка должен воздерживаться от любых действий по воспрепятствованию установлению сервитута в полном объеме. Однако он не обязан создавать максимально благоприятные условия для пользования сервитутом, если это не предусмотрено законом.

Допускается существование двух видов частных земельных сервитутов: учрежденных в силу закона и установленных в результате добровольного волеизъявления сторон. Сервитуты могут быть учреждены также на основании приобретательской давности или по решению государственных органов.

Договор об учреждении частного земельного сервитута заключается в письменной форме с обязательным нотариальным заверением.

Если участок земли находится в совместной собственности нескольких лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в договоре об учреждении частного земельного сервитута.

Частные земельные сервитуты могут быть учреждены на основании договора или судом по ходатайству заинтересованного лица. Например, суд может учредить такой сервитут для прохода через соседний земельный участок, доступа к общественным дорогам, пользования водопроводом и в других случаях, предусмотренных законом. Кроме того, суд вправе учреждать земельные сервитуты при рассмотрении дел о наследовании земельных участков или на основании завещательного распоряжения.

По решению суда может быть предусмотрена выплата возмещения собственнику служащего участка. В ряде случаев частный земельный сервитут может быть учрежден решением государственных органов.

Закон о собственности и других вещных правах предусматривает учреждение частного земельного сервитута на основании приобретательской давности. Условием этого является добросовестное владение земельным участком в течение 20 лет и отсутствие возражений на такое владение со стороны собственника служащего участка.

Частные земельные сервитуты вступают в юридическую силу после их регистрации в поземельных книгах. Если сервитут не зарегистрирован в поземельной книге, то суд может учредить такой сервитут на основании удостоверенных документов.

Частный земельный сервитут связан с правом собственности на господствующий участок. В качестве составной части недвижимости его можно передавать другому лицу вместе с правом собственности на недвижимость.

Владелец сервитута имеет право на использование служащего участка в целях прохода через соседний участок для беспрепятственного доступа к общественным дорогам и надлежащим образом заниматься обработкой земли и другими видами сельскохозяйственной деятельности, пользоваться водопроводом и иными источниками водоснабжения, выпасом и водопоем скота и др.

Согласно Закону о собственности и других вещных правах учреждение земельного сервитута (на заготовку древесины, сбор валежника, дикорастущих ягод, грибов, орехов, желудей и т.п.) может быть как в публично-правовой, так и частноправовой форме.

Закон о собственности разделяет земельные сервитуты на положительные и отрицательные. К положительным сервитутам относится право собственника господствующего участка осуществлять определенные действия в ущерб недвижимости собственника служащего участка. В свою очередь, отрицательными сервитутами могут считаться требования к собственнику служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования: не увеличивать или не уменьшать этажность

зданий и строений, не препятствовать доступу на господствующий участок света и воздуха, не портить внешний вид участка, не отводить сточные воды на соседний участок, не препятствовать сбору дождевой воды для полива и др.

Закон о собственности предусматривает следующие основания прекращения частных земельных сервитутов:

земельные участки приведены в такое функциональное состояние, что делает невозможным их дальнейшее использование;

совпадение в одном лице собственника господствующего и служащего участков (в случае их разделения сервитут вновь вступает в юридическую силу);

односторонний отказ от пользования сервитутом собственником господствующего участка (один из сособственников такого участка не может отказаться от пользования сервитутом без согласия других сособственников);

истечение срока действия сервитута или наступление необходимого условия, если сервитут был срочным или условным;

использование сервитутом в течение 20 лет сособственником господствующего участка;

использование сервитутом непрерывно в течение трех лет, если его установлению препятствовал собственник служащего участка.

В Хорватии отчуждение сельскохозяйственной земли или установление публичных земельных сервитутов регулируется Законом об отчуждении недвижимого имущества, Законом о собственности и других вещных правах и Законом о сельскохозяйственной земле.

Учреждение публичных земельных сервитутов может осуществляться в интересах республики, регионов, муниципальных образований и в других общественных интересах, а также в целях более рационального и эффективного использования земли по сравнению с существующим положением (ст. 1 Закона об отчуждении недвижимого имущества от 2 февраля 1994 г. с изм. и доп.)[7]. Этот перечень оснований, позволяющих учреждать публичные земельные сервитуты, является примерным. Публичные земельные сервитуты могут устанавливаться при строительстве общественных дорог, телекоммуникационных, водохозяйственных и энергетических объектов, объектов социальной инфраструктуры (ст. 1 Закона о собственности и других вещных правах).

В соответствии со ст. 18 Закона о сельскохозяйственной земле публичные земельные сервитуты на сельскохозяйственной земле, находящейся в государственной собственности, могут устанавливаться при строительстве водопроводов, канализации, газопроводов, линий электропередачи, разработке и эксплуатации минерального сырья и т.п.

Порядок и критерии установления публичных земельных сервитутов на сельскохозяйственной земле в государственной собственности предписывает Правительство Республики Хорватия.

Публичные земельные сервитуты на лес и лесную землю (лесные сервитуты) устанавливаются на основании договора между публичным предприятием по эксплуатации леса и собственником лесных угодий.

Предусмотрена возможность учреждения публичного сервитута на лес и лесную землю в судебном порядке, если собственник откажется заключать договор. В этом случае суд устанавливает порядок использования сервитута и размер возмещения, которое должно быть выплачено собственнику обремененной лесной земли.

В целях удовлетворения научных, образовательных, эстетических и культурных потребностей общества публичные земельные сервитуты могут учреждаться и на объектах природы, находящихся под охраной государства. В этом случае договор об учреждении сервитута заключает собственник земли и орган администрации жупании или общины. Способ и порядок учреждения публичного земельного сервитута на таких объектах природы определяется министром строительства и защиты природы.

Таким образом, публичные земельные сервитуты могут возникать в силу договора или на основании решения суда. В отдельных случаях такие сервитуты могут учреждаться решением органа государственной администрации или местных органов власти.

При учреждении публичных земельных сервитутов устанавливается порядок использования сервитута и размер возмещения собственнику обремененного земельного участка. В случаях, специально оговоренных в законе, возмещение не выплачивается собственнику служащего участка. Так, согласно ст. 24 Закона о сельскохозяйственной земле инвестор освобождается от уплаты возмещения при строительстве следующих объектов на землях сельскохозяйственного назначения: строительство объектов социальной инфраструктуры; строительство водоохранных объектов, плотин для защиты от наводнений, объектов мелиорации и т.п.;

строительство объектов транспортной инфраструктуры; строительство объектов для защиты почвы; строительство объектов коммунальной инфраструктуры. Прекращение публичного земельного сервитута осуществляется по следующим основаниям:

истечение срока, на который публичный земельный сервитут был учрежден;

прекращение права собственности на землю, в том числе в случае отчуждения земли в общественных интересах;

отказ органа государственной администрации от права на публичный сервитут;

приведение земельного участка в такое состояние, которое делает невозможным его дальнейшую эксплуатацию.

В Хорватии объектом продажи и аренды сельскохозяйственной земли могут быть земельные участки, находящиеся как в государственной, так и частной собственности. Согласно Закону о сельскохозяйственной земле государственные земли сельскохозяйственного назначения могут продаваться или сдаваться в аренду только по результатам публичного конкурса. Решение о проведении такого конкурса принимают органы представительной власти обшин, на территории которых находятся данные земельные участки. Если государственная сельскохозяйственная земля находится в пределах нескольких муниципальных образований, то решение об объявлении конкурса принимает представительный орган того муниципального образования, где находится большая часть государственных земель сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право на покупку или аренду сельскохозяйственной земли, находящейся в государственной собственности, имеют юридические и физические лица в порядке следующей очередности:

глава семейного крестьянского хозяйства, который постоянно занят на сельскохозяйственных работах в собственном хозяйстве и занесен в Реестр сельских хозяйств;

юридическое лицо, которое зарегистрировано в Реестре сельских хозяйств;

прочие физические или юридические лица, которые стремятся заниматься сельским хозяйством.

Право на покупку и получение в аренду государственных сельскохозяйственных земель имеют также следующие категории сельскохозяйственных производителей:

арендаторы государственной сельскохозяйственной земли, которые надлежащим образом обрабатывали земельные участки и своевременно выполняли свои обязательства перед государством;

сособственники земли, которые надлежащим образом обрабатывали землю и выполняли все обязательства на основе владения данным земельным участком;

глава семейного крестьянского хозяйства в возрасте до 40 лет;

сельские производители, которые участвуют в рамках Оперативной программы по развитию сельского хозяйства, принятой Правительством Республики Хорватия;

собственники и арендаторы, земельные наделы которых находятся ближе всего к сельскохозяйственной земле, которая выставляется на публичный конкурс;

глава семейного крестьянского хозяйства, который окончил высшее сельскохозяйственное заведение или среднюю сельскохозяйственную школу;

защитники государственного суверенитета Республики Хорватия, принимавшие участие в боевых действиях не менее три месяцев в Отечественной войне 1991 — 1995 гг., или члены семей погибших или пропавших без вести защитников, занимающихся сельскохозяйственным производством.

В соответствии со ст. 37 Закона о сельскохозяйственной земле преимущественное право покупки или аренды государственных земель сельскохозяйственного назначения имеют юридические и физические лица, которые на публичном конкурсе предложили наиболее высокую цену или арендную плату и представили программу использования государственной сельскохозяйственной земли.

Программа использования государственной сельскохозяйственной земли должна содержать: сведения об участнике конкурса, выписку из поземельной книги и кадастра недвижимости, техникотехнологические характеристики хозяйства сельскохозяйственного товаропроизводителя, предполагаемую стоимость расходов и доходов участника конкурса при эксплуатации данного земельного участка, обязательное указание на наличие маркировки об экологически чистом сельскохозяйственном производстве. Программа использования государственной сельскохозяйственной земли, которая выставлена на публичный конкурс, является составной частью договора купли-продажи или договора аренды государственной сельскохозяйственной земли.

Первоначальная цена или арендная плата государственной сельскохозяйственной земли, выставляемой на публичный конкурс, устанавливается в соответствии с предписаниями министра финансов. Если на конкурсе победит юридическое или физическое лицо, которое предложит цену или арендную плату, превышающую первоначальную цену или арендную плату более чем в два раза, то такая сделка считается недействительной (ст. 38 Закона о сельскохозяйственной земле).

Покупатель сельскохозяйственной земли имеет право на скидку в размере 20% от продажной цены, если уплачивает стоимость земли единовременно.

Закон о сельскохозяйственной земле предусматривает возможность продажи государственной сельскохозяйственной земли в рассрочку. Такой договор купли-продажи заключается на срок до 15 лет. Если покупатель земли просрочит внесение платежей, то он обязан уплатить пеню за просрочку.

В соответствии со ст. 43 данного Закона государственная сельскохозяйственная земля может быть продана без проведения публичного конкурса, если заинтересованное лицо представит доказательство, что такая сделка отвечает интересам Хорватии. Данные доказательства предъявляются непосредственно Министерству сельского хозяйства, рыболовства и развития сельских территорий.

В Хорватии объектом аренды могут быть участки сельскохозяйственной земли, находящиеся как в государственной, так и частной собственности.

Как договоры купли-продажи, так и договоры аренды сельскохозяйственной земли заключаются в письменной форме и подлежат регистрации в поземельных книгах.

Сельскохозяйственная земля, находящаяся в государственной собственности, может быть сдана в аренду физическим и юридическим лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью.

Государственная сельскохозяйственная земля может сдаваться в аренду на срок от 20 до 50 лет в зависимости от ее целевого использования.

Договор об аренде сельскохозяйственной земли должен содержать следующие данные:

выписка из поземельной книги и кадастра недвижимости, соответственно кадастра недвижимости на сельскохозяйственных землях;

срок аренды сельскохозяйственной земли;

размер и срок внесения арендной платы за пользование сельскохозяйственной землей;

перечень и стоимость объектов, сооружений и насаждений, а также способ их содержания;

срок амортизации сельскохозяйственных насаждений;

права и обязанности арендатора;

целевое назначение арендованной земли;

основания распоряжения договора аренды сельскохозяйственной земли.

Договор об аренде государственной земли может быть расторгнут в следующих случаях:

если арендатор не вносит арендную плату два раза подряд, за исключением случаев, когда это вызвано стихийными бедствиями;

нецелевого использования арендованной земли;

нарушения агротехнических требований при обработке сельскохозяйственной земли;

сдачи государственной сельскохозяйственной земли в субаренду;

если арендатор без разрешении собственника осуществляет инвестиционную деятельность;

если арендатор осуществляет хозяйственную деятельность в нарушение природоохранного законодательства.

Средства, полученные от продажи и аренды государственной сельскохозяйственной земли, распределяются следующим образом: 25% поступают в бюджет республики и направляются на специальный счет Агентства по сельскохозяйственной земле, которое проводит политику увеличения земельных участков в распоряжении сельскохозяйственных производителей, 25% — в бюджет жупании и 50% — в бюджет общин (ст. 74 Закона о сельскохозяйственной земле).

В соответствии со ст. 77 Закона о сельскохозяйственной земле Агентство по сельскохозяйственной земле учреждается Правительством Республики Хорватия как специализированное публичное учреждение. В круг полномочий Агентства входит:

участие в распоряжении сельскохозяйственной землей;

содействие рациональному использованию сельскохозяйственной земли в частном секторе;

содействие увеличению земельных наделов в распоряжении сельскохозяйственных производителей;

стимулирование эффективного использования сельскохозяйственной земли;

оказание помощи собственникам сельскохозяйственной земли в урегулировании имущественно-правовых отношений в сфере оборота сельскохозяйственной земли;

мониторинг влияния различных мер аграрной политики и других мер на рынок сельскохозяйственной земли;

сбор и анализ данных о рынке сельскохозяйственной земли;

координация деятельности государственных органов, учреждений, жупаний и общин по вопросам земельной политики и других мер, которые оказывают влияние на рынок сельскохозяйственной земли;

дает согласие на раздел земельных участков;

ведет учет сельскохозяйственной земли, находящейся в государственной собственности.

Согласно ст. 78 Закона о сельскохозяйственной земле одним из основных направлений деятельности Агентства по сельскохозяйственной земле является предотвращение дальнейшего распыления земельных участков и их укрупнение посредством купли-продажи и аренды сельскохозяйственной земли.

Агентство по сельскохозяйственной земле покупает земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, от имени и за счет Республики Хорватия. Полученные земельные участки предоставляются в собственность физическим и юридическим лицам, которые занесены в Реестр сельских хозяйств.

Продажу и аренду частной сельскохозяйственной земли осуществляют органы местного самоуправления от имени и за счет Агентства по сельскохозяйственной земле.

В соответствии со ст. 84 Закона о сельскохозяйственной земле договор об аренде сельскохозяйственной земли, находящейся в частной собственности, заключается на срок от 5 до 20 лет.

В чешском законодательстве оборот сельскохозяйственных земель регулируется общими положениями Гражданского кодекса, Законом № 95/1999 об условиях перехода сельскохозяйственных и лесных земель из собственности государства в собственность иных лиц, Законом № 26/2000 о публичных торгах, Законом № 184/2006 о прекращении

или ограничении права собственности на земельный участок, Законом № 183/2006 о территориальном планировании и правилах застройки (Строительный закон) и др.

В Законе № 95/1999 речь идет: а) о сельскохозяйственных землях, находящихся в собственности государства и состоящих в управлении Земельного фонда ЧР (куда отнесены земли, составляющие сельскохозяйственный земельный фонд; земли, на которых расположены жилые, хозяйственные и иные постройки традиционных сельских поселений или связанные с сельским или водным хозяйством); б) землях, находящихся в собственности государства и предназначенных для выполнения функций леса.

Закон содержит перечень земель, право собственности на которые не подлежит переходу. К ним относятся, в частности, сельскохозяйственные и лесные земельные участки: предназначенные для застройки согласно утвержденному территориальному плану; расположенные в охранных лесах и лесах специального назначения; расположенные в военных округах, на территории национальных парков, памятников природы и заповедников.

Приобретателем участка сельскохозяйственной земли может быть только: а) физическое лицо, которое является гражданином ЧР или иного государства — члена ЕС, которое зарегистрировано в качестве сельского предпринимателя в соответствующем территориальном органе самоуправления, постоянно проживает в Чехии не менее трех лет; б) муниципальное образование; в) юридическое лицо, являющееся собственником (сособственником) строения (недвижимости); данное юридическое лицо на основании письменного заявления вправе приобрести у Земельного фонда только тот сельскохозяйственный участок, на котором размещено указанное строение, и только в случае, если участок функционально связан с этим строением, а собственник является правомочным пользователем этого участка; г) уполномоченное лицо, предложение которого, выраженное в кронах, составляет не менее 50% цены участка согласно ценовым предписаниям на дату, предшествующую заключению договора купли-продажи; д) публичный вуз сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля; е) публичное научно-исследовательское учреждение. Приобретателями лесных участков могут быть только муниципальные образования, или публичные вузы и публичные научные учреждения.

Далее закон устанавливает условия перевода собственности муниципальному образованию, собственнику строения или пользователю участка в пригородных и дачных поселках, который осуществляется Земельным фондом на основании заявления заинтересованного лица. Определен перечень лиц, которым участки предоставляются Земельным фондом безвозмездно. Так, муниципальное образование может безвозмездно получить в собственность застроенные или подлежащие

застройке участки; научное учреждение — участок земли, который необходим ему для проведения исследовательских работ в области сельского и лесного хозяйства, ветеринарии, фармацевтики и гигиены. Законному пользователю участка, находящегося в пригородном или дачном поселке, возникшем до 1 января 1976 г., Земельный фонд передает безвозмездно в собственность наряду с участком все составные части и принадлежности последнего.

Собственникам домов (недвижимости) по их заявлению Земельным фондом продаются земельные участки, на которых дома расположены, а также прилегающие к дому участки.

В случае, если на перевод сельскохозяйственного участка претендуют несколько лиц, их заявления подлежат удовлетворению в следующей очередности: 1) пользователь (пользователи) участка в пригородных или дачных поселениях; 2) собственник (сособственник) дома (недвижимости); 3) муниципальное образование.

Продажа сельскохозяйственной земли производится Земельным фондом следующим лицам: крестьянам-единоличникам, собственникам сельскохозяйственной земли, участникам торговых товариществ, членам кооператива и некоторым уполномоченным лицам. К предполагаемым покупателям закон предъявляет определенные требования. Так, крестьянин-единоличник должен заниматься сельхозпроизводством в течение минимум 36 месяцев на земельном участке площадью не менее 10 га. Участник торгового товарищества или член кооператива также должен в течение выше указанного срока заниматься сельхозпроизводством. Для физических лиц помимо наличия гражданства Чехии или гражданства государства — члена ЕС и срока постоянного проживания в Чехии не менее трех лет требуется иметь в собственности не менее 10 га сельскохозяйственной земли.

Перевод права собственности на земельный участок и продажа земельного участка осуществляются на основании договора, заключаемого между Земельным фондом и соответствующим приобретателем.

В Швейцарии в отношении земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных предприятий закон о недвижимости сельскохозяйственного назначения устанавливает ряд ограничений, направленных на предотвращение дробления земельных участков и обеспечение эффективной эксплуатации сельскохозяйственных предприятий.

Ограничения частного права заключаются в следующем: если в состав наследственной массы входит сельскохозяйственное предприятие, то любой из наследников, если он хочет и может его эксплуатировать, вправе требовать передачи ему этого предприятия при разделе. Этот же наследник вправе требовать, чтобы ему было передано движимое имущество, предназначенное для эксплуатации такого предприятия. Если имеется вспомогательное предприятие несельскохозяйственного про-

филя, но тем не менее тесно связанное с сельским хозяйством, то наследник, которому переходит сельскохозяйственное предприятие, вправе требовать, чтобы ему было передано и это предприятие. Если сельскохозяйственное предприятие было передано наследнику для личной эксплуатации, то в течение 10 лет с момента передачи предприятия он не вправе его отчуждать без предварительного согласия прочих наследников (за исключением некоторых случаев). Если в течение этих 10 лет наследник или его потомок, которому было передано предприятие, прекращает самостоятельно эксплуатировать его, то любой сонаследник, который хочет и может заняться эксплуатацией этого предприятия, имеет преимущественное право на его выкуп по цене, за которую предприятие было получено первым наследником. Преимущественное право на выкуп переходит по наследству, но его нельзя переуступить. Оно прекращается по истечении трех месяцев, следующих за моментом, когда претендент на приобретение предприятия узнал о том, что первый наследник перестал самостоятельно эксплуатировать предприятие, но не позднее чем через два года после прекращения эксплуатации предприятия первым наследником.

Сонаследники лица, которому при разделе наследственного имущества было передано сельскохозяйственное предприятие или объект сельскохозяйственной недвижимости по стоимости, которая была ниже продажной цены соответствующего объекта, имеют право на пропорциональную их доле в наследстве часть от прибыли от отчуждения этого предприятия или объекта недвижимости в случае, если владелец отчуждает этот объект в течение 25 лет с момента его приобретения. Каждый из сонаследников вправе воспользоваться этим правом самостоятельно, независимо од других наследников. Это право переходит по наследству и может быть уступлено третьим лицам. При этом под отчуждением понимается продажа или сделка, приводящая к аналогичным правовым последствиям, экспроприация, а также изменение назначение объекта (прекращение его использования в сельскохозяйственных целях).

В случае прекращения договорных отношений обшей или совместной собственности на сельскохозяйственное предприятие или объект сельскохозяйственной недвижимости каждый из сособственников, если он хочет самостоятельно эксплуатировать это предприятие или объект недвижимости, вправе выкупить предприятие по определяемой в соответствии с законом цене. Как и при осуществлении преимущественного права на выкуп, цена может быть в разумных пределах увеличена, если это оправдано особыми обстоятельствами. К таким обстоятельствам, в частности, относятся высокая покупная цена или существенные капиталовложения, осуществленные за последние 10 лет. Законом допускается заключение между сособственниками соглашений об исключении права на выкуп или об установлении цены. Такие соглашения должны быть совершены в форме официально (т.е., как правило, нотариально) заверенного документа.

Ограничения публичного права заключаются в установлении законодательного запрета на материальный раздел и дробление недвижимости сельскохозяйственного назначения (ст. 58 Закона о сельскохозяйственной недвижимости). Так, по общему правилу не допускается изъятие каких-либо зданий или угодий у сельскохозяйственных предприятий (аналогичное положение содержит и Закон об аренде сельскохозяйственных ферм, см. ниже). Кроме того, запрещено дробить сельскохозяйственные угодья на части (участки) площадью менее 25 га (15 га — для виноградников), при этом кантональным законодательством эти минимальные показатели могут быть увеличены. (Ограничения не применяются в случае, если проводятся мероприятия по улучшению территории с участием органа государственной власти, вследствие экспроприации или продажи или в случае, если продавцу угрожает экспроприация, а также в рамках исполнительного производства.)

Кроме того, лицо, желающее купить сельскохозяйственное предприятие или недвижимость сельскохозяйственного назначения, должно получить разрешение у соответствующего кантона. Такое разрешение не требуется, если сельскохозяйственное угодье наследуется, приобретается одним из детей, родителями, братьями или сестрами отчуждающего или сособственником отчуждаемого объекта; а также в случае, если объект сельскохозяйственной недвижимости приобретается в порядке осуществления преимущественного права на его покупку. В разрешении может быть отказано, если приобретатель не является индивидуальным хозяином (exploitant ? titre individuel) либо цена объекта завышена (т.е. более чем на 5% превышает среднюю цену, по которой схожие участки в том же регионе продавались в течение пяти лет, предшествующих сделке. Кантоны вправе увеличить этот показатель до 15%). Лицо, желающее продать сельскохозяйственное предприятие или недвижимость сельскохозяйственного назначения, не имеет права реализовать их с добровольных торгов.

Аренда сельскохозяйственных земель.

Широко распространенный способ использования недвижимости сельскохозяйственного назначения — ее аренда. Она регулируется положениями Швейцарского обязательственного закона и Федеральным законом об аренде сельскохозяйственных ферм от 4 октября 1985 г. (далее — Закон об аренде). Согласно ст. 1 этого Закона он применяется к аренде:

объектов недвижимости, предназначенных для использования в сельском хозяйстве, в том числе высокогорных и равнинных пастбищ, а также прав пользования ими и долей участия в них;

сельскохозяйственных предприятий;

вспомогательных предприятии, не являющихся сельскохозяйственными, но образующими единую экономическую единицу с сельскохозяйственным предприятием.

По общему правилу, виноградники площадью менее 15 га и прочие незастроенные объекты сельскохозяйственной недвижимости площадью менее 25 га исключены из сферы регулирования Закона об аренде. Тем не менее закон предоставляет кантонам право на свое усмотрение распространить действие Закона об аренде на эти объекты. Кроме того, кантоны могут устанавливать отличные от предусмотренных Законом об аренде правила для договоров аренды альпийских пастбищ, равнинных пастбищ, а также для передачи прав пользования этими пастбищами и долей участия в них.

Если один и тот же арендодатель передал несколько объектов недвижимости в аренду одному и тому же фермеру, то их площадь суммируется. То же самое происходит в случае, если собственник делит один объект недвижимости между несколькими фермерами.

Договор аренды сельскохозяйственной недвижимости — это договор, на основании которого арендодатель за арендную плату (fermage) обязуется передать арендатору-фермеру право пользования предприятием или объектом недвижимости сельскохозяйственного назначения и получения от них плодов или продукции. При этом, по общему правилу, не разрешается изымать из сельскохозяйственного предприятия отдельные объекты недвижимости или их части для их передачи в аренду по другому договору без предварительного разрешения компетентного органа кантона. Нарушение этого требования является административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф до 10 тыс. шв. франков (ст. 54).

Арендная плата может взиматься в денежной форме либо в натуре — в виде части плодов от переданного в аренду объекта (m?tayage), либо в виде иного предоставления. Величина арендной платы не может превысить пределы, установленные законом, и контролируется компетентными государственными органами кантонов в порядке, определенном Законом об аренде. Соглашение об установлении величины арендной платы ничтожно в части, превышающей сумму, установленную на основании закона, а выплаченные на основании такого соглашения суммы подлежат возврату в течение одного года с момента, когда была установлена величина арендной платы, но в любом случае не позже пяти лет со дня их оплаты. Ничтожность соглашения об установлении арендной платы не влияет на действительность договора аренды. Эти положения закона императивны.

Кантоны могут предусмотреть преимущественное право на получение в пользование сельскохозяйственных предприятий (pr?affermage) 294 для наследников арендодателя, которые намереваются самостоятельно эксплуатировать эти предприятия и способны на это. Такое право дей-

ствует в отношении третьих лиц лишь в случае, если запись о нем внесена в земельный реестр. Такая запись может быть внесена по заявлению наследника, которому исполнилось 18 лет.

Первоначальный минимальный срок аренды сельскохозяйственного объекта составляет девять лет для сельскохозяйственных предприятий и шесть лет — для объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения (кантоны вправе устанавливать другие сроки для договоров аренды в отношении посадок особых культур, таких, как виноградники или плодовые культуры). Договор, заключенный на меньший срок, действителен лишь в случае, если он одобрен компетентным органом кантона. При этом ходатайство об одобрении договора должно быть подано в течение трех месяцев с момента получения объекта в пользование. Договор может быть одобрен в случае, если весь объект договора или его часть находятся в зоне застройки в смысле Закона о землеустройстве и существуют основанные на этом Законе справедливые основания для заключения договора на более короткий срок, а также в случае, если личное или экономическое положение стороны или другие объективные обстоятельства оправдывают заключение договора на меньший срок. Если в одобрении отказано или пропущен срок для представления ходатайства об одобрении, то договор аренды считается заключенным на минимальный срок, предусмотренный законом.

Договор аренды сельскохозяйственной недвижимости, заключенный на неопределенный срок и не расторгнутый, как и договор, заключенный на определенный срок, который продолжил действовать по истечении его срока при молчаливом согласии сторон, считается автоматически продленным на следующие шесть лет на прежних условиях. Соглашение, предусматривающее продление договора на меньший срок, должно быть одобрено кантоном. Ходатайство об одобрении сделки должно быть подано в течение трех месяцев с начала нового срока.

Если стороны не договорились об ином, в течение срока действия договора арендодатель обязан за свой счет по первому требованию фермера производить капитальный ремонт переданных в аренду объектов. В свою очередь, фермер обязан за свой счет выполнять текущий ремонт и содержать арендованные объекты в хорошем состоянии. Без согласия арендодателя фермер не может выполнять реставрационные работы или вносить в порядок эксплуатации арендованного объекта изменения, действие которых продлится после окончания срока действия договора аренды. Арендованный объект должен быть возвращен в том состоянии, в каком он находится на момент истечения срока договора аренды. Если стороны не договорились об ином, фермер вправе требовать справедливое возмещение за улучшения арендованной вещи, произведенные им с согласия арендодателя. Однако, если иное не предусмотрено местными обыкновениями, он не имеет прав на плоды, не

снятые на момент истечения срока аренды. По прекращении договора фермер должен оставить на месте корма, подстилку для животных и удобрения за последний год, в той степени, в какой это необходимо для нормальной работы хозяйства.

Поскольку в течение срока действия договора обстоятельства могут меняться, каждая из сторон вправе требовать изменения его условий с учетом новой обстановки. В частности, закон закрепляет за сторонами право требовать пересмотра его условий на начало следующего года действия договора, если Федеральный совет (Правительство) Швейцарии изменяет порядок исчисления арендной платы либо в случае, если в результате естественных причин, мероприятий по мелиорации земель, уменьшения или увеличения площади или по иным причинам стоимость предприятия или объекта недвижимости существенно изменилась на долгий срок. Помимо этого каждая из сторон вправе требовать изменения положений договора с учетом вновь сложившихся обстоятельств в условиях, когда нельзя разумно требовать от нее дальнейшего исполнения договора. Если при наличии серьезных причин исполнение договора становится невыносимым для одной из сторон, то такая сторона может в шестимесячный срок расторгнуть договор письменным уведомлением, при этом момент окончания договора должен приходиться на следующую осень или весну.

Если арендодатель отчуждает объект договора либо он выбывает из его собственности в результате исполнительного производства или банкротства, то на место арендодателя в договоре заступает приобретатель. Приобретатель вправе расторгнуть договор, если отчужденный ему объект аренды предназначен под застройку, для общественных нужд или новый собственник сам намеревается его эксплуатировать. Порядок расторжения договора в случае перехода права собственности на объект аренды установлен законом: приобретатель, если он намерен расторгнуть договор, должен письменно известить фермера о его расторжении в течение трех месяцев после заключения договора о приобретении объекта аренды. При этом договор не может быть расторгнут ранее чем через год с момента такого уведомления, а момент прекращения договора должен приходиться на весну или на осень, в зависимости от местных обычаев. Фермер вправе в судебном порядке потребовать продления срока действия договора аренды. Для этого он должен обратиться с соответствующим заявлением в суд в тридцатидневный срок с момента получения уведомления о расторжении договора. Если расторжение договора влечет за собой тяжкие последствия для фермера или его семьи и эти последствия не оправданы интересами нового собственника, судья вправе продлить срок действия договора на период от шести месяцев до двух лет.

Арендодатель отвечает перед фермером за ущерб, причиненный ему в результате досрочного расторжения договора. Фермер обязан поки-

нуть арендуемые им объекты только после того, как ему будет выплачено возмещение или предоставлено достаточное обеспечение такой выплаты.

С письменного согласия фермера досрочное расторжение договора аренды может быть урегулировано в документе об отчуждении объекта аренды. Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в письменной форме.

В случае одностороннего расторжения договора другая сторона вправе в трехмесячный срок с момента получения уведомления о расторжении договора обратиться в суд с иском о продлении договора. Судья удовлетворяет иск, если от ответчика можно разумно требовать продления договора. По решению суда договор может быть продлен на срок от трех до шести лет.

Если инициатором расторжения договора выступает арендодатель, то он должен доказать, что продление договора необоснованно. В частности, продление договора не допускается, если:

фермер грубо нарушил свои обязательства, предусмотренные законом или договором (в частности, арендодатель вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если фермер в шестимесячный срок после письменного напоминания не погасил просроченную задолженность по арендной плате);

сам арендодатель, его супруг(а), близкий родственник по прямой или боковой линиям намеревается эксплуатировать вещь, переданную в аренду;

дальнейшее существование предприятия не оправдывает себя;

предприятие или объект недвижимости полностью или частично расположены на участках, предназначенных под застройку, и строительство должно начаться в ближайшем будущем.

Если умирает арендатор, то как его наследники, так и арендодатель вправе письменным уведомлением расторгнуть договор за шесть месяцев, со следующей весны или осени. Если инициатором расторжения договора выступил арендодатель, то кто-либо из детей фермера или его супруг(а) вправе в тридцатидневный срок заявить о своем намерении заступить на место умершего в договоре аренды. Арендодатель вправе выбрать правопреемника фермера из нескольких претендентов. Если же ни один из них не предоставил достаточных гарантий надлежащей эксплуатации объекта аренды или продление договора аренды неприемлемо для арендодателя по другим причинам, то он вправе в тридцатидневный срок с момента получения заявления от наследников обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом, фермер не может заранее отказаться от прав, предоставляемых ему или его наследникам положениями закона о порядке заключения, расторжения и продления договора аренды, и любое соглашение об ином ничтожно.

  • [1] См., напр.: Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».
  • [2] Абельдина Р.К. Реальность и перспективы формирования рынка земли в Республике Казахстан: Тезисы докладов республиканской научно-теоретической конференции «Сейфуллинские чтения-3», посвященной 50-летию основания КазГАТУ им. С. Сейфул-лина. — Астана, 2007. — С. 62.
  • [3] «Оралманы — иностранцы или лица без гражданства казахской национальности, постоянно проживавшие на момент приобретения суверенитета РК за ее пределами и прибывшие в Казахстан с целью постоянного проживания» — См.: Закон Республики Казахстан от 13 декабря 1997 г. «О миграции населения»; постановление Кабинета министров Казахской ССР «О порядке и условиях переселения в Казахскую ССР лиц коренной национальности, изъявивших желание работать в сельской местности, из других республик и зарубежных стран». По данным Агентства по миграции и демографии, общее число лиц казахской национальности составляет в мире около 13 млн человек. Одна треть этнических казахов в силу различных обстоятельств живут за пределами Казахстана, из них около 2 млн готовы переселиться на свою историческую родину.
  • [4] 1agyar ког1опу. — 2002. — № 23.
  • [5] Ма§уаг ког1опу. — 1997. — № 113. Ма§уаг ко21опу. — 2002. — № 155.
  • [6] Un projet de loi «de modernisation de l’agriculture et de la peche // http://www.senat.fr/ leg/pjl09-200.html
  • [7] №гос!пс помпе. — 1994. — № 9—35.
 
<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>